宏觀調控是一次利益重構

　　章劍鋒

　　廈門大學不動產金融研究中心研究員

　　為期兩年的房地產調控現在終于出現一個好的兆頭——國六條及實施細則的相繼出臺，顯示出中央政府更加堅定的調控方向和不懈態度：重構市場秩序，破除固有利益格局，

努力促使市場實現一次利益再分配。

　　經濟安全運行的最大基礎是建立在市場平穩協調運轉上的。要使市場趨向平穩，就必須使市場矛盾最小化。在房地產市場的所有矛盾中，供需矛盾是最主要的，其根源性問題在于普通消費需要的膠著，因此，化解市場矛盾需要從消費環節入手，改善供應結構、建設住房保障、穩定市場價格、重塑消費秩序，這是宏觀調控的當務之急和重中之重。

　　本質上，房地產調控就是要建立一個自由市場。什么是自由市場？自由市場應該是一個有充分取舍權利的市場。一個自由市場準確地說就是一個博弈場，這個博弈場有參與者、博弈策略和計分規則。

　　事實證明，在過去的10多年間，中國房地產市場并沒有出現充分博弈，規則遭到破壞和漠視，策略主導權只掌握在賣方手中，參與者只有兩類：一類是主動的，比如開發商和政府組織；一類是完全被動的，比如消費者。基于這個前提，買賣雙方從來不可能站在同一水平線上進行商品貿易和等額互換，很多時候賣方可以完全決定買方的權益和命運——這顯然不是一個自由市場，因為受到了人為操控和壟斷，不具備使市場意志自由流動、淘汰及選擇的充分要件。

　　在此基礎上，要使自由市場得以出現，只能進行一次利益重構。因為我們不難發現，阻礙自由市場進程的，恰恰是利益的勾結和作祟，在房地產市場中這表現得尤其明顯。

　　利益鏈條很容易把握，在作為中國官員政績考核體系的GDP指標里，房地產的產值后來居上，不僅表現為強大的資金吸納能力，還表現為對財政收支的貢獻。

　　除了政績，我們還能發現，一系列權錢交易也一度在房地產領域出現，從經濟學角度來看，官員和商人同樣是經濟生活中的利益人，由于房地產業是個資金密集且高度不透明的產業，很容易滋生并完成種種不正當交易和洗錢行為，這給利益同盟的出現帶來了便利。

　　此外，還有依附房地產業存在的上下游多類利益鏈條，這些利益鏈條有正當與非正當兩類。比如人們經常會強調，房地產帶動了若干行業的繁榮，這些行業中，有一些是產業鏈里的環節，比如建材、

　　以上利益形式又最終表現為市場上的公共利益體系受損，也就是說，GDP上去了，產業和經濟發展了，財政也充盈了，但是，消費者的損失異常巨大，市場也遭到了空前的破壞和透支。

　　過去兩年的調控為什么難盡如人意？因為有這些利益組織和環節的聯合阻撓、抗衡、游說和抵觸，這種強大的利益集團釋放出來的力量是不容小覷的。

　　宏觀調控要從根本上解決問題，就必須打破這種固有的利益格局，讓買賣雙方重新進行市場主體角色的定位，將交易行為置于博弈規則和自由取舍的環境里，讓市場來決定利益總和的得與失。這就是本次調控需要實現的。