90平米恰當嗎

　　主講人 殷劍峰

　　近期出臺的“國六條”及九部委聯合制訂的實施細則——《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱“意見”)基本延續了以往房地產調控政策的基調，即：有保有壓、防范風險。同時，在某些方面做出了更加嚴格的規定，例如，對于二手房轉讓免征營業稅的期限由2年提高到5年，對開發企業項目資本金比例進一步進行了嚴格限制。此外，

“意見”中還補充了以往所沒有的內容，例如，地方政府需要拿出土地出讓凈收益的一部分用于廉租房建設，嚴格規范集資合作建房、防止部分單位借此行實物福利分配之實。不過，同以往政策相比，這次“意見”最大的不同還是表現在調控的指標極其明確，從而便于執行。因此，在政策基本方向不變的前提下，未來政策實施的力度和效果將會明顯增強。

　　就“意見”中的具體指標而言，最引人注目的無疑是“90平米”。一方面，在改善住房供應結構的措施中，“意見”中決定：“‘十一五’時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

　　另一方面，在抑制投機需求、同時滿足中低收入家庭住房需求的措施中，“意見”中規定：“為抑制

　　從以上規定可以看出，“90平米”構成了住房供求結構調整的分水嶺。另外，由于“意見”中隱含地將90平米與普通商品住房等同起來，因此，在涉及到土地供應向中低戶型普通住宅傾斜的政策方面，以及

　　勿庸置疑，設定90平米這個極其具體的指標有助于政策的實施。可以看到，以往的調控政策在調控的方向上與現在并無本質不同。例如，建設部等7部委在2005年4月30日出臺的“關于做好穩定住房價格工作的意見”中已經指出，要改善住房供應結構、嚴格土地管理、防范金融風險。但是，由于沒有明確具體指標，各地政府如何實施、是否實施了政策都存在著極其模糊的空間。現在，在以90平米劃定了結構調整的界限后，無論是各地政府實施政策，還是上級政府對下級政府的檢查，都有了明確的依據。

　　然而，在便利政策執行的同時，一個自然的問題是：“90平米”的標準恰當嗎？

　　如果按照全國平均水平來看，這個標準應該是適當的。據《2005年中國統計年鑒》中建設部提供的數據，2004年全國城市人均住宅面積為25平米，與2000年相比年均增長6%左右。根據家庭戶均人口3人計算，2004年全國城市家庭戶均面積在75平米。90平米的標準略高于此，留有增長余地，非常恰當。但是，在不同的地區和城市，執行這個標準的效果恐怕就不一樣了。根據建設部往年的公報計算，我國東部地區為26.76平方米，中部地區為22.9平方米，西部地區為24.26平方米。其中，北京人均住宅面積25.12平方米，上海則達到了32.1平方米，按常住人口計算，上海人均住宅建筑面積為28.4平方米。最高的是浙江地區，達到了34.02平方米。

　　所以，全國統一執行“90平米”這個標準有可能產生的后果是，東部發達地區受到了過于嚴格的管制，按照要求新建的商品住宅無法做到適銷對路；同時，中、西部經濟欠發達地區受到的約束較小、甚至可能不會產生顯著的影響。

　　事實上，在追求大戶型以至于住房供應結構不合理的問題上，中、西部地區的嚴重程度并不遜色于東部發達地區。根據社科院金融所去年底完成的《中國住房市場和住房金融報告》，在普通商品住宅的建設標準方面，不僅經濟發達地區的戶均面積過大，而且，經濟落后地區也是如此。在部分經濟落后地區，戶均面積甚至高于經濟發達地區。在經濟適用房的建設標準方面，許多省份的經濟適用房都屬于“豪華經濟適用房”，例如，內蒙古、陜西、西藏、云南、福建、北京、湖北和河南的經濟適用房平均每套面積都在100平米以上。將各區域的經濟適用房戶均面積與當地經濟總產值進行相比較，可以發現，經濟越不發達的地區，經濟適用房的戶均面積越大。

　　總之，“90平米”的規定盡管非常明確，從而便于執行，但是，統一的調控指標很可能不利于各地住房結構的調整。為此，應該依據當地的經濟發展水平和家庭住宅的歷史情況及現狀，對該指標進行修訂，東部地區可以適當放寬，而中、西部地區應該適當收窄。只有通過指標的精細化、差別化，才能做到有保有壓，才能更加有效地實施住房市場的結構調整。

　　除了指標的精細化、差別化之外，這次的“意見”中遺漏了一個重要的政策——按揭貸款利率的調整。

　　“意見”中雖然已經指出：“支持房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”，但是，在具體措施中，除了進一步強調了要防范風險之外，只字未提金融行業如何來支持房地產業的發展和住房市場的結構調整。可以想象，沒有金融行業、尤其是銀行業的支持，房地產業是不可能成為支柱產業的。而且，就銀行本身來說，按揭貸款既是優良資產，也是銀行業實現由傳統業務向表外業務轉型、由公司業務向

　　(主講人系中國社科院金融所結構研究室主任）