林明：取消期房預售打擊開發商也損害金融系統

http://whmsebhyy.com 2006年05月26日 06:45 第一財經日報

　　林明/文

　　商品房銷售目前在我國主要是采取期房預售制度，比例高達90%以上，而在北京、上海、深圳等市場發展較快、供求旺盛的城市中，實際比例可能更高。然而這一現行的預售制度，一年內連續遭到來自金融系統的三次質疑。

　　在去年8月15日央行發布的《2004年度金融地產報告》中，明確建議取消期房預售制度，引發市場激烈討論。9天后建設部新聞發言人公開表示，基于我國房屋銷售現狀，近期暫不會取消預售制度。

　　今年全國“兩會”期間，全國

人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥表示：“房地產預售制度存在七大問題，應該予以取消。”并會同另外32名代表向大會提交議案，建議修改城市房地產管理法，取消房地產預售制度。隨后同樣引發包括業界、市場研究人士的反彈聲音。建設部部長汪光燾亦態度緩和地表示：“取消商品房預售制度需要慎重、認真研究。”

　　在今年國務院出臺6條調控房地產市場措施后，中國人民銀行金融市場司房地產金融處處長程建勝再度于日前撰文指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。

　　不同的是，這次所指是完善預售制度，并取消期房融資，意味著商品房可以預售，但不能貸款。事實上在國內絕大部分住房消費依靠信貸的今天，取消了購房融資功能，也就等于預售制度在實質上無法生存了。

　　眾所周知，完全取消預售制度，首先要修改國家城市房地產管理法規，這不是金融系統單方面得以操作的；而取消預售中的融資功能則完全不一樣了，金融系統完全可以加以規范，并以此來完善整個預售制度。

　　對此，程建勝認為，現在預售融資主要問題是：削弱了宏觀調控能力，不利于保護消費者利益，存在較大的風險隱患，不利于提高房地產開發企業的競爭力。通過預售融資確實存在開發商將資金轉為他用的風險。

　　程建勝表示，我國商品房預售制度有別于其他國家的特征是：商品房預售附著融資功能，即預售一般收取全部

房價款，預售演變成開發企業的主要融資手段。程建勝建議開辟企業融資渠道，鼓勵銀行發放專用匹配的開發貸款來取代目前預售融資做法，并在法律政策上為房地產信托基金的推出創造條件。

　　很明顯，對于預售制度的存留態度，央行明顯走到了市場行為主體的對立面。今年3月,時任中城聯盟輪值主席、河南建業集團董事長胡葆森曾表示，取消預售會讓現有超過七成的房地產企業死去，在目前融資渠道仍相對單一的現狀里，沒有預售融資，地產商沒辦法完成滾動的開發資金，購房人將被迫延后消費行為。另一位不愿透露姓名的地產商則更明確表示，這是金融系統為規避自身風險，而作出的單方面設想。

　　不可否認的是，房地產預售市場的確存在著期貨風險、房地產企業魚龍混雜、欺詐、泡沫等諸多弊端；然而在現有條件下，我國長期的預售制度也不容置疑地承載了更多功能，加速了消費者轉化為實際購買力，提高地產商開發運營的周期和能級，在實際上加大了市場供應量。

　　毫無疑問，降低房地產企業運行風險是整個金融系統的要求，但不應簡單地與取消預購貸款融資畫上等號。取消預售制度或者預售融資，不僅使真正需求受到壓抑、使開發商陷于困境，對于行業造成的負面影響，必然也將最終影響到金融系統。

　　尤其是在目前新一輪房地產調控啟動之際，更需要各個職能部門做通盤考量，在各部委量化細則的階段，更需要聯手協同的解決方案。

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