首付三成壓倒年輕消費者 專家解讀8項硬指標

　　-國十五條(節選)

　　一、切實調整住房供應結構

　　(一)制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設規劃，明確“十

一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設(規劃)主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

　　(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

　　二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

　　(三)調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

　　(四)嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　(五)有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

　　(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

　　(八)嚴格控制被動性住房需求。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。

　　四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

　　(九)加強房地產開發建設全過程監管。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

　　(十)切實整治房地產交易環節違法違規行為。對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度。

　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

　　(十一)加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。

　　(十二)規范發展經濟適用住房。

　　(十三)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

　　六、完善房地產統計和信息披露制度

　　(十四)建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。

　　(十五)堅持正確的房地產市場輿論導向。

　　經濟適用房規劃9月底前公布

　　政策分析：避免房產市場長期存在的信息不對稱

　　我們身邊到底有多少經濟適用房可供選擇？這是許多中低收入居民的疑問。政策指出，今年9月底前，包括縣城在內的全國各級城市將向社會公布當地住房建設規劃，其中就包括今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標。

　　廣州房地產專家韓世同表示，普通商品住房、經濟適用房和廉租房都應該建，因為這三類住宅體現了市場需求的不同梯度，可以適應和滿足不同人群的購房需求。

　　廣州市城市規劃設計所副所長王玉認為，文件中提到“住房建設規劃要向社會公布”，這個政策的最大作用就是避免房產市場長期存在的信息不對稱的問題。除了規劃編制單位希望它能公開透明外，市民們也可由此了解，究竟市場上還有多少住房產品，避免因為一些人為制造的住房緊張的假象，而造成房價虛高。

　　廣州市規劃局有關負責人稱，現在廣州已經全面鋪開新社區的建設。針對現在建設的新社區進行全面升級改造，包括它的配套措施，規劃部門正在配合市政府進行相應的規劃上的措施，以使新社區能滿足現在的需求，使更多的人不但愿意進駐，也有條件進駐。

　　○“廣州沒有經濟適用房”

　　近幾年廣州一直致力于新社區的建設，而經濟適用房則一直處于休眠狀態。廣州市委書記林樹森在今年全國兩會期間接受媒體采訪時就指出，廣州沒有經濟適用房。市場存在著絕大多數的普通消費者，他們被業界稱為“夾心層”，往往成為市場和政策雙重遺忘的大多數。

　　正處于規劃報建階段，且未拿到開工許可證的發展商也將受到該政策影響。

　　向中低收入者傾斜：90平米成“分水嶺”

　　政策分析：建立各地新的住房結構比例，給大部分城市居民帶來希望

　　國家政策指出，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房，90平米以下住房須達到開發建設總面積的70%以上。一面是眾多城市居民住房需求長期得不到滿足，另一方面卻是大戶型供應比重過高。

　　北京某房產咨詢商稱，90平方米的住房將成為一道“分水嶺”，這是《意見》中最關鍵的一條措施，它直接向中低收入者傾斜。

　　社科院研究員易憲容認為，這是一項非常好的政策，給廣大中低收入人群帶來了希望，一定要嚴格執行政策，絕不能落空。

　　廣州某發展商稱，這一政策可謂是宏調這么多次來，首次打在他們身上的硬棒。政策限定90平方米以下戶型比例要達到項目總面積的70%有點死板、苛刻。

　　目前，戶型趨大，淘汰中小戶型是廣州房地產開發的一個明顯特點，在售樓盤供應的主力戶型以90-130平方米的三房、四房戶型居多。由于戶型偏大，導致總價過高，因此大部分買家難以買到合適的物業，市民對大戶型怨言尤多。就有樓盤曾明確，他們就是要通過設置高比例的大戶型淘汰一些經濟實力較弱的買家，而現在戶型格局又將面臨大調整。

　　○廣州戶型格局將洗牌

　　廣州市規劃局有關負責人表示，這個政策是一個信號，要求各地要針對中低收入的人、弱視群體，從宏觀政策到實際政策中，在長期規劃上提出更高的要求。

　　廣州某發展商稱，政策來得如此之快，連點應對的空隙都沒有，這預示未來廣州樓市的戶型格局將來次大范圍的洗牌。

　　購房不足5年轉讓征全額營業稅

　　政策分析：國家此舉是為打擊投機購房，但有專家認為效果不大

　　國家政策指出，自6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。

　　北京房產咨詢商認為，這是一個打擊投機性購房的有力措施。目前執行的政策是2年以上轉手交易，就免征營業稅，提高到5年，大大加重了投機性購房成本。

　　學者易憲容稱，現在各大城市的投機性購房十分嚴重，我覺得這項政策力度仍不夠，建議征收高比例的“個人交易所得稅”。

　　根據廣州市國土房管局公布的數據，二手市場的房價也一直處于上升趨勢。

　　許多二手房買家是因為購買能力不夠支付一手房，而轉向二手房市場的，目前高企的房價同其對二手房的價位期待之間還存在差距，符合買房者心水的盤源就更少了。

　　從這個角度來分析，二手市場的賣家對于新政策的敏感度不會太高。但是，對于普通消費者來說，卻意味著購房費用增加。

　　去年5月12日，國家出臺“超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅”的政策，此舉導致去年6月1日前，很多市民拋售房屋。業內人士表示，經歷了去年的房地產新政的考驗，廣州市民在心理上的承受能力有所加強，而且去年新政后，房價不降反升，這種“經驗”不會讓市民再出現去年的恐慌了。

　　○新規可能打壓二手樓市場

　　昨日，廣州多間房地產中介公司表示廣州市二手樓市場相對穩定。實行新規以后，可能會導致二手樓供應減少。

　　未住滿五年的賣家，為了避免交營業稅，將房子出售改成出租，滿五年后再出售。即使賣家出售，亦會把費用轉讓到購買者身上。

　　商品房空置3年不得用于抵押貸款

　　政策分析：“項目資本金比例35%”并非新政

　　政策指出，空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物；項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，不得發放貸款；超過合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，從高征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　中原地產項目部副總經理黃韜表示，對于項目資本金比例，前年的要求是25%，去年是30%。今年再提高5%，實際上遵循的是一種“小步快跑”的政策。廣東銀行界人士大多認為，這些嚴控房地產開發企業信貸方面的措施，將逼著開發商提高融資能力，加快存量商品房的銷售。

　　○小企業面臨生存危機

　　業內人士黃韜認為，這一政策實際上對于中型和大型開發商來說，影響并不大。受政策影響最大的應該是小的房地產開發企業。黎文江也認為，小的企業面臨著生存危機，但他認為，35%的比例并非很高。

　　90平方米以上房屋首付最低三成

　　政策分析：抑止供應，也抑止需求的“組合拳”

　　政策指出，自6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

　　黃韜認為，對90平方米至200平方米的住房應作出更細致的規定。因為增加一成的按揭貸款首付款比例對某些投機者并未增加太多的成本。黎文江表示，“不低于30%”的表述政策的細化就成為進一步調控的可能。

　　黃韜認為面對政策的沖擊，市場上可能會出現兩種應對措施。其一，在消費者購房時，由房地產開發商為其提供一成的首付款。再根據協約，一定時間內由消費者返還。其二，對于有意愿購買套型建筑面積較大的消費者，可能會選擇買兩套以上小面積住房，再打通后合成一套。

　　○“三成”壓倒年輕消費者

　　某商業銀行信貸經理算了一筆賬，一套100平方米左右的商品房，一般總價為50萬-60萬元，首付提高至三成后，首付增加至15萬-20萬元，這對剛工作三五年、購買需求旺盛的年輕消費者而言，首付之重不可承受。

　　七成土地用于中低價位中小套型

　　政策分析：地方政府在土地供應政策中存在兩難困局

　　對于《通知》要求70%的居住土地供應都要優先保證普通商品住房和廉租房，廣州市社會科學院科研處處長彭澎認為，中央目前急于壓住房地產市場的上漲風頭，用藥未免過猛。

　　房地產專家韓世同預測，廣州很有可能以不適用為由，從而不將70%的住宅用地都用來開發中低檔商品房。他介紹，香港目前每年保證50%的住房存量是中低檔商品房。

　　彭澎認為，地方政府在土地供應政策中存在著兩難的困局。一方面，土地出讓收入是地方政府目前最大規模的預算外收入。而另一方面，又必須照顧到中低收入群體的住房需求，調控地價房價從而解決他們的實際困難。

　　○“七成”所在位置很關鍵

　　2006年廣州國有經營性土地出讓計劃中，計劃推出的住宅用地總量有700多萬平方米。中心城區住宅用地只有135萬平方米，大部分位于南沙經濟開發區、花都、增城、從化等區域。即使這些土地被開發，大多數買家帶來的龐大購買力依然要在135萬平方米的土地供應量中爭搶。

　　調整住房結構將成政績優劣因素

　　政策分析：全國各個城市情況很不一樣，廣州兩頭都要抓

　　《意見》規定，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。廣州市社會科學院科研處處長彭澎說，《通知》要求各地政府把建設普通商品房、經濟適用房和廉租房納入當地“十一五”發展規劃中，意味者調整住房結構的結果將作為地方政府的政績來考察。

　　廣州市規劃局有關負責人表示，在發展中低價位住房方面，全國各地反響強烈。但有個問題，全國各個城市情況很不一樣，比如說，北方已經有經濟適用房的概念，廣州房地產市場化走得比較早，我們肯定是兩頭都要抓。

　　○最低收入者依靠廉租房

　　廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助，是解決這些家庭住房困難的主要渠道。但是，目前我國廉租住房制度還不完善，有些地方甚至沒有建立這一制度。

　　土地閑置2年將被收回使用權

　　政策分析：政策能否執行，關鍵看執行力度

　　《意見》規定，對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　開發商沈大強則表示，只要開發商能夠對土地進行漸進式的開發，而不是長期閑置或倒賣土地，就應當認為是合理的。

　　對此，開發商閻少華認為，關于防止土地閑置的規定，原來也有，但執行得不好。怎么執行好這個規定，值得政府認真考慮。這一點，與學者易憲容觀點相似——政策能否執行，關鍵看執行力度。

　　○前年用地總量7.8%閑置