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廣州政府失去土地調控的籌碼


http://whmsebhyy.com 2006年05月23日 03:19 第一財經日報

  本報記者 吳曉波 發自廣州

  5月19日,富力地產(資訊 行情 論壇)(2777.HK)在“國六條”發布之后廣州首個土地拍賣會上,以3.6億元的代價競得珠江新城M1-9地塊。這是富力在不到一個月內購買的第四幅CBD商業用地,合計總共動用了約15.56億元。

  目前,富力在廣州CBD內擁有的土地數目已達到13幅,但正式動工的項目不足其CBD內土地儲備項目的一半。

  無獨有偶,在4月中旬至5月中旬,新世界中國發展也同樣斥資約20億元,分別買入廣州南湖、北京順義、長沙市中心及成都雙流鎮四幅地塊。其中北京地塊只是以9億元的代價獲得土地一級開發權。

  

宏觀調控形勢下,廣州不少
開發商
反而加快了土地儲備的步伐。以去年12月才登陸香港聯交所的雅居樂地產(3383.HK)為例,其上市招股書顯示,截至去年9月,其土地儲備為810萬平方米建筑面積,以及150萬平方米未取得土地使用證的土地面積。但到了2006年4月30日,其土地儲備建筑總面積約1086萬平方米,增幅超過50%。其中已付清土地出讓金和取得土地使用權證的土地建筑面積約633萬平方米,有合同權益正在辦理土地使用權證的土地建筑面積約453萬平方米。

  雖然廣州市政府今年以推出870萬平方米用地的方式來應對開發商之間流行的“地荒論”,住宅用地面積超過700萬平方米。但是其主要供應區域都在

房價仍處于低位的花都、金沙洲等地。

  在房價瘋狂上漲的天河、番禺等區域,業界人士估計廣州市政府手中的土地儲備甚至還不如開發商手里掌握的多:“以鐘村鎮為中心的華南板塊是廣州大盤模式的試驗田,最小的樓盤面積都在2000畝以上,最大的祈福新村占地面積超過400萬平方米。而鐘村鎮的行政面積只有5200萬平方米。政府不要說推出土地調節市場,即使是找塊地來做公建配套也已經找不到地方。”

  而目前大開發商云集的增城板塊,正在成為下一個華南板塊的復制品。據了解,隨著合生、金地、和黃、恒大、祈福等大開發商的進入,加上原有的碧桂園、新世界、錦江等集團,增城已有接近10家大開發商進駐。據統計,僅這些大開發商,在增城的圈地已經超過4萬畝,其中待開發面積達到2.5萬畝左右,即使按照容積率0.6來計算,其未來可供應面積也接近1000萬平方米。

  在此情況下,由于成熟發展區域的土地大多集中在開發商手中,而且多個大集團的年開工量只有100萬~400萬平方米建筑面積,遠低于他們土地儲備的增長量。這賦予了他們在未來的樓市走勢中,更多與政府部門博弈的籌碼。


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