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鄒方斌
房價高漲，一直是全社會關注的焦點。但是，房價的高低，本身是中性的，由市場供求決定。房地產商總是希望自己開發的房子賣價高，而準備買房的人總是希望房價低一些，但要注意的是，一旦房子買到手，一般是不希望房產跌價的，并希望漲得越高越好。
漲價的原因，從供給的方面看，是政府控制了土地供給，盡管整體供地有所增長，但住宅用地確實縮減了，從而相對于需求來講，可供樓盤有限。從需求方面看，不管什么需求，投資需求也好，投機需求也好，基本需求也好，這個區分是不必要的，正是供不應求造成了價格的不斷上漲。
令人費解的是，按照政府給出的數據，各地房源是充足的，甚至給出了具體的空置率數字。這似乎是在指責房地產商捂盤惜售，利用市場的信息不透明、不對稱，人為制造市場恐慌，誘使購房者跟風追漲。假如房源充足，空置率高，不但不是供不應求，而是反過來供過于求，按理房價要跌才對呀？
這里存在一個誤區，房源的充足，并不等于市場供給量。理論上講，市場的供求量是一定時期的流量，房地產商在一定時期內推出多少房上市，保留多少套作為存貨，要考慮邊際上的成本與收益，收益是多留一套房下一期上市預期的房價，成本是多留一套房作為存貨的成本。不要以為房子擺在那里是不費錢的，這里主要考慮的是銀行的利息。在當前銀行貸款利率偏低的情況下，資金成本與將來溢價相比，后者明顯高于前者，假如房地產商預計房價還要上漲，理性的決策自然是通常講的捂盤、惜售。
需要進一步解釋的是，假如囤房不賣，將來可以賣更高的價錢，為什么不現在完全停止銷售，留到以后再賣，大撈一把。答案是，這樣一來造成的結果是有價無市。從房地產商的角度看，完全停止放盤，盲目相信將來價格上漲，沒有哪一家房地產商會這樣想這樣做，少量放盤，是對市場的一個試探，房地產商也吃不準購房者愿出多少錢購房，所以不會一點不放盤，少量放盤，是房地產商的覓價策略。
更重要的是，房地產商之間有競爭，價格上漲的情況下，你不賣，人家賣，人家賣自己的房探出的是自己樓盤的價格，各樓盤的房子不可能完全同質，自己不尋價，搭別人的便車，是不可能的事。所以我們看到的就是，房地產商好像“合謀”一樣，有節奏地控制放盤速度，有不斷上漲的成交價，成交量也不斷上升，但房源看起來又很充足的現象。
理解了房地產市場空置率與房價雙高看起來不能兩立，其實合乎邏輯的現象的原因，我們才可能尋找得到必要的政策手段。一味地對房地產商進行道德譴責，要求政府對房地產商囤房、惜售的行為實行嚴厲的打壓政策，注定是無效的，因為房地產商總是能夠找到規避的辦法，所謂上有政策，下有對策是也。
房地產商之所以能夠捂盤、惜售的資本在于資金的成本太低。房地產商的開發資金中自有資金的比率只占到三成，貸款條件寬松，利率太低，從而房地產開發的風險很有可能轉嫁到銀行，此外，違規發放的住房貸款也增加了銀行的風險。因此恰當的治理之道是要扼住銀行往房地產輸血的通道，在利率不能完全反映資金成本的情況下，解鈴還須系鈴人，嚴肅財經紀律，對違規發放貸款的銀行采取嚴厲處罰措施很有必要。增加房地產信息的透明度，使得房地產商制造的煙幕彈消散于無形，也有助于購房者做出理性的決策，自不待言。(作者單位：廣東商學院經濟系)
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