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新華社記者 李文川
繼“國六條”提出要有區(qū)別地適度調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控樓市之后，銀監(jiān)會再念商業(yè)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的“緊箍咒”。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫歸根到底是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，金融政策的調(diào)整
無疑是有效的解決之道。但金融對房地產(chǎn)的調(diào)控，還應(yīng)該出臺更多相關(guān)配套政策，以確保經(jīng)濟(jì)不會因資產(chǎn)價格步步高升后出現(xiàn)硬著陸。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計民生，但它的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。
在我國，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高。央行統(tǒng)計數(shù)字顯示：2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。這使得銀行在抑制房價上漲中的作用舉足輕重。
世界銀行不久前發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)季報》也認(rèn)為，今年頭幾個月的新增貸款中“有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開發(fā)商”。世行建議，在潛在的中國經(jīng)濟(jì)過熱結(jié)構(gòu)中，“對房地產(chǎn)業(yè)需要特別關(guān)注和采取特別措施”。
由于房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)都靠銀行貸款支撐，與房價上漲相伴生的往往是銀行不良貸款率的同步上升。4月20日,中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部副主任沈曉明警告說，截至去年末，我國房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。個人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。由于貸款期限長，加之房價波動等原因，個人住房貸款開始進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險暴露期。
分析人士認(rèn)為，房貸總量激增是當(dāng)前房價居高不下的原因之一。而高房價不僅讓貸款購房者承擔(dān)了高負(fù)債之苦，還可能產(chǎn)生影響金融穩(wěn)定和安全的外部效應(yīng)。貸款購房者隊伍的膨脹是金融風(fēng)險的預(yù)警信號。因此，在防范房貸增量風(fēng)險的同時，化解住房貸款存量風(fēng)險的任務(wù)也日顯艱巨。如何既能擠掉房價泡沫，又不至于引發(fā)風(fēng)險，這需要銀行拿出智慧。
公開資料表明，目前個人購房絕大多數(shù)民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。2006年,一季度個人住房按揭貸款為256億元，僅及2004年同期的五分之一，不及2005年同期的一半。分析人士認(rèn)為，這說明居民(其中也包括炒房者)住房消費(fèi)大量減少并發(fā)生了根本的逆轉(zhuǎn)。
與此不相適應(yīng)的是，在居民住房消費(fèi)迅速下降的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場則異常活躍、價格迅速上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，無論從抑制高房價還是從防范銀行風(fēng)險而言，把住信貸閘門都是至關(guān)重要的。但考慮到一系列體制性因素，能否如愿實現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)、確保市場理性繁榮，仍面臨一些制約因素。
住房作為一種投資品，按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。事實上，目前房地產(chǎn)開發(fā)商大量宣揚(yáng)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的外資并不是通過直接投資方式，而是通過其他途徑進(jìn)來炒作內(nèi)地房地產(chǎn)的資金。從上世紀(jì)末東南亞金融危機(jī)的經(jīng)驗來看，如果對這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不加嚴(yán)厲遏制與打擊，金融危機(jī)風(fēng)險不可小視。
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