房價猛漲誰在哄抬

　　關麗　黃博華　王昊

　　去年“十一”黃金周期間，廣州某大型地產集團旗下樓盤“坐地起價”，各發展商紛紛效尤，各盤紛紛以在售價格20%、30%的幅度升價，經歷了今年元旦和“五一”黃金周的再度漲價之后，廣州樓價最高的升幅竟然高達50%！一年內房價三度飆升，本報記者獨家調查發現：發展商坐地起價，中介行暗中炒樓，投資客蠢蠢欲動。

　　開發商一年三提價

　　“目前部分樓盤價格已經提前透支了買家5年的升值”，合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江在談到珠江新城樓價時，直指部分發展商定價明顯虛高。廣州某大集團從去年10月起，多次將旗下樓盤售價集體調高5—10%。同樣一套單位，在去年10月到今年5月的價格升幅達30—45%！在許多買家眼里，發展商頻頻挑高售價的行為無異于“趁火打劫”。

　　房價暴漲，發展商難辭其咎。2005年9月，某大型發展商在旗下樓盤一番巡游之后，認為樓盤的賣價太低，當即決定提價。十月的月歷翻到，該地產集團旗下來樓盤“坐地起價”，各盤紛紛以在售價格的20%、30%的升價，經歷了今年元旦和“五一”黃金周的市場洗禮之后，最高的升幅竟然高達50%！同樣的“價格跳板”也在珠江新城的某盤出現。該盤從去年12月開始內部認購以來，到今年4月份時，短短的5個月時間內，成交價格連續經歷了9000、13000、15000的三級跳。而在番禺的華南板塊，“五一”期間也賣出了均價32000元／平方米的樓王。近日，一位發展商更是對記者宣稱：“土地資源越來越稀缺，一手樓真的就該當

　　“捂盤”被認為是發展商“操縱”房價、哄抬房價的方式之一。業內專家表示，發展商利用捂盤銷售調控，人為制造樓市供不應求的假象，從而導致買家追搶、追漲的熱銷局面。廣州市房管局“五一”巡查時發現，多數樓盤存在“囤貨”情況，在售單位甚至不及可售貨量的1／5。從去年宏觀調控政策出臺，到今年樓市全面回升，樓盤“惜售”、“捂盤”都是發展商保住高樓價或不斷跳升的絕招。有業內人士就指出，預計“五一”過后，發展商“惜售”依然是樓市的“主旋律”，如果政府沒有大批量的地塊推出，發展商對“惜售”行為還是會列出一大堆的理由。

　　房價背后是地價。自去年以來，開發商對土地的追求已達“瘋狂”地步，廣州市土地出讓價格屢創新高，幾乎每次熱門土地拍賣均造就新“地王”，土地一級市場成了大贏家。今年出讓的機場路地塊，更是創下了樓面地價5481元／平方米的紀錄。“拍賣方式可能導致哄抬價格！”廣州地產專家韓世同認為，在今年4月之前，珠江新城的商務地塊都是以接近最近交易價的價格拍出的，但4月11日后，這里的地塊突然以至少80%的增幅身價飆升，半個月內連創新高，令人對其中是否存在哄抬打上問號。

　　近幾年，

　　有專家表示，開發商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費心理的重要問題。房產商難逃“以壟斷土地來壟斷房價”的嫌疑。近來，珠江新城地塊幾乎都被同一家發展商拿去，業內的關注的熱點也從“地王”轉到“地主”的層面。囤積土地是開發商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，而顯然有關部門對此缺乏有效的制約手段。　

　　中介行囤貨炒賣

　　借著樓價上漲的勢頭趁火打劫的又何止發展商？中介、炒家同樣利用樓價上漲的時機興風作浪。記者日前接到舉報稱，廣州某著名銷售代理公司在代理老城區某新樓盤時，強迫買家繳納高達6萬元的中介費，威脅買家“如果不交就別想買”。

　　截留房子自己炒賣

　　如今不少中介、炒家動用少量資金即可圈下好單位抬價出售。在新盤較少的越秀、荔灣以及買家關注度高的天河區，朝向較好的單位和投資價值高的小戶型單位通常在開盤時就被標注“已售”，有內部人士透露，被“捂住”的單位除了發展商想留著賣高價外，多數流入了中介和炒家的手中。

　　相比一般的個人投資投機炒房者，中介公司或中介人士炒樓，對市場尤其是對樓價的快速飆升影響更大，更加容易制造市場緊張氣氛，左右市場價格，引發樓價快速飆升，加劇市場的波動。

　　日前，某樓盤推出新一期項目，售前開發商方面對外宣稱共有200多套新貨面市，然而正式發售當天，上千持籌等購的消費者等到的僅僅一百來套單位。有消費者當場責怪開發商不講信用，囤積貨源“待價而沽”，任憑開發商再三申辯也難脫“黑心無良”之罵名。事后記者了解到，代理該樓盤的中介公司截留了大部分單位自己炒賣了。據了解，目前廣州地產中介代理公司或中介人士投資炒樓現象業已不乏其見。

　　雖然廣州有一些中介代理公司，例如中原地產與美聯置業等等再三聲明不炒樓不賺差價，但事實上廣州確實有中介代理公司中介人士參與樓房炒作。

　　據了解，目前不少中介代理公司或中介人士炒樓大都是依仗自家代理相關樓盤的優勢，搶先介入截留事前相中的好單位轉手牟利。一些中介公司中介人士炒賣同行代理的樓盤，甚至個別沒有一手樓盤代理資格的二手中介代理公司也參與一手商品房的炒賣。

　　二手樓炒風正盛

　　盡管廣州地產中介代理公司、中介人士炒賣一手商品房最為“時髦”，然而不少中介公司也對二手房炒賣“情有獨鐘”，據悉，不少中介代理公司都是一些樓盤社區最為活躍的炒家，而且他們并不僅限于炒賣某一二個樓盤單位，甚至只要有“新貨”放出，他們都不管是否業主委托給他們代理，他們都會上門評估有否炒賣價值。

　　不過，不管是炒賣一手商品房還是二手房，這些中介炒家都經常會遭遇同行的“抵制”。例如某中介公司多人跑到另一中介公司代理樓盤去與商酌，愿意以回報“好處”的形式換取該中介公司協助截留他們事前相中的一批好單位，但結果卻遭到了拒絕；還有一中介公司跑到某一樓盤物色炒賣單位，不意被該樓盤開發商下屬的中介代理公司驅趕……但不管怎樣，廣州地產中介炒樓風起已成事實。　

　　深夜10點，入住某小區樓房不久的楊先生正準備就睡，不意家中電話鈴聲響起，原來是某中介打來的電話。該中介人士先是詢問楊先生對目前入住的這套單位是否滿意，是否愿意出手？然后表示愿意出多5萬元接手楊先生目前居住的這套單位。據了解，這類情況最近屢見不鮮，其中確實有部分是中介公司受買家所托上門尋求貨源，但更多是中介自己在投機炒賣。

　　“一鋪養三代”，此前廣州人熱衷于炒賣商鋪，因此前幾年廣州也有不少中介代理公司投資炒賣商鋪謀利。然而“風水輪流轉”，隨著近年廣州商品住宅價格的持續上漲，如今不少中介公司或中介人士開始轉向炒賣住宅了。然而，中介公司或中介人士炒樓失敗的慘痛教訓，如誠安地產大肆投機炒作商鋪而倒閉仍應是目前廣州地產中介應該吸取的教訓。　　

　　炒樓客圈房逐利

　　無論樓市供應量如何，最受追捧的“好單位”都會成為投資者和投機客的炒作良機。有行家透露，目前廣州樓市存在數十個大炒家團體，隨時可能動用數千萬以上的資金炒樓，涉獵目標遍及一二手市場。

　　就連一直未見動作的外資“熱錢”也開始參與廣州樓價的哄抬。日前有消息稱，大摩已經整體購入珠江新城某公寓樓盤，天河北某樓盤也有外資進入。德誠行地產豪宅部阮國行表示，外資進入勢必會推動樓價上漲，特別對高檔樓盤價格有直接的刺激作用，進而影響到普通住宅的價格走勢。

　　廣州人一直有投資房產的投資習慣，特別是如今許多廣州家庭擁有兩套以上的住房，在滿足居住需求后，許多人都會將房產拿去放租。所以去年下半年以來廣州樓價的迅猛上漲，投資客大量涌入被視為其中的一個重要原因。記者連日來接觸到幾個活躍在廣州樓市的炒家，從他們口中探聽出廣州樓市炒家的一些生財之道。

　　一手摟房價的高漲，帶動了廣州二手樓市場逐漸興旺，隨之產生一些有敏銳眼光的二手房投資者。對二手房進行適度“包裝”是許多小投資者的慣用手段，也就是常說的“逢低吸納”。他們通常會在各城區搜羅廉價出售的二手房，簡單裝修后配齊家具家電，這樣的住宅不但比較好租，而且可以租到一個很好的價位。買房裝修的時間越快越好，然后要在周邊多家中介行放盤，盡快產生租金收益。經過裝修后的房子煥然一新，甚至很快會有買家相中，愿意用高出買入價很多的資金去接手。

　　“炒家甚至可以把整個樓盤買下來，想什么時候賣都行”。炒家向記者介紹，這種投資客就是“炒房大鱷”了。據稱，廣州每個區都有幾個這樣的“炒房大鱷”。相比絕大多數投資客而言，這些人的炒房手段可謂出神入化，可動用的資金少說也有幾千萬元，并且未必需要做按揭，大量資金的聚集在事實上已經形成了“炒房團”。

　　知情者透露，能成為炒房大鱷自然實力非同一般，政府、中介、發展商以及拍賣行等所有相關領域都要有關系才行。他們的眼界也不限于某些特定區域，只要看準一個地方，就會大肆購入區域房產，甚至可以將某些樓盤的好單位全部攬入。等炒家認為時機成熟應該出貨時，則會利用中介行逐步放盤。炒房大鱷不在乎一二手樓，完全根據習慣和判斷買入。只要不是價格特別高的新樓盤，都有可能成為炒家大量買入的對象。炒家喜歡的是一些二手交易熱點區域如海珠東部、洛溪、五羊新城，有時也會一舉掃掉市區樓盤的尾貨。而目前樓價較低的花都以及二手房正在興起的南湖板塊則有可能成為炒家下一步進攻的區域。

　　記者觀察

　　有機可乘

　　本周二，廣東省房協向省建設廳上呈了一份由省房協于今年3月開始組織力量進行研究、編寫的“對廣東房地產市場局勢的看法”材料。省房協這份研究顯示：2005年廣州市住宅空置量下降了10%。其中一級、二級、三級路段均有三成以上的降幅，相反，其他路段則出現了46%的升幅。由此可見，目前廣州樓市出現的供求失衡只是局部的情況：位于市中心區或近郊的一級、二級、三級路段的商品房確實出現了嚴重的供不應求，然而，地處郊外路段非熱點區域的商品房則是供遠大于求。

　　省房協的調研還顯示：2005年廣州市80～100平方米的小戶型商品房是供應量少于交易量，而140平方米以上的大戶型商品房則是供應量大于交易量。這說明，目前廣州樓市供不應求的是小戶型商品房，而140平方米以上的大戶型商品房則供大于求。此調研揭示了目前廣州樓市存在的最大問題，那就是：由于供應結構的失衡，造成了市場局部短缺的緊張局面，這種狀況給個別不良開發商以及投機炒樓者可乘之機，給他們哄抬樓價提供了市場土壤。

　　目前，國內住房供應存在的結構性問題業已引起了中央政府的高度重視，日前國務院發布“國六條”，其中第一條便明確提出：“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。”因此，廣州不應抗拒

　　與此同時，政府還需要解決的是土地供應結構的失衡。近年“地荒論”在廣州極為盛行，不少開發商更將近年樓價的大幅飆升歸咎于政府推出市場的土地不足上。而事實上，目前廣州并不存在嚴重的“地荒”。資料顯示，目前廣州開發商手中掌握的開發用地高達250宗，約2000萬平方米。此外，目前廣州市政府手上擁有紅線控制的市中心區經營性開發土地儲備可建筑面積至少也有2100萬平方米，還有回收的閑置土地近700萬平方米，以及工廠、貨場搬遷騰空的土地407萬平方米……可以說，廣州確實不存在“地荒”，然而，由于政府推出的土地大多位于非市場熱點的區域，用地功能及空間布局結構與消費市場脫節，致“地荒”困局難以消解。例如廣州市近日公布的2006年度土地供應計劃，雖然規模極為巨大，但其中總面積的56%分布在增城與從化，市八區僅占25%！

　　因此，廣州當前亟待解決的是土地與商品住宅供應結構的失衡與脫節，政府需要調整土地供應結構，完善健全住房供應體系，消除個別不良開發商以及投機炒樓者乘機哄抬樓價的市場土壤，不給哄抬樓價者制造可乘之機，維護廣州房地產市場的持續穩健發展。