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還原房市本來(lái)面目成當(dāng)務(wù)之急
房市調(diào)控主旨從穩(wěn)定轉(zhuǎn)型為規(guī)范
本報(bào)記者 仲萊報(bào)道
繼“國(guó)六條”之后，建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》也如期與公眾見面。
該意見是否能夠達(dá)到相關(guān)方面的預(yù)期，依然是一個(gè)未知數(shù)。但觀察家分析，去年宏觀調(diào)控透露了中央政府旨在“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，但因忽略實(shí)際可操作性、地方政府消極性和市場(chǎng)的投機(jī)性結(jié)果以失敗告終；而從當(dāng)前的宏觀調(diào)控措施來(lái)看，中央政府已經(jīng)開始注意到房市調(diào)控關(guān)鍵在于正本清源，穩(wěn)定也在于正本清源。所以房市調(diào)控只有從圍繞房屋建設(shè)的所有環(huán)節(jié)開始進(jìn)行規(guī)范，這樣才能保證最終的商品價(jià)值不至于脫離合理的軌道，進(jìn)而還原一個(gè)真實(shí)的、健康的房市。
至于效果如何還有待時(shí)間來(lái)回答，但規(guī)范已當(dāng)然成為這一輪房市調(diào)控的主旨。
房市健康是目的
從5月17日公布的“國(guó)六條”來(lái)看，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”才是當(dāng)前房市調(diào)控的主要意圖。
雖然官方依然堅(jiān)持，“必須清醒地看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果還是初步的，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，又出現(xiàn)了一些新情況、新問題”，但是通過(guò)一年多的宏觀調(diào)控效果來(lái)看，社會(huì)相當(dāng)一部分人依然認(rèn)為上一輪調(diào)控是失敗的。這一相當(dāng)普遍的共識(shí)也從市場(chǎng)中得到證實(shí)。從供求雙方來(lái)看，開發(fā)商表現(xiàn)出熱火朝天的勢(shì)頭，但消費(fèi)者觀望者居多，購(gòu)買意愿下降；從房市銷售來(lái)看，一方面房屋空置率不斷擴(kuò)大，另一方面房?jī)r(jià)卻逆市上揚(yáng)。
一系列非正常的局面已讓中央政府意識(shí)到，房市已經(jīng)偏離了健康的軌道，這就促使中央在對(duì)宏觀層面充分認(rèn)識(shí)的前提下，新一輪調(diào)控也開始細(xì)化到微觀層面。
從代表官方聲音的建設(shè)部發(fā)言人的談話中，公眾已經(jīng)能夠感受到這一細(xì)微卻又深刻的變化，“少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。這些問題雖是結(jié)構(gòu)性、局部性的，但影響較大。部分地區(qū)中心城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，人民群眾意見較多。如不加以治理防范，也可能傳遞到其他地區(qū)，演化成全局性問題，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。高價(jià)位、大套型住房所占比例偏高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，既推動(dòng)住房平均價(jià)格上漲，加大了廣大中低收入家庭購(gòu)買住房的困難，也嚴(yán)重背離我國(guó)人口多、土地少的基本國(guó)情，背離建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求。
《意見》以解決普通居民的居住需要為出發(fā)點(diǎn)，目的就是切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
規(guī)范是手段
觀察家認(rèn)為，拋開房市要健康發(fā)展必須有一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)劃，包括政府引導(dǎo)居民消費(fèi)、配套設(shè)施跟進(jìn)等問題，這一輪宏觀調(diào)控的思路還是比較清晰的，就是通過(guò)規(guī)范這一手段達(dá)到緩解房市目前緊張的局面。
而這一點(diǎn)，公眾從《意見》中可以明顯體會(huì)到。正如建設(shè)部發(fā)言人分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，深層次原因是兩個(gè)“國(guó)八條”的措施在一些地區(qū)沒有得到有效落實(shí)。一是多數(shù)城市沒有提出增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的具體措施，沒有公布建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局及進(jìn)度安排。部分地區(qū)廉租住房制度沒有建立。一些城市適應(yīng)普通居民需要的中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足。二是部分城市住房需求偏大。一些城市房屋拆遷規(guī)模較大，被動(dòng)性住房需求增加。部分城市外來(lái)人員購(gòu)房比例過(guò)大。三是一些地方正面引導(dǎo)不夠，市場(chǎng)透明度不高，加上一些開發(fā)企業(yè)和媒體的炒作，嚴(yán)重影響居民市場(chǎng)預(yù)期，加劇了市場(chǎng)供需矛盾。四是規(guī)范市場(chǎng)秩序工作不到位，對(duì)開發(fā)商的違法違規(guī)行為查處不力。
為了保證中低收入階層有能力購(gòu)房，《意見》規(guī)定：一是各級(jí)城市人民政府要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。二是明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這樣有利于從根本上扭轉(zhuǎn)大套型住房供應(yīng)比重過(guò)高的局面，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。
為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制不合理住房需求過(guò)快增長(zhǎng)的要求，同時(shí)針對(duì)部分開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，《意見》明確并適當(dāng)加大了稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)力度。
為了合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，避免被動(dòng)性住房需求增加過(guò)快，《意見》要求各地嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，合理控制房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，并明確2006年各地拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。
而關(guān)于信息不對(duì)稱問題，《意見》要求城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)；重視市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和信息發(fā)布工作，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。
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