絕密地價制造樓市謎局

　　專家：地方政府應該建立地價定期公開機制，將是抑制房價的有力手段

　　長期以來，房地產開發商擁有土地的數量以及獲取土地的價格，在業界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發現，在不少地區，土地價格、待開發土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。

　　地價養在“深閨”里宣稱高來又高去

　　普通購房者要了解一個樓盤的地價是多少，可能是一件天大的難事。記者為了得到佛山碧桂花城樓盤的地價，輾轉奔波于幾個部門之間，知情過程頗為艱難。

　　由于在網上無法查到這個樓盤的地價，碧桂花城方面也拒絕透露，記者只好采訪佛山市順德區土地

　　佛山市國土資源局順德分局局長簡本生對記者說，我們在網上都有公布的基準地價，而且每次公開拍賣土地都有公示。但是網絡數據庫容量有限，隔一段時間就要刪除以往的記錄，因此在網上是查不到這個數據的。而有關人士接受記者咨詢時表示，這位局長說的“數據庫容量有限”顯然是個托詞。

　　記者又問：如果購房者要查這個數據怎么辦？簡本生回答：如果有熟人，可以到有關處室查到這個數據。

　　一圈兜下來，記者花了整整兩天的工夫，也未能摸到這里的土地價格究竟是多少。

　　有關專家說，我國各大城市公布的地價數據只有基準地價，購房者要知道具體樓盤地價往往是難于上青天。除了養在“深閨”里的地價之外，各種房地產信息混亂模糊，連規劃更改調整這類重大事件，購房者沒有特殊渠道也無從知曉。

　　土地流失賽短跑公有資產卷囊中

　　據內部人士透露，廣東一著名地產企業在廣東省一縣級市以每畝3萬元的價格圈了一萬畝土地，由于這個數字遠遠超出廣東省下達的年新增配額，這個企業累計只有3000畝土地辦出手續，其余以租用形式使用。

　　“這個企業采取的形式是，與當地有關方面簽署框架協議，與土地所在鎮簽署買賣協議。雖然還有7000畝沒有辦出手續，但這些土地實際上已經屬于這家企業，今后以協議價格慢慢辦出。”這位內部人士稱。

　　去年以來，已有六七個發展商在這個面積不大的小城里扎堆圈地，總面積達三四萬畝，相當于一個鎮的土地面積。由于國家對新增經營性土地面積每年都有數量限制，這些土地均采用了“超常手段”。

　　“當地政府要謀求通過房地產開發創造GDP增量，所以才有這種縱容行為的出現。”這位內部人士說。

　　據了解，房地產商除了在內地一、二線城市大量圈地之外，觸角已伸向三線城市。這些被囤積的土地長期處于待開發或閑置狀態，對國土資源造成了巨大浪費，某種程度上也是對公共利益進行瓜分。

　　利益關系不觸動樓市謎局難破解

　　囤積土地是開發商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關部門的嚴格監管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風潮，顯示出有關方面對此缺乏有效的制約手段。

　　根據廣東省有關規定，稅務部門要對房地產開發土地每年按每平方米4元的標準征收土地使用稅，土地在開發商手里囤積的時間越長繳納的稅額就越多。但這項抑制土地閑置的重要手段，卻被許多地方政府作為吸引投資的“大禮”，“奉獻”給了房地產開發商。

　　對于房地產企業的這種寬松態度，為開發商大量囤積土地營造了“環境”。申銀萬國證券研究所房地產行業高級分析師陳昱新分析說，目前內地一些房地產上市公司的土地儲備，已經達到兩至三年的開發規模。

　　廣東省政府參事潘蜀健說：“國家多次出臺措施抑制地產商囤積土地，但地產商往往通過變通手段順利過關，于是囤地運動愈演愈烈。土地資源的流失，導致政府對房地產市場調控的手段減少，而房地產商對樓市的操縱更加方便。”

　　這位參事認為，動輒萬畝的圈地，對于房地產開發商的意義是，通過壟斷土地來壟斷房價，形成區域的房地產主導價格。

　　復旦大學教授尹伯成呼吁，地方政府應該建立地價定期公開機制，分區域選取住宅樓盤公布其合理利潤，這是抑制房價過快增長的一個有力手段。　

　　建設部：北京等城市房價上漲過快

　　據新華社電建設部官員20日表示，北京等一些中心城市房價上漲過快。

　　今年4月，70個大中城市中，11個城市同比漲幅超過7%，3個城市超過10%。北京和環渤海、珠三角地區的一些中心城市房價上漲過快。

　　另外，建設部還指出了房地產市場目前存在的幾大問題。

　　住房供應結構不合理矛盾突出，16個重點城市新建商品房套均建筑面積高于120平方米，與普通居民家庭的合理住房需求不相適應。

　　房地產市場秩序比較混亂，虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在。

　　統計局：商品房空置1.22億平方米

　　據新華社電上周五，國家統計局發布報告稱，截至4月底，全國商品房空置面積達到1.22億平方米，同比增長18.9%。

　　此外，據國家統計局測算，4月份國房景氣指數為101.61，比3月份上升0.15點，比去年同月回落0.65點。在1-4月份，全國房地產開發企業完成投資4131億元，同比增長21.3%。完成商品住宅投資2835億元，增長22.6%，其中經濟適用住房完成投資101億元，增長4.1%。同時，全國房地產開發企業完成開發土地面積為7281萬平方米，同比增長57.5%，完成房屋施工面積11.76億平方米，增長22.1%。

　　新華社：銀企勾結助推房價上漲

　　本報訊 昨日，新華社以《警惕金融違規為房價上漲推波助瀾》為題發表文章，向一些地區銀企勾結、抬高房價的現象開火。

　　文章稱，一些銀行在放貸過程中，與房地產項目搞“合作”開發，開發商為拿到貸款，低價向銀行提供房源，由銀行內部職工“假按揭”登記“購買”——這正是一些樓盤剛開盤就一片“飄紅”的原因之一，銀行職工將房子轉售給真正辦理按揭貸款的購房者，賺取的差價成為銀行的“福利”。

　　文章最后表示，在各地一片房價上漲之中，某些本應起到“把關”“閘門”調控作用的金融機構，因為利益所驅拋卻職守，搞了些“上有政策，下有對策”的違規行為，明里暗里與開發商綁在一起，對房價上漲推波助瀾，在某種程度上抵消了宏觀調控的作用。

　　二手房趕集會3天引來3萬人

　　本報記者務名揚報道昨日，“北京四季房展2006年工體春季二手房趕集會”閉幕，為期3天的展會共迎來購房人超過3萬人次，二手房意向售出金額約1.3億元。

　　據組委會統計，在此次二手房趕集會上，中介公司收購房源184套，意向售出套數227套，意向售出面積20115平方米，意向售出金額13295萬元，參觀人流量達到31000人次，個人房源信息發布量為1700余條。北京鏈家房地產經紀公司以40套的銷售成績，在參展中介機構中拔得頭籌。

　　據中介機構統計，大部分參觀者都是抱著買房的目的而來。中大恒基連續3天的統計顯示，在咨詢的客戶中，委托購房的比例在八成左右，而委托租賃的比例沒有超過4%。另據鏈家地產統計，總價40萬-70萬的二手房是交易主流，占比達到58.6%。此外，調查問卷顯示，55%的二手房消費者認為目前北京二手房價“讓人無法接受，但還要買房”，這屬于被迫性的購房行為。

　　洋專家“無泡沫論”有些可疑

　　最近在上海舉行的中國經濟投資論壇上，一位里昂證券的中國宏觀經濟策略師發表觀點，認為“中國的房地產市場目前沒有泡沫，房價上漲是基本面帶動的”。連國內一些房地產開發商都開始擔心“出事”的時候，洋專家的“無泡沫論”雖然新鮮，卻未免有些可疑。

　　洋專家認為，每個國家的房地產市場都有快速增長期，房地產在中國是健康發展的。與洋專家的判斷相呼應的是外資對中國市場看好。近幾年各類海外基金大舉進入國內樓市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機構已深度介入內地房地產市場，中國房地產市場上外資比例已接近15%，今年以來增長迅猛，已引起中央關注。

　　其實，我國房地產市場到底有沒有“泡沫”，近年來一直有爭議，去年中央把宏觀調控的重點定在房地產市場，可以說給這種爭議定了調。最近的國務院常務會議認為，當前少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，市場秩序比較混亂。此外，近來輿論關注的開發商大量囤積土地、商品房高空置率等帶來的社會資源的巨大浪費和潛在社會風險，都令人感到十分不安。

　　為中國的房地產市場“把脈”并不是一件容易事，必須建立在充分了解市場情況的基礎上。無論如何，在社會各方都感受到房地產市場的問題時，治理宜早不宜晚。要是等所有人都看到“泡沫”了，那就麻煩了。

　　5億美元一季度進中國炒房　其中約有一半進入北京房地產市場

　　本報綜合報道由于看好人民幣持續升值，至少有5億美元在今年第一季度投入到中國內地的房地產市場。其投資分布約有50%資金投入北京，43%投到上海，其余資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。

　　盡管目前對外資直接進入國內房地產投資的政策并沒有放開，但基于對人民幣會繼續升值的良好預期，使近兩年越來越多的外資通過合資的方式全面滲透到房地產開發、房地產尾盤階段性投資以及物業持有經營環節。此前有媒體報道，目前進入北京的外資中，有一半以上投向了房地產。

　　不少分析人士認為，人民幣“破8”的推動，以及人們對人民幣繼續升值過程的看好，將會“鼓勵”外資的進入。根據目前顧問公司掌握的商業談判信息，估計第二季度外資機構的投資力度至少會與一季度持平。