調(diào)控地產(chǎn)：最有效的四招

　　5月29日國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，其中有四大措施將對(duì)房地產(chǎn)造成重大的影響。

　　首先，針對(duì)二手房和面積超過90平米的一手購房者，政府要求將首付款比例從目前的20%提升至30%的水平。這個(gè)舉措比我們?cè)缙谒�設(shè)想的不對(duì)一手房購買者實(shí)施限制的猜測要嚴(yán)厲，但是對(duì)于二手房的購買者，這個(gè)措施并不算太進(jìn)取。在銀監(jiān)會(huì)的窗口政策指導(dǎo)下，許

多銀行都會(huì)把二手房買賣的首付款比例提升至40%-50%的水平。

　　第二條將在市場引發(fā)震動(dòng)的措施是，從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這比過去的征稅年限(2年)延長了，而且對(duì)于一些奢侈房，即使5年之后也要征稅，相對(duì)于市場預(yù)期來說，這條舉措是較激進(jìn)的。

　　另外兩條對(duì)市場影響重大的措施分別是，(1)要求地方政府要有70%的土地供應(yīng)專門劃撥給中低收入人群的住房項(xiàng)目，(2)政府加大了對(duì)閑置土地的處置力度，對(duì)于滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

　　相比較2004、05年的

　　這次的政策避免了過去的一些弊端，如在限制需求的同時(shí)卻又限制了土地供應(yīng)。國務(wù)院實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定的意圖非常強(qiáng)烈，而且派了調(diào)查組分赴各個(gè)主要城市指導(dǎo)政策實(shí)施，我認(rèn)為這次的政策將會(huì)比以前更有效。在中央調(diào)控政策和公眾的壓力之下，北京、深圳或是大連等大城市將會(huì)有更進(jìn)一步的細(xì)節(jié)措施出臺(tái)。后一階段的政策可能會(huì)包括對(duì)預(yù)售的限制，以及加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制等。(馬駿/香港)

　　有的放矢貫徹“國六條”

　　在國六條之后，建設(shè)部等九部門又推出了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。在國六條和新的房地產(chǎn)規(guī)定中，充分使用了政府的貨幣金融政策、財(cái)稅政策和土地政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場。在使用這些政策的時(shí)候特別注意區(qū)分政策著力的對(duì)象。例如，在土地政策上明確規(guī)定至少要有70%的土地用于建造90平方米以下小戶型住宅。顯然，這樣的住宅適用于中低收入家庭。實(shí)際上，只要切實(shí)做到這一點(diǎn)，房價(jià)和地價(jià)都會(huì)很快降下來。

　　在新文件中明確規(guī)定對(duì)于住宅面積小于90平方米的住宅仍然維持原來的首付標(biāo)準(zhǔn)，占購房者當(dāng)中70%以上的中低收入家庭就可以免受沖擊。

　　在國六條和新的規(guī)定中，提出調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。其實(shí)，現(xiàn)在的規(guī)定還有不足之處。對(duì)于短期內(nèi)再出售的住宅不僅應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。此外，目前住宅空置率很高，應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施物業(yè)稅。在新規(guī)定中特別強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格金融紀(jì)律，對(duì)于項(xiàng)目資金比例不到35%籌貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。目前某些房地產(chǎn)商依靠騙取銀行貸款，企用空置住宅來抬高房價(jià)，今后就會(huì)受到資金鏈的約束。這對(duì)于整頓房地產(chǎn)市場秩序極為重要。

　　但是在“限套型”之后沒有必要加上 “限房價(jià)”。住宅有高層低層，有朝陽背陰，地點(diǎn)不同，房價(jià)自然不同。制定政策的時(shí)候一定要考慮實(shí)施的可行性。

　　此外，對(duì)于

　　(徐滇慶/北京）