房價逆市上漲的背后 地方政府應該如何作為

　　FN記者 程瑞華

　　這些天房地產市場頗有些“山雨欲來風滿樓”的味道，一些地方房價的過快上漲，使得房地產市場再度成為關注熱點。

　　2006年開春之后，房價在國內一些城市出現翻升之勢。3月間，北京期房均價較上年上

漲19.2%，數字高于一向漲勢迅猛的上海市而引起震動；5月初，深圳市公布了當地一季度的官方統計，深圳商品住宅價格同比上漲35.46%，平均房價在全國首次沖破萬元大關。

　　房價逆市上漲及其背后的種種怪現象，有關人士認為一個重要原因是一些地方政府的錯誤政績觀、利益觀在推波助瀾。經營城市好大喜功，熱衷于大拆大建，導致部分居民對住房的被動性需求；一些地方政府被開發商牽著鼻子走，“開發商領導、市長決策、規劃局執行”，造成了房地產開發的結構性缺陷及開發商大量囤積土地現象；土地審批從無償劃撥到高價招投標猛拐彎，使商品房建設成本突然加大；一些城市為“托市”出臺“購房入戶”等政策；銀行對房地產開發發放貸款持續增加……如此等等，加上開發商普遍炒作房價、房地產投資者隊伍不斷擴大、外資不斷流入內地房地產市場等市場因素，房價逆市上揚成為必然。

　　的確，一個時期以來，在“經營城市”的響亮口號之下，“經營土地”的熱潮似乎在各地興起。據報道，一些地方政府在“經營城市”的口號下，興起了“賣地風”，動輒就是成千上萬畝，其名義五花八門。在“經營土地”背后，是錯誤的政績觀。在一些地方領導干部的思想中，政績就是看城市形象，看財政收入，既然

　　在這樣一些片面和錯誤意識的驅使下，不僅助長了一些地方的

　　地方政府的行為邏輯，背后有著深刻的體制和制度根源，當前的房地產行業已然成為地方經濟的支柱，的確也與官員政績掛鉤。自改革以來，中央和地方財政體制幾經更改，“分灶吃飯”，“找米下鍋”，客觀上形成了地方的一塊獨立利益。財政單靠稅收不夠用，最便捷的辦法就是賣地，一些沿海發達地區近年來也普遍形成了對“土地財政”的依賴。

　　因此，當務之急，地方政府要樹立科學的政績觀，切實完成政府從房產市場的收益者到監管者的轉變，發揮其在抑制房價過程中的關鍵性作用，這樣，老百姓“居者有其屋”的心愿才能逐步實現。

　　首先，在今后的GDP核算中，要把土地的收益，從GDP中剔除，要把土地資金的減少，作為GDP的凈減值，這樣，才能矯正政績觀，從制度上保證地方政府擺正自己的位置。

　　眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性。與其他生產要素相比，土地的供給彈性最差。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，從而使房地產價格偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供了基礎條件。而土地市場的不規范，“炒地圈地”等現象是造成大城市房價攀升的重要原因。

　　其次，要從根本上理清土地出賣收益的利益分配機制。目前，一些地方政府官員為追求政績，習慣性地追求當地的經濟增長率、城市化進度乃至一些表面化的“形象工程”。那么，這些資金從哪里來？缺乏必要機制約束的土地出讓成為重要的選擇。據調查，一些市、縣、區的土地出讓金收入已經占到財政收入的35%左右，有的甚至高達60%。

　　眾所周知，在房地產資源利用的過程中，由于城市土地所有權屬于國家，從理論上講，國家對資源的利用與分配擁有最終的決定權。為住房困難戶提供社會保障性質的住房就應該是政府的主要任務。即使實現了住房商品化，政府也應當把保障所有的社會成員享有必要的住房消費資料作為自己的責任。

　　同時，要穩步推行物業稅,規范土地出讓收入管理辦法。物業稅的實行將會降低房地產的投資價值，抑制投機炒作。要通過征收物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，控制地方政府“以地生財”的利益需求。

　　再次，要做到政令通暢，做好宏觀調控措施的落實。房地產業的特殊性決定了政府必須在其中扮演好監管角色。未來的房地產市場“再調控”，仍應堅持去年以來的大方向，以抑制房地產開發投資和投資性購房為核心目標，但在策略上應改變“重市場、輕政府”的辦法，切實加強對地方政府的約束，確保

　　5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，根據當前存在的問題，出臺了針對房地產業新的“國六條”，對各級政府提出了明確的要求。這些政策要真正落到實處，還需要社會各方特別是各地政府認真反思和行動。