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新華網華盛頓6月5日電 記者 王振華
在美國市場經濟的大環境下，房地產市場也是一個完善的市場。在這個市場里，房屋就是商品，商品就要根據市場供求的規律來流動，政府并不直接干預房地產市場的運作。或許可以說，這就是有別于別國的美國“國情”。
說到過去幾年的美國房地產市場，經濟分析人士常常用“火熱”來形容。這確實一點也不過分。近年來美國新建住房銷量每年都在100萬套至200萬套之間，舊房銷量每年在五六百萬套以上。火熱的住房建設和銷售導致房地產價格持續上漲，與股市的長期平淡形成鮮明對照。因此，除了自己居住外，買房也成了不少人投資的一種手段。去年一年美國人從房地產市場獲利就高達8870億美元。
作為一個市場，房地產市場就必須按市場規律辦事，什么樣的需求都應該要滿足。比如房屋面積的大小，完全是由美國開發商根據自己對所在地區市場需求情況進行詳盡調查和科學分析之后作出決定的。今年4月份，美國新建住房的開工量以年率計算為近200萬套，其中獨門獨院的單棟住房就高達156萬多套，約占開工總量的79%。其余的才是供銷售或租住的公寓類房屋，而且面積也有小有大，不少是有好幾個房間的高標準公寓房。4月份新房銷量以年率計算接近120萬套，其中單棟住房大約占80%。因此，在美國這樣的經濟體制中，住房建設的多少、面積的大小和銷售量完全是由市場這只無形之手來決定的。
近幾年來，美國房地產市場的火熱帶來了住房銷售價格的迅速上漲，但到目前為止上漲的幅度相對來說還是適度的。據美國商務部公布的報告，以1996年的住房價格平均指數為100來計算，去年全美國的住房平均價格指數為153.1。也就是說，10年間住房平均價格上漲了53%。1996年美國典型的單棟居民住房全國平均銷售價格為16.64萬美元，去年的平均價格為25.48萬美元。按照美國家庭的平均收入標準來說，無論是住房實際銷售價格還是上漲幅度，應該說還是適度的。
住房價格的迅速上漲是否會導致美國房地產開發商囤積居奇，從而脫離市場規律人為地哄抬銷售價格以牟取暴利？答案也是否定的。如果開發商手中積壓了大量住房就等于積壓了大量的周轉資金，從而無法進行再開發。另外，開發商手中積壓大量房子賣不出去，就表明它經營不善，從而也就很難再從銀行貸款進行新的開發。正因為如此，美國房地產商不但不會囤積住房待價而沽，反而會千方百計大力推銷自己的房屋努力減少房屋積存。今年第一季度，美國租用房的閑置率為9.5%，而銷售房的閑置率只有2.1%。
美國政府在住房市場上發揮的作用主要就是幫助低收入家庭獲得住房。除了通過調整主導利率來誘導住房抵押貸款利率升降等宏觀調控措施外，美國政府在幫助低收入家庭購房方面也采取了不少措施。雖然美國住房價格從總體上說不算過于昂貴，但如果沒有政府的援助，買房對許多低收入家庭來說也是可望而不可即的事。為此，美國政府專門設有住房和城市發展部，其職能之一就是資助窮人解決住房問題。該部設有多種住房援助計劃，其中包括向低收入家庭提供住房貸款擔保和租房協助以及出售中低價住房等。每年美國政府為這些計劃提供大量資金，幫助不少低收入家庭和無家可歸者解決了住房問題。(完)
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