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本報評論員 歐陽覓劍
去年以來，國務院及各部委發布的關于房地產市場調控的幾個重要文件，主要以“穩定住房價格”作為關鍵詞，比如，2005年3月國務院辦公廳發布的《關于切實穩定住房價格的通知》，2005年4月七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，2006年5月九部委聯合制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。
一些城市房價的快速上漲已經刺激了很多人的神經，所以很多討論都是圍繞“穩定住房價格”，并認為這就是房地產市場調控政策的最終目標。他們將房價漲幅看作核心問題，以為抑制了住房價格的過快上漲，就能解決房地產市場存在的問題。
但是，房地產市場的根本問題是，人們不能順利地獲得居住服務(買房或者租房)；改善居住服務，使更多的人買到或租到更合意的住房，才是房地產市場調控政策應該確立的最終目標。表面看來，房價下降，就能有更多人買得起房，但深入分析之后卻會發現，這兩個目標并不是完全一致。
計劃經濟體制下的分配制度，住房價格相當低廉，但因此導致需求大于供給，多數人需要排隊等待，很多人工作十來年都分不到房子，只能住在筒子樓，他們并沒有因為低價而獲得住房，可見較低的房價并不意味著更多人獲得合意的居住服務。多少人獲得居住服務，獲得什么樣的居住服務，是由房地產業的發展狀況決定的，中國房地產業的發展程度還比較低，住房建設的總量還比較少，因此勢必會有很多人不能順利地獲得居住服務，他們或者需要排隊等待，或者被高于自己收入水平的房價所阻攔。第一種是計劃經濟體制下的情況，第二種則是目前發生的事情，如果要阻止第二種情況發生，使房價降到多數人滿意的水平，那就可能發生第一種情況，一些人需要排隊等待。這就決定了在目前的市場狀況下，即使抑制了房價上漲，也未必能使人們都獲得滿意的居住服務。
一些抑制房價的措施，已經影響了很多人改善居住質量的消費意愿。利率提高、稅費增加使人們需要為購房付出更多的交易費用，一些人購買新房或二手房的計劃被中止，在宏觀上表現為住宅交易量下降。據統計，2005年，北京和上海等城市的商品住宅成交面積同比下降，北京下降4.1%，而上海則下降12%，這意味著，在這些城市，實行以穩定房價為主要目標的調控措施以來，改善居住質量的居民數量在減少。這種影響還可能持續下去，因為調控政策，對商品住宅的投資在減少，上海商品住宅新開工面積同比下降了6.9%，北京下降了10.1%，這意味著，今后一段時間，可以用于改善居住質量的產品會減少。而5月底九部委的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》一出臺，就使北京二手房交易量驟降。交易量下降，可能部分原因是投機減少，但或許也是抑制了普通居民購房的結果。
而且，從北京等城市的情況看，房地產市場調控政策并沒有起到抑制房價的效果，2005年北京商品房價格的漲幅仍然接近20%。有人認為這是調控的力度不夠。那么，繼續加大力度會是什么情況呢？那可能就要直接影響房地產企業的經營，要求它們提供價格比較低廉的產品。這其實已經在《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》有所體現，這個文件要求開發商，套型建筑面積90平方米以下住房所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。但市場化的調控，不應單純以價格本身作為調控目標，而應該理順價格機制；對于需要大力發展的產業和市場，應該減少交易費用，而不是增加其成本。
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