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記者 程瑞華
有這樣一組數(shù)字：1997年，中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款金額不到200億元，到2005年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1.6萬(wàn)億元。八年的時(shí)間增加了近80倍。盡管2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)尚未明朗，但個(gè)人房貸市場(chǎng)卻已成為商業(yè)銀行大打創(chuàng)新牌的“角力場(chǎng)”，固定利率房貸、“雙周供”、“接力貸”、寬限期房貸、直客貸……林林總總，各家銀行推出了一系列房貸產(chǎn)品。那
么，在近期一路走高的房?jī)r(jià)中，銀行信貸應(yīng)該怎么辦？
1998年，房改作為拉動(dòng)內(nèi)需的措施之一被推行，房地產(chǎn)個(gè)人貸款也從此被推廣。仿佛在一夜之間，歷來(lái)以“寅吃卯糧”為恥的中國(guó)人，學(xué)會(huì)了“用明天的錢(qián)，圓今天的夢(mèng)”。在國(guó)家金融政策的引導(dǎo)和支持下，居民的消費(fèi)觀念已由攢錢(qián)買(mǎi)房轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款買(mǎi)房，負(fù)債購(gòu)房占房屋交易總量的比例已逐年上升。按揭購(gòu)房已成住房消費(fèi)的主流，形成了一種消費(fèi)時(shí)尚。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2000年以來(lái)，住房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)普遍顯著地高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)，2000年超過(guò)51%以上，2004年也達(dá)30%。這種情況說(shuō)明了改革開(kāi)放20多年來(lái)持續(xù)被壓抑的住房需求迅速釋放，同時(shí)表明這種釋放不是建立在居民可支配收入與儲(chǔ)蓄同時(shí)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)的需要與需求存在著巨大的有效需求缺口，據(jù)測(cè)算，2004年度潛在供求差額達(dá)4370億元。說(shuō)明國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入與房地產(chǎn)增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)不是建立在國(guó)內(nèi)居民可支配收入相應(yīng)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)之上，大多數(shù)人靠貸款買(mǎi)房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)過(guò)于依賴(lài)銀行信貸，銀行新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比較高，無(wú)形中增加了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源來(lái)看，盡管房地產(chǎn)資金來(lái)源是多樣化的，但追根溯源，絕大部分的資金還是來(lái)自包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款在內(nèi)的銀行信貸資金。2004年房地產(chǎn)企業(yè)資金中僅有16%左右是自有資金。這就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的80%以上資金來(lái)源于銀行貸款。此外，從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，1997年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之比在2003年達(dá)到了90%以上。這些數(shù)據(jù)基本上也佐證了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)基本上是依靠銀行信貸來(lái)完成的。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房貸風(fēng)險(xiǎn)歷來(lái)受到各國(guó)銀行的重視。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%-20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.5萬(wàn)億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%，已經(jīng)直逼警戒線。
房貸總量激增無(wú)疑也是當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。高房?jī)r(jià)不僅讓貸款購(gòu)房者承擔(dān)了高負(fù)債之苦，還可能產(chǎn)生影響金融穩(wěn)定和安全的外部效應(yīng)。“房奴”隊(duì)伍的膨脹是金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警信號(hào)。因此，在防范房貸增量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，化解住房貸款存量風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)也日顯艱巨。高速增長(zhǎng)的住房貸款是占用信貸資金時(shí)間最長(zhǎng)的貸款。由于銀行吸收的資金往往以短期為主，而發(fā)放的住房貸款卻幾乎都是10年甚至20年、30年，這對(duì)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性提出了越來(lái)越高的要求，一旦銀行資金流動(dòng)性不足，“貸長(zhǎng)借短”的矛盾就會(huì)突出。
房貸激增在短期內(nèi)可以增加商業(yè)銀行的利潤(rùn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必然加劇房地產(chǎn)貸款的長(zhǎng)期性和銀行資金來(lái)源短期性的矛盾，從而加大商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及銀行信貸結(jié)構(gòu)的不合理性。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)吹大的房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，首當(dāng)其沖將波及銀行業(yè)。目前，國(guó)內(nèi)銀行界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是個(gè)人住房消費(fèi)信貸。但有學(xué)者指出，這種看法是建立在以下幾個(gè)前提條件上的，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠(yuǎn)保持在現(xiàn)在基礎(chǔ)上；三是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮不會(huì)出現(xiàn)周期性變化。但實(shí)際上這三個(gè)前提都是有條件的、不確定的，也是會(huì)變化的。
一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，在中國(guó)17萬(wàn)億元貸款總量中，房地產(chǎn)相關(guān)貸款有2.5萬(wàn)億元。而在這17萬(wàn)億元貸款中，以房地產(chǎn)及土地抵押的貸款，要占到50%的比重，這使得銀行在抑制房?jī)r(jià)上漲中的作用舉足輕重。如何既能擠掉房?jī)r(jià)泡沫，又不至于引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這需要商業(yè)銀行拿出智慧。
房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響到金融資產(chǎn)的質(zhì)量，也影響金融市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)前嚴(yán)把信貸、土地兩個(gè)“閘門(mén)”，仍然是是防止房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的重要措施。在保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，注重區(qū)別對(duì)待，分類(lèi)指導(dǎo)，有保有壓，有針對(duì)性地解決當(dāng)前房地產(chǎn)貸款方面的突出問(wèn)題，也應(yīng)當(dāng)是宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。
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