缺位的房地產外資監管

　　主講人 易成棟

　　繼央行在2004年金融報告中披露了房地產外資的投資形態之后，國家外匯管理局資本項目管理部門公開表示，房地產外資占開發和銷售環節的投資比例約為15%。

　　事實上，外資(包括港澳臺資本)進入中國房地產行業大增確切無疑，對中國房地產業

發展既有正面的影響，也存在利用中國的制度漏洞獲得不合理的超高利潤現象，對房地產市場波動乃至國民經濟有不利的影響，中國需要借鑒國際經驗采取有效的監管措施。

　　國際經驗

　　外資涌入目的國房地產業的方式有外資債務、外商直接投資、外商基金投資等，通過給房地產企業融資和投資，得到利潤結匯匯出，或者通過股權轉讓變現；以及通過收購目的國房地產，獲得收益后結匯匯出。外資對目的國房地產投資的規模與該國房地產投資總規模相比，所占比重不大。外資對目的國房地產投資的分布有明顯的特點，集中于首位城市，集中于豪華地段，集中于高端住宅市場、商場、寫字樓。

　　外資彌補了目的國的資本缺乏，帶來了先進的管理技術和創新觀念的提升，但問題在于，外資集中于高端市場，促進了房地產價格的上揚；以非長期持有為主，追求短期內迅速變現獲得收益，加劇了市場的波動。

　　房價暴漲暴跌根本原因還是在于本國的供求關系和居民的非理性預期，以及匯率制度等，但是也處處可見國際炒家炒作房地產價格的影子，他們對房價的波動起著推波助瀾的作用。在開放市場下，當一國的金融泡沫處于不斷膨脹時，國內金融市場旺盛的資金需求和房地產投機活動的高額利潤必然吸引國際游資的進入。這些外部資金流入，雖在短期內制造了泡沫持續性繁榮，但這些受投機性泡沫吸引而流入的國際短期資本，獲得高額回報后會馬上撤資，從而導致金融泡沫的破裂。

　　例如，日本的低匯率政策引發國際炒家的大舉進入，外匯儲備短期內急劇增加，給經濟帶來巨大的通貨膨脹壓力，造成日本國內房地產價格居高不下。20世紀90年代日本地產泡沫破滅，國際游資大舉撤離，房價暴跌，日本經濟由此陷入長期低迷的十年。

　　正因為房地產外資對目的國存在不利的影響，目的國都加強了監管。從管制的動機上看，一是考慮到土地資源的稀缺性，避免財富的外資分配，防止國民財富的對外流失；二是出于公共利益或國家軍事安全的考慮，對特定地區房地產實行必要的管制；三是出于限制非居民炒作房地產市場的需要，緩解本國的房地產市場供求矛盾，維護金融體系的穩定；四是促進外資流向其他的生產性行業；五是減少外資的不當得利。

　　根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產進行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，不論是發展中國家還是發達國家，無論貨幣是允許自由兌換還是不允許自由兌換，有137個成員都針對不同對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產進行管制。各國紛紛設立了房地產外資監管職能部門，對交易環節或者匯兌環節加以管制。并采取了限制投資區域、限制購買面積、金額、購買用途、持有比例、轉讓時間等管制方法，以及對房地產投資收益征稅、國內信貸融資限制、外匯匯兌等管理措施。

　　缺位的外資監管

　　在2005年

　　外資投資中國房地產交易環節基本不受限制，投資收益匯兌限制很少。房地產外資占中國房地產總投資比重還不是很高，對中國房地產業的發展做出了貢獻，例如提供資金、提升管理水平和拓展消費市場。但是有些外資投機資本常以非正常途徑和方式進入市場，參與了房地產市場炒作，給宏觀調控和金融管理帶來了很大難度和調控風險，加大了投資和消費的波動，如果房價暴跌，會引起經濟衰退。

　　中國房地產外資監管的目標應是鼓勵長期投資，抑制短期投機；保護正常收益，取締不合理的超高收益。前者要靠建立中國房地產信托投資基金，并制定相應的政策法規，規范基金的發展，給國內房地產提供非銀行的融資渠道，給國際長期房地產投資提供渠道。并且抑制境外投資者的投機性需求，明確境外投資者購住宅必須符合自用原則，違者禁止轉讓后所得的人民幣收入購匯和匯出；加強境外投資基金的管理，限制投資基金在房地產市場上大量購房，設定上限管理；對房地產轉讓設定最低年限，并增加其他約束條件。不滿最低年限的房地產轉讓，其所得不得兌換匯出。后者要靠取消外商投資房地產企業享受的優惠政策，對房地產投資收益和匯率回報征收累進的資本利得稅，征收累進的營業稅，改善房地產金融管理，提高非居民首付比例和按揭擔保要求。外匯管理局、人民銀行、

　　(主講人工作單位系中央財經大學投資經濟系）