四大措施遏制外資炒樓

　　“要從根本上遏制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部泡沫，就必須針對(duì)外資炒房的現(xiàn)象，對(duì)癥下藥地出臺(tái)相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。從實(shí)踐出發(fā)，要準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投機(jī)是非常困難的，因此，管制意味著對(duì)投資行為和投機(jī)行為同時(shí)進(jìn)行限制。”

　　為了逐漸擠出房地產(chǎn)泡沫以避免泡沫過(guò)度膨脹后破滅，中國(guó)政府先后出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。特別是今年5月，政府又出臺(tái)了六條措施，試圖從土地調(diào)控、稅收政策

、市場(chǎng)調(diào)控、信貸調(diào)控和行政調(diào)控等諸多方面來(lái)平抑房地產(chǎn)價(jià)格、擠壓房地產(chǎn)泡沫。

　　外資在中國(guó)炒樓已經(jīng)成為一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象

　　和以往的政策措施相比，國(guó)六條具有如下優(yōu)點(diǎn)：從供給和需求兩方面入手、從土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)三管齊下、考慮到了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品匱乏的結(jié)構(gòu)性缺陷等。但是，國(guó)六條似乎沒(méi)有關(guān)注在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上外國(guó)投資比重愈來(lái)愈高的事實(shí)。

　　據(jù)國(guó)家外管局資料顯示，目前外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中所占比例已經(jīng)達(dá)到15%左右。去年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購(gòu)房總額達(dá)34億美元，從境外流入的僑匯達(dá)174億美元。僑匯流入劇增的上海、浙江的房?jī)r(jià)波動(dòng)比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建明顯要大。當(dāng)前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)已深度介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有境外基金入股的內(nèi)地房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。外資在中國(guó)炒樓已經(jīng)成為一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象。

　　外資在人民幣具有中長(zhǎng)期升值壓力的背景下進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以獲得房地產(chǎn)價(jià)格溢價(jià)和人民幣匯率升值兩方面的利益，怎么看都是一筆合算的買賣。由于目前中國(guó)的資本項(xiàng)目尚未全面開(kāi)放，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合法渠道包括，以FDI的形式直接投資于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人以自購(gòu)或包銷形式購(gòu)買國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓或商品房。

　　到目前為止，我國(guó)采取的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，對(duì)于外資炒房似乎不能起到太大作用。以國(guó)六條中的信貸調(diào)控為例，政府試圖通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行強(qiáng)有力的控制來(lái)減少房地產(chǎn)信貸總量，但是外國(guó)資金大多不需要到中國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行融資，相對(duì)于中國(guó)5%以上的一年期貸款利率，日本目前的一年期貸款利率僅為3%左右。外國(guó)資金可以到日本等資本成本很低的國(guó)家或地區(qū)進(jìn)行融資，然后到中國(guó)賺取利差、匯差和房地產(chǎn)溢價(jià)等三項(xiàng)收益。因此緊縮信貸的調(diào)控手法對(duì)于外資而言沒(méi)有意義。此外，近期北京等城市推出了提高首付比例的措施，這種措施雖然降低了普通公眾的購(gòu)買欲望，但可能更加便利了外國(guó)資金的投機(jī)炒作。

　　對(duì)外資投資于中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施管制有四個(gè)途徑

　　要從根本上遏制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部泡沫，就必須針對(duì)外資炒房的現(xiàn)象，對(duì)癥下藥地出臺(tái)相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。這也不是沒(méi)有國(guó)際慣例可循，在國(guó)際

　　對(duì)外資流入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制。這又包括兩個(gè)方面：其一，對(duì)以FDI方式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的外資進(jìn)行限制。但是，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外資從本質(zhì)上而言能夠增加我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給，從長(zhǎng)期來(lái)看有利于房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因此不應(yīng)當(dāng)加以太多限制；其二，對(duì)以其他方式流入國(guó)內(nèi)，并進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的外資進(jìn)行限制。由于區(qū)分投資和投機(jī)是相當(dāng)困難的，所以惟一可行的辦法就是對(duì)所有購(gòu)買房地產(chǎn)的外資征收房地產(chǎn)購(gòu)置稅。

　　對(duì)外資投資于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的品種進(jìn)行管制。首先必須明確的是，我們是要抑制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的外資進(jìn)入，還是局部市場(chǎng)的外資進(jìn)入？如果我們主要是遏制對(duì)于居民住宅的外資投機(jī)，那么我們可以對(duì)投資于寫(xiě)字樓和商鋪的外資，以及投資于居民住宅的外資加以區(qū)別對(duì)待，對(duì)投資于后者的外資實(shí)施更加嚴(yán)格的管制。這種管制包括通過(guò)征稅來(lái)提高投資成本，也包括通過(guò)加強(qiáng)審批等行政性程序。

　　對(duì)外資退出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制。這種管制的思路和中國(guó)目前寬進(jìn)嚴(yán)出的資本項(xiàng)目管制現(xiàn)狀是相似的。政府可以對(duì)外資購(gòu)買房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)手賣出的行為征稅，而且稅率應(yīng)該高于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)交易稅。同時(shí)，我們可以區(qū)分以下兩種情況，即外資轉(zhuǎn)手賣給外資，以及外資轉(zhuǎn)手賣給國(guó)內(nèi)投資者，對(duì)后者應(yīng)該征收更高的稅率。

　　對(duì)外資參股的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到境外資本市場(chǎng)發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)進(jìn)行管制。REITs是一種把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成收益憑證在

　　□張明(中國(guó)社科院世經(jīng)政所博士生)