東富VS西貴 未來五年誰是京城商用地產升值NO.1

　　作者：楊柳 來源：中國經營報

　　主持人：

　　潘明朗 謝紅玲

　　論壇嘉賓：

　　東部商圈代表

　　北京中原總經理助理 顏光茂

　　銀泰中心營銷總監 曹學文

　　佳程廣場副總經理 王哲

　　華貿中心市場部副經理 趙加

　　西部商圈代表

　　北京大學房地產研究所所長 陳國強

　　凱晨廣場總經理助理、市場總監 史志勇

　　酈城工作區副總經理 王崢

　　融科資訊中心高級經理 呂建軍

　　論壇背景

　　京城東部商務區(CBD)與西部政務區(CPD)不同的歷史成因與環境格局，決定了各自不同的經濟模式與地段價值，并由此決定了不同區域的物業價值。

　　目前，北京東部商圈商用物業供給量大、配套豐富、國際化特征明顯；西部商圈城市高檔配套設施的建設相對滯后，但今年明顯提速，并且開始走到國際化的大路上，政務區的特色日益凸顯。由此，北京商務“東重西輕”的不平衡格局開始修復，北京城古已有之的“東富西貴”之說似乎也投射到目前的東西商圈內的商用物業上。

　　富與貴，孰重孰輕？東與西，誰更具有未來增值潛力？5月30日下午，在北京昆泰嘉華酒店，應本報和居住改變中國聯合會之邀，來自東西商圈的主力開發商代表紛紛用風趣的語言“說東論西”，彰顯本區域特色，爭議未來五年北京不同地段商用物業的升值潛力，探討京東與京西誰是未來五年后北京地段價值的NO.1。

　　東西論戰

　　主持人：房地產投資有一條黃金法則：地段、地段、還是地段。老北京城自古就有東富西貴的說法，如今我們進行東西商圈特征的對比時發現兩個區域隱約沿襲了城市的這個文脈。那么，目前城市發展現狀是不是有這樣的特征呢？

　　曹學文：東富西貴實際上是說東城區和西城區。從明朝開始，東邊就是一個商鋪比較聚集的區域，這點更多的是依托于東城區處于的地理位置。朝陽門、東直門都是從大運河運來糧食之后直接進入城里，然后城有官和商。包括東直門等沿線有很多古倉，這證明過去東城區是一個貿易集散，包括貨運物資的集散區域，所以形成東富的歷史條件。西貴就是指西城區，它只是在天安門向三里河這一片，還有南長街、北長街，現在更確切就是北京一個核心點。

　　目前在東邊酒店的數量不少，檔次和品牌也很高，像現在有國際俱樂部的酒店、還有未來華貿中心的酒店、銀泰中心的酒店。東邊不僅僅是歷史上的富，現在乃至未來已經具備了非常好的商務環境，成為聚集財富的場所。

　　史志勇：我覺得西城區不僅僅是富，同時也是貴，是貴帶來了富，富同時是跟貴結合在一起，才有了富貴。可能在這點上我覺得西城區和金融街這個區域是特別明顯的。

　　趙加：我想不管是東富還是西貴，我覺得這個最大的意義是能夠讓我們看到，北京的未來發展空間有多大。在華貿中心做項目的時候，從企業、從老總和他的員工，大家都本著把這個地段的價值利用好，至于市場選擇哪邊更貴、更富，這是市場來選擇，這是對政府更多。

　　呂建軍：我的感覺是富中有貴，貴中有富。我們融科資訊是屬于中關村這邊，這個位置是屬于西北方向。我們之前作為融科資訊公司是在招租，在這個過程中，我們看什么樣的客戶到我們這里來。研究的結果在這個市場上客戶有一些規律，一個新樓好樓吸引旁邊一個不太好的樓里的客戶流動。一個有國際競爭力的企業，一定會去買或者租一個跟它企業相匹配的樓。

　　王崢：土地資源的供給現在相對很少，因此先不談貴，至少土地的樓面地價已經往上漲了，我們在探討東富西貴都要從需求角度出發，所以我們現在做東區和西區都各得其所。

　　王哲：從商務地產來說，東富西貴不存在PK的問題。大家都是業內的專家，從目前北京商務地產售價來說，或者租金來說，肯定是東邊要遠遠高于西邊。但各個區域有它各自的特點，只要把各個區域的特點能夠給他淋漓盡致的優勢發揮出來，價值最大化就可以了。我覺得現在談經濟的發展，已經不是單純的本土經濟，我們要在世界這個平臺上來看。最明顯的就是金融街和CBD在爭北京國際金融街，這也是往國際方面發展。

　　顏光茂：關于東西部寫字樓、商業市場的現狀與未來，我談三點，第一點關于在東部我們企業的結構，第二談一下價格，第三是未來的發展方向，包括地段的升值等等。

　　首先來說公司，我們在東邊有三塊，一個是東二環，一個是CBD，還有一個東三環。我以最標準的CBD來講，基本上我們統計一下，截止到第二季度我們的統計是世界500強企業在北京75%都在CBD，企業大概數量有120家左右，同時外資企業大概有3300家，這首先在這點上可以看出來我們東部和西部的差別。西邊就是一個金融街還有一個海淀區。就企業而言，要說外資主要以IT為主，金融企業最多的還是說國有的大型銀行企業，包括銀監會和附帶金融鏈的企業為主。

　　第二點從價格來說，去年大家擔心中關村出售寫字樓價格會不會跌到每平方米一萬元以下，但是我們也擔心我們東部的樓，東部賣的中環世貿，我沒有想到它會跌破每平方米兩萬元。剛才王總說西部很多產業鏈沒有跟上，所以價格認同還是需要時間的。

　　第三點未來的空間。坦誠地講，西邊的空間有限，為什么呢？我覺得跟北京最初的規劃有關系，西邊主要是定位于企業事業單位，密度比較大，路網交通也定型了，可發展空間比較小了。

　　誰是未來北京地段升值的NO.1？

　　主持人：對于東邊來說，源源不斷的外來資本的輸入和外來品牌的輸入，會使空間也越來越有活力。在西邊有其自身人文和產業的優勢，包括自然和未來生態的因素，在這方面未來是它整個區域升值潛力很重要的基礎。那么，誰是未來北京地段升值真正的NO.1？

　　顏光茂：對于整體來說我認為東部會有更多的潛力。就個案來說，我也不排除西部個別的個案創建北京標桿。

　　曹學文：從去年年底到今年年初東部的房地產價格出現非常大的拉升，我覺得東部保值的安全性會更強一些，要做長遠投資，東部很好。同時我認為升值潛力最大在西部，而且是在西南部，因為那些地方目前被低估，比如石景山地區和豐臺地區，那些地區是非常有升值潛力的。

　　王哲：對于升值潛力，我不想說東部地區和西部地區，我比較看好奧運區域。作為一個老的北京人，尤其經歷過亞運會過來的，能夠親眼體驗到亞運村地區的商務地產的升值，這種升值在亞運會前后有翻天覆地的變化，以至于成為北京一段時間的富人區。我覺得隨著奧運經濟的到來，與之相關的商務氛圍會越來越濃，這一定會給北四環的商務氛圍帶來一個大的提升，升值潛力和升值空間非常大。

　　顏光茂：投資有風險，需謹慎。空間很大，對應著的投資風險也很大。我建議大家去看看望京地區。我們講的升值潛力，要選擇投資，從幅度來講，我們西部空間會更大一些，還要針對個案分析，其實我們不同的項目，回報是不一樣的。

　　史志勇：我最近在看在選一些投資的樓盤，很多人告訴我，你買西邊的樓盤，沒有空置期，買了以后肯定能用，你買東邊的會有幾個月空置期，很多二手房公司，給過我反饋，我想這是市場的真諦吧！

　　陳國強：整個北京城，兩軸兩帶多中心，有很多說法，我覺得這是整個規劃的部分。我相信南城的升值潛力也很大。

　　王崢：今天來參會有東邊企業和西邊企業，我想每位老總掌握好升值的幅度，我想將來東部和西部會出現并列的NO.1。實現一個均衡的升值，不要說誰快誰慢，我想以后要平等的升值，要這么一個結果。

　　謝紅玲：我發表一點個人看法，既然說不管居住和辦公都以人為本，我覺得西邊不僅是宜居區域也會成為受歡迎的生態辦公場所，目前辦公物業價位偏低，未來升值潛力更大。

　　文字整理：本報實習生楊柳

　　名詞解釋

　　何為“東富西貴”

　　潘明朗

　　東富西貴這四個字非常有意思，可以進行說文解字，這里面有兩個概念，一個是富和貴。北京是一個完全對稱的軸線來建設的，南邊有天壇，北邊有地壇，東邊有日壇。而這個日壇是代表太陽升起的地方。西邊是個月壇，這是一個休息睡覺的地方。東邊代表是勞作的地區，西邊代表是安身的地方。

　　所以說東和西在中國

　　北京“東富西貴”說法

　　* 傳統東富——關鍵詞：王府井、東四、四大錢莊、隆福寺、運河(外埠貿易)

　　* 現代東富——關鍵詞：機場、涉外酒店、商務區、外籍人士、商脈擴張、(京津) 高檔消費

　　* 東富內涵——東部氣質：開放的、張力的、融合的、高消費的、快節奏的、商業的、動態的、陽剛的

　　* 傳統西貴關鍵詞——古都、王府、寺廟、皇家園林、名人故居、上風山水、西山

　　* 現代西貴關鍵詞——國家機關(政務 人脈)、金融、大學(教育)、科技(人才)、山景(生態)

　　* 西貴內涵——西部氣質：人文的、人脈的、內斂的、單純的、生態的、慢拍的、靜態的、陰柔的

　　那么，北京現代