九部委下雨會否澆濕海南樓市

　　業(yè)界人士認(rèn)為，短期影響比較明顯，中長期走勢有待觀察

　　新一輪地產(chǎn)調(diào)控再次發(fā)力，九部委再下“猛藥”。

　　這一對“國六條”的細(xì)化政策，會對海南樓市產(chǎn)生多大影響？記者今天走訪聽取了部分市民、開發(fā)商、房地產(chǎn)從業(yè)人員及有關(guān)職能部門工作人員方面的反應(yīng)。綜合各有關(guān)方面

人士看法，他們總體認(rèn)為，在九部委的調(diào)控政策之下，海南有意向購房的市民持等待觀望心態(tài)的人數(shù)明顯增多，海南樓市雖然價格可能仍會保持總體穩(wěn)定，但銷售趨緩的壓力會進(jìn)一步加大，中期走勢則有待于觀察。但從長遠(yuǎn)看，海南具有中國惟一熱帶海島等優(yōu)勢，海南樓市未來的長遠(yuǎn)前景仍會較佳，宏觀調(diào)控政策不會對海南房價造成暴漲或暴跌之影響。

　　購房觀望人群明顯增多

　　春節(jié)過后的三個月內(nèi)，在海南從事制種業(yè)的黃先生利用休閑時間看遍了海南所有的中高檔樓盤。他想買一套200平方米左右的大

　　“從媒體的報道看，現(xiàn)在樓市似乎不是很好，我等個半年再做決定吧。”黃先生告訴記者。

　　剛結(jié)婚不久的陳小姐在今年3月份時還屢次囑托記者幫為推薦120平方米左右的住宅。過完“五一”之后，她和先生反而不急了，她說，“國家屢屢調(diào)控，房子即便不降價，也不會漲到哪去，慢慢看，慢慢挑，到今年年底再決定到底買不買。”

　　記者隨機(jī)詢問了一些有購房意向的市民，他們大多持觀望心態(tài)。對于國家調(diào)控，大多數(shù)市民表示高興。李先生說，老是有人拿海南的

　　在

　　九部委的意見也打亂了一些欲分步改善住房條件市民的計劃。有的市民想先買一套小戶型，過兩三年再換大房，但是國家規(guī)定新房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓要交全額營業(yè)稅，由于有顧慮，也加入了觀望者行列。

　　九部委的意見中有一條：自6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。業(yè)界人士認(rèn)為，這對于炒短線的房產(chǎn)投資客會起抑制作用，會大大加大投機(jī)性購房成本。

　　有的資深房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，九部委的意見肯定會對市民們的購房心理造成影響，影響期有可能會持延三個月至半年左右時間。這意味著有的融資比例過多的開發(fā)商在銷售趨緩的情形下，會面臨一定的資金壓力，不排除有的樓盤會采取變通方式降價從而帶動銷售。

　　執(zhí)行是否到位有待觀察

　　國家九部委貫徹國務(wù)院指示精神，重拳出擊，再出15條措施。但是，也有一些業(yè)界人士對于地方全部執(zhí)行政策表示尚待觀察，而政策的執(zhí)行力度則關(guān)乎樓市走勢。

　　根據(jù)意見，此次的調(diào)控重點(diǎn)在于改善住房結(jié)構(gòu)，包括城市規(guī)劃中，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上等等。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這些措施有一定的作用，但落實起來非常困難，地方政府是否能夠積極配合并不樂觀。針對土地兩年不開發(fā)就無償收回土地使用權(quán)這一點(diǎn)，早在多年前就有了，但操作起來沒有多少可行性。

　　一位姓張的開發(fā)商表示，國家九部委的意見還是有很多的不確定性，具體執(zhí)行有很大的難度。如“購房5年”的理解就有三種，是以簽訂合同，還是以交訂金，或者是以房產(chǎn)證的辦理時間來計算？如“空置房”如何確定，我隨便放幾張舊家具算不算空置？設(shè)計時，有意識把兩套中小戶型的房子放在一起，購房者打通即是一套大戶型，也可規(guī)避國家的規(guī)定。“中低價位”以何界定，在海口4000元/平方米就是高價位，但是在上海就是廉價房，這里面開發(fā)商也大有文章可做。

　　省建設(shè)部門有關(guān)人士說，目前的房地產(chǎn)市場與政府的利益緊密相聯(lián)系，市縣財政的相當(dāng)大比例來源于房地產(chǎn)市場。雖然，國家要求每年供應(yīng)的居住用地七成要用于中低價位的小套型，但很多地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，海南的資源稀缺，不能賤賣，因此要規(guī)劃好、包裝好賣高價，而花了高價買來的土地，開發(fā)商一定會好好珍惜，開發(fā)的產(chǎn)品肯定是賣高價的。

　　開發(fā)商陳先生表示，海口、三亞如果放棄土地這一塊地方財政收益，估計會出現(xiàn)較大的財政空缺。即便承擔(dān)政府的職責(zé)建設(shè)低價房，又如何制約市場價與國家指導(dǎo)價之間的尋租權(quán)？如何抑制那些暗度陳倉式收費(fèi)？

　　此外，如果開發(fā)商能夠以執(zhí)行國家政策為由，從政府手上以較低價位獲得了用于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的土地，那么有可能引發(fā)新一輪的幕后土地交易，協(xié)議出讓土地又成為開發(fā)商賺取巨大土地差價的法寶，開發(fā)商一定會想方設(shè)法打“擦邊球”。

　　品質(zhì)比拼時期提前到來

　　記者日前走訪海口各樓盤注意到，很多售樓部可用“門可羅雀”形容。有的開發(fā)商向記者坦承，進(jìn)入5月份之后，銷量下降幅度驚人。上個月還能賣20多套，5月份只賣出了4套。銷售壓力加大已經(jīng)成為海口、三亞開發(fā)商們的普遍感受。

　　統(tǒng)計顯示，目前海南現(xiàn)房存量和潛在的供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本地市場的一般需求，而島外購房者的比例也處于淡季之中，消費(fèi)者哄購房子的現(xiàn)象根本不可能發(fā)生。因此，在消費(fèi)方占絕對主導(dǎo)的情況下，海南的開發(fā)商已沒有了趾高氣揚(yáng)的資本。

　　省人大常委會住宅小區(qū)的開發(fā)商是中海銀投資有限公司。該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，他沒有想到海南樓盤進(jìn)入品質(zhì)比拼的時期會提前到來，現(xiàn)在購房者占據(jù)了主動地位，如果樓盤的配套、外觀、質(zhì)量等方面存在不足的話，消費(fèi)者馬上掉頭就走。他感覺慶幸的是，省人大常委會住宅小區(qū)在定位之初，盡量吸引了相對旺銷濱海地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)，如南北通透的板樓、一梯一戶等等，如果當(dāng)初沒有沉下心打造產(chǎn)品，有可能會在銷售淡季承受較大的銷售壓力。

　　海島春天的開發(fā)商雖然對海南樓市一直持樂觀的態(tài)度，但他也認(rèn)為，供應(yīng)量在現(xiàn)階段有些偏大，現(xiàn)在海南的樓盤已進(jìn)入品質(zhì)比拼的肉搏戰(zhàn)，不重視品質(zhì)、不重視消費(fèi)者需求的開發(fā)商有可能會面臨淘汰出局的可能。

　　(本報海口5月30日訊)