試述我國十一五期間房地產市場發展的幾個問題

　　沈 彤

　　一 對我國房地產市場發展態勢的基本判斷

　　房地產市場的運行情況，對經濟社會的和諧穩定發展和改善人民生活具有重要影響。1998年，為應對亞洲金融危機影響，中央做出擴大內需的戰略部署，啟動居民住房消費。同

年，國務院頒布23號文件，推進住房制度改革，停止實物住房分配。當年上半年房地產開發建設投資增幅就達到15.2%，扭轉了上一年房地產投資負增長勢頭。從1997年到2004年，房地產開發投資增長3.2倍；從1999年到2004年，全國商品房銷售面積從1.45億平方米增加到3.82億平方米；從1998年到2004年，城鎮居民人均住房建筑面積由近19平方米提高到約24平方米。同時，發展房地產業，對于培育新的區域經濟增長點具有積極意義，在越來越多的地方，房地產業已成為當地財政收入的重要支柱。

　　隨著房地產投資規模持續擴大，房價不斷漲高，房地產市場供給、需求不合理現象逐漸表現出來。2004年二季度，中央政府出臺了一系列房地產市場宏觀調控措施，2005年，針對房地產投資規模和房價上升幅度過快的問題，溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為2005年宏觀調控的一項重要任務。國務院辦公廳還專門下發《關于切實穩定住房價格的通知》(國辦發電[2005]8號)，就加強和改善房地產市場宏觀調控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。2006年，房地產市場價格繼續走高，房地產市場宏觀調控問題再度引起關注。本文認為，展望今后幾年，我國房地產市場發展形勢將有可能繼續體現出以下特征：

　　一是房價持續較快上漲的現象逐漸在全國各大中城市蔓延。2003年至2004年間，全國房價上漲過快的問題主要集中在東部地區部分大中城市，有的城市平均房價漲幅已連續二、三年達到15%以上，2005年，房價上漲過快現象已由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展，并可能由中心城市向周邊地區輻射。雖然其他一些城市和地區的房價仍然處于較低水平，中小城市和鄉村居民的居住條件仍然較為滯后，當地房地產市場發展程度處于較初級水平，但正在受到房價上漲趨勢的影響，這些城市和地區的住房需求將會在今后一段時間逐步顯現出來并在一個較長時期保持增長。城市間房價攀比心理已經普遍存在，應給予密切的關注。

　　二是房地產市場供給不夠充足，供給結構很不合理。2004年、2003年和2002年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為1.02:1，1.13:1和1.2:1。2004年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點，這可能是2005年房地產宏觀調控后，2006年房價仍上漲較快的原因。在房地產市場供給中，經濟適用房和普通住宅供給顯著缺乏。2004年，全國經濟適用住房投資同比增長為-2.5%，占住宅開發投資的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。房地產市場供給結構的調整需要若干年的時間。

　　三是房地產市場消費性需求仍將繼續保持較大規模和較快增速，非消費性需求持續存在。隨著社會經濟發展，人們可支配收入增加，各方面、多層次的住房消費性需求將逐步表現為房地產市場需求并快速增長，其中，基本住房需求、改善性住房需求和被動性住房需求(如拆遷帶來的需求)等需求均呈現出一定程度的剛性，住房需求的主體規模不能壓縮。同時，通過房地產進行投資、投機、融資、養老的需求隨著經濟升溫而進一步體現出來，在這樣一個繁榮的房地產市場上，境外資金也要尋找收益渠道。因此，房地產市場的需求將保持旺盛勢頭。

　　二 我國房地產市場上漲相關因素的簡要分析

　　在今后一段時期內，我國房地產市場可能在一定程度上體現上述特點，其原因，主要有以下幾方面：

　　一、各種房地產市場需求集中反映。這兩年房地產市場升溫，是1998年我國啟動居民住房消費以來，各方面住房需求首次集中的體現。房地產需求不僅來自多個方面消費性需求，諸如基本居住需求、改善性需求、被動性需求和往來人口消費性需求，還包括超前消費需求，投資需求和投機需求等。當前大中城市旺盛的房地產需求，其構成至少包含這樣一些因素：一是人口自然增長的消費性需求；二是流動人口帶來的住房需求；三是每年約2000萬人口的城市化進程新增住房需求；四是舊城區拆遷改造的被動性住房需求；五是改善性住房需求。據統計，2004年，中國城鎮居民人均住房建筑面積為23.67平方米，與建設部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標準相比，還有很大距離；六是投資需求；七是投機性需求。此外，居民住房管理體制還不健全、社會保障體系壓力大，加上人們對物價和收入水平的預期，還存在一部分超前消費需求，其目的是為預防今后因住房價格過高而買不起房。

　　二、土地管理制度影響土地供給。在現有土地管理方式下，土地價格是造成房地產市場價格快速增長的制度基礎。由于政府出讓土地的收入納入地方財政管理，一些地方為增加收入，擴大投資規模，自然希望供給更多土地。這種情況在一定程度上導致地方建設、規劃、土地管理等部門執法不嚴，未按規定辦理審批事項，擅自改變土地用途，增加收入更多的非普通住宅用地的供給量，以至停止建設經濟適用房。

　　三、分配結構不完善影響房地產市場供給結構。居民收入差距的擴大，導致房地產需求進一步分化。一方面，和居民基本居住需求密切相關的普通住房和經濟適用房需求大，而房地產開發利潤較低；另一方面，高收入者購買的高檔住宅，其開發利潤較高。因此，開發商自然愿意游說政府部門，提高住房供給的標準。

　　四、人為加快城市化步伐加劇了房地產市場需求壓力。本文認為，農村城市化的過程，應是經濟發展的自然要求，在建設社會主義新農村過程中，簡單地認為可以通過行政手段加快城市化步伐來實現，不符合社會經濟規律，會把三農問題轉化為嚴重的城市社會問題，不僅影響住房市場穩定，而且對就業和社會保障方面造成嚴重影響，其作用將是深遠的，

　　五、投資渠道不順暢。社會資金缺乏多元化的投資渠道，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金，紛紛擠向房地產市場。特別是在銀行利率較低的情況下，銀行大量資金通過住房消費信貸轉化為房地產開發資金，成為開發企業最主要的資金來源。

　　六、經濟適用房管理效率不高。經濟適用房的建造標準過高，不夠“經濟適用”，購買者資格審查不嚴格，都會擠占基本的住房需求，造成房地產市場整體需求壓力上升。

　　七、分稅制有待完善。根據目前的分稅制，與房地產業直接相關行業的稅收收入，如銷售不動產、建筑安裝業的營業稅，房產稅，城鎮土地使用稅等，大部分屬于地方財政收入，刺激了地方增加固定資產投資的積極性。

　　八、拆遷安置辦法不夠科學民主，未能反映民意。一些拆遷項目未妥善準備充分的周轉房，拆遷補償標準不符合被拆遷戶要求的現象時有發生，引起房地產市場供需的波動。有的城市有意加快拆遷速度，土地管理、規劃、建委、公安、法院、開發商、拆遷公司一起對付被拆遷戶，干擾了正常的房地產供給。

　　三 關于我國房地產市場發展的幾點認識

　　當前，房地產市場運行狀況，關系到社會主義新農村建設和小康社會建設，應給予高度重視，正確把握發展方向。要正確引導房地產市場發展，密切關注全國和不同地區房地產市場發展態勢，實施適時、適度的宏觀調控，是我國各級政府一項長期任務。

　　一、關于房地產市場宏觀調控的目標。國家對房地產市場進行調控，是通過一系列經濟、法律和行政的手段，促進房地產市場供求結構基本合理、價格基本穩定、供求基本平衡。房價波動過大，對國民經濟健康發展、建設小康社會和社會和諧穩定，都會帶來不良影響。政府應改善住宅住房供給結構，使稀缺的土地資源能夠用于滿足住房保障的基本需要，保持房價穩定，保持社會安定，避免房地產市場大起大落。

　　二、關于房地產市場宏觀調控的重點。目前，房地產市場供不應求矛盾突出、供給和需求結構不合理是房價上漲過快的直接原因。由于不論是在價格高位運行或是在低價運行的房地產市場，市場均能夠提供具有較為強勁的需求，因此，本文認為，作為政府行為，對房地產市場進行宏觀調控的重點，一要滿足廣大居民普遍能夠擁有基本住房，增加基本住房供給，完善經濟適用房管理方式方法；二要建立健全廉租房制度，保證低收入者和困難家庭也要有房住；三要整頓居民住房租賃市場，使空閑住房能夠轉為提供出租或轉讓居住，引導投資和投機性需求轉化為有效住房供給；四要限制房價增速過快，防止房地產價格過大的波動，以保持社會安定團結。

　　三、關于擴大投資渠道。應進一步規范和放開國內投資市場，明確民間資本進入公共服務領域的具體辦法，鼓勵國內資本到海外投資辦廠，盡快推行和完善QDII。

　　四、關于完善房地產市場信息系統。為確保房地產市場的健康穩定發展，應建立全國及各地區房地產市場監管機制，完善房地產市場統計數據，健全房地產市場分析體系，分類細化統計口徑，定期對各地房地產市場進行分析，并作為評價國民經濟運行情況的重要指標。這樣，一方面能夠密切關注房地產市場動向，為政府及時、準確做出決策提供科學完備的依據，從而實施有重點、有針對性和更為有效率的宏觀調控措施；另一方面，可以增加房地產市場透明度，引導居民理性購房。

　　五、要不斷提高宏觀調控的水平。適時采用綜合經濟的、法律的、行政的手段，對房地產市場進行間接的、靈活的、靈敏的微調，避免房地產市場明顯起伏。要把增加房地產市場透明度作為一種宏觀調控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導向，傳遞明確的市場信號，積極進行正面宣傳解釋和輔導，引導理性供需，防止誤導和炒作。

　　六、完善土地管理，健全公共財政體制。目前的土地使用管理制度規定，居民住宅只有70年使用期，到期后政府有權收回，對此，本文建議，為切實貫徹《憲法》關于保護公民財產的精神，應在房屋到期后、政府收回之前，增加公眾民主程序和技術咨詢程序，以此確定延長土地使用期限事宜，由此，土地使用權進一步成為公民財產，從而促進

　　七、加強對房地產市場管理的監督。要將房地產市場的運行情況納入政績考察的范圍，要將房地產市場的宏觀調控納入法制化軌道，各級人民代表大會和政府有關部門要加強對土地管理、規劃和房地產市場定期的、專項的監督檢查。

　　八、加快農村基礎建設和公共服務，科學地推進城市化進程。在推進農村城市化過程中，應進一步加強農村基礎設施建設，完善醫療、教育、產業扶植、就業指導等公共服務，提高三農收入水平，不應簡單地把加快農村城市化步伐納入政府工作目標，對農民轉化為城鎮居民后的問題要從長遠考慮。對于被征用了土地的農民，要通過給予土地收益分配權利等多種辦法，妥善解決他們的收入來源、就業和社會保障問題。(作者單位：