提高首付比例就能打壓房價嗎

　　據《21世紀經濟報道》5月11日報道，央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價，這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4成至5成。支持者認為，這將是政府對“房地產熱”采取的“猛藥”。反對者認為，這無助于控制房價“虛高”、打擊房地產投機行為，反而會傷害有著強烈買房意愿的“工薪階層”。

　　□十屆全國人大代表、北京鼎業律師事務所律師 許智慧

　　控制房價應該采取多項措施

　　商品房價格的持續上漲一直是幾年來社會各界關注的熱點，急需住房的人買不起房，同時又有不少人囤積住房，進行房地產操作。不可否認，這一矛盾已經成為社會基本矛盾之一。為解決這一問題，專家紛紛獻計獻策，政府各個部門也不斷出臺辦法，但房價上漲趨勢一直未能得到有效控制。最近，據報道央行為徹底打壓房價，決定推行嚴厲的貸款政策，即將按揭購房首付款的比例提高。

　　筆者認為，這一政策的出發點是好的，可能在一定程度上限制房價上漲的幅度，但對其效果不能太樂觀。房價上漲有很多原因，比如土地出讓和轉讓制度的缺陷，各地經濟發展不平衡、人口過于向個別城市集中，各階層收入差距不斷擴大等等，都直接或間接導致需要住房的人買不起房、有很多人買房后又任由其空置的局面。

　　有效控制房屋銷售價格，必須進行充分的調查研究，有針對性地采取一系列措施。這應當是一項綜合工程，不是哪個部門的某一個措施可以做到的。

　　有一點應該是所有人的共識，即打壓房價的目的在于，能讓更多的人買得起房。急需購房的廣大工薪階層當然應該屬于這個“更多”的范圍。然而，提高購房按揭首付款的比例將使工薪階層距離這一目標更遠，將構成對工薪階層的進一步排斥，與打壓房價的初衷背道而馳。

　　筆者認為，在短時間內不可能根本解決

　　此外，還應考慮由政府出資建設大量廉租房，鼓勵沒有能力購買商品房的人租房，使之成為社會福利的一種。實行廉租房制度，還可以在一定程度上緩解城市的交通壓力，因住戶并不擁有房屋的所有權，當其工作單位變動后，他們可以隨時調整自己的居住地點。

　　使所有人都有房住，這是社會及政府應當擔負的責任之一。筆者期待政府能夠出臺更有效的措施。

　　□北京大軍經濟觀察研究中心主任 仲大軍

　　提高首付不利于實現“居者有其屋”

　　房價已經成為我國重要的社會問題，當前我國的理論界存在著不同意見，一種意見是向美國這樣的國家看齊，就是要讓50%的人買不起房，而只能租房。一種意見是堅持我國社會主義市場經濟的方向，堅持“居者有其屋”的共同富裕目標。我國的

　　但由于深層的理論目標不明確，各級政府部門在控制房價方面存在著各種隨機政策和措施，各種說法和想法莫衷一是，最近出臺的提高房貸利率和即將出臺的提高首付款比例，都引起了很大的社會反響。政府的措施究竟是要治理什么問題？這一劑藥用下去，會對房地產行業和社會群體產生什么作用？筆者認為，這需要我們對房價問題進行深入思考。

　　這幾年，我國傳統意義上的通貨膨脹率(物價消費指數)并不高，從1998年到2005年，我國通貨膨脹率平均只有0.6%，但浙江、上海等地的房價漲幅都在兩至三倍以上。為什么日用消費品物價上漲幅度小，而房地產商品價格大幅上漲？

　　筆者認為，這首先與市場需求有關。自上世紀90年代以后，我國的日用消費品供給基本上已經滿足市場的需求了，而住房消費距離民眾的要求還有距離，住房商品仍處在供小于求的狀態，這是房價上漲的重要原因。

　　其次，住房商品的特殊性給其房價上漲創造了條件。改革開放以來，我國商品的范圍不斷擴大，上世紀90年代末以后，住房商品迅速成為城鎮居民的最大宗消費商品。由于住房商品具有耐用性，以及因此產生的保值和增值性，所以當日用消費品市場飽和時，住宅、文物等耐用消費品便具有很大的價格上漲空間。同時，住房商品有巨大的投資價值，這使得社會富余資金不斷向房地產市場聚集。其中一部分購房者不是為了居住，而是為增加自己的資產和日后的資產收入——房租。正是這種購買導致房價等資產類商品價格暴漲，筆者認為，這屬于經濟學上的資產膨脹。資產膨脹與通貨膨脹不同，資產是指房價、土地等，通貨主要指日用消費品。資產膨脹它會導致另外一些結果，比如使我國社會出現一個“無資產”的社會群體，他們的一生可能都要在租房住的情況下度過，如果有房的話，也只能靠銀行貸款，背上幾十年的債；導致地區間的資產價值拉開更大的差距；加大城市居民的生活壓力、生活水平下降等。這種情況應該引起決策者的重視。

　　在這種情況下，再用以前的舊觀念來調整貨幣政策，如提高房貸率和首付比例等，是落后于形勢發展的，只能使更多懷有買房希望的購房者遠離市場。 觀點一：可抑制炒房行為

　　讀者發言

　　觀點一：可抑制炒房行為

　　陳峰(南京秦淮) 提高房地產首付比例，目的在于抑制房地產商的過度投資、炒作行為，而不是針對普通消費者。該措施可以增加房地產商的資本投入，加重其利息負擔，延長其資金回收周期。

　　李玉強(黑龍江黑河) 投機商炒房是高房價的原因之一。如果首付比例提高，勢必造成投機商先期投入加大，增加其操作難度。而投機商手里的房子越少，其操控房價的能力就越弱，從而對抑制投機商大幅度的操縱樓市起到積極作用。

　　觀點二：提高首付損害普通消費者利益

　　陳婭(重慶大足) 各地房價明顯虛高，有供方的原因，也有需方的原因，也存在部分供需雙方利用各種手段炒作房價的情形。對房市首付比例的調整體現了調節需方的目的，然而，對房市進行投機炒作的需方只是少數。如此調整會損害大部分普通消費者的利益，不利于消費者提高生活質量。

　　賀胤應(新疆石河子莫索灣) 在房價畸高的大城市，首付對于收入不高的工薪階層來說，很難支付得起。而工薪階層是購房的主力軍，提高首付比例，無疑是在提高工薪階層的購房門檻。工薪階層買不起房，打壓房價又有什么意義呢？

　　其他觀點

　　王威(江蘇睢寧) 如果銀行讓首次購房的家庭享受較低的首付比例和合理的利率，而對二次及以上購房者實行四到五成的首付比例及較高的率息，倒不失為比較好的辦法。既可以降低銀行的風險，也能保證普通百姓買得起房，同時也可以限制炒房者及開發商的投機行為。

　　滑力加(呼和浩特新城) 真正要解決房價“虛高”，讓人們買得起房，還在于政府調控。房價高的主要原因是土地價格“虛高”。因此政府應當把為工薪階層和普通老百姓的建房用地的征地款降低，同時應該把建豪華住宅的各種費用提高。

　　羅春風(四川瀘州江陽) 應根據各地具體情況，充分利用金融、稅收、土地等政策杠桿。通過政府宏觀調控，調整住房供應結構，加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場。同時完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，及時、準確地發布房地產市場供求信息。