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易憲容
中國社科院金融研究所研究員
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，為什么問題會這樣多、這樣大？最大的問題就在于房地產(chǎn)市場嚴(yán)重利益失衡。首先表現(xiàn)在行業(yè)之間的利潤嚴(yán)重失衡，如房地產(chǎn)業(yè)的利潤率可以高到幾
十、上百，而國內(nèi)不少行業(yè)(如出口行業(yè))利潤率只有百分之二三。這從而使得各行各業(yè)都涌入房地產(chǎn)，導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；同時，使得整個社會的財富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。其次表現(xiàn)在不同群體之間的利益嚴(yán)重失衡。同樣一塊土地，在農(nóng)民手中可能是一萬，但一轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商手上就幾十萬、幾百萬了。房地產(chǎn)商可以一夜暴富，但失地的農(nóng)民卻越來越貧窮，大多數(shù)購房的民眾成了“負(fù)翁”或“房奴”。
那么，這種嚴(yán)重利益失衡為什么不能夠通過有效的市場機(jī)制來調(diào)整，通過市場供求關(guān)系來調(diào)整呢？即使是市場機(jī)制失效，為什么不可以通過政府之手來調(diào)整呢？原因就在于，目前房地產(chǎn)利益關(guān)系的失衡其根源就在于我們以往的制度不完善及相關(guān)政府部門不作為。既得利益集團(tuán)利用這種制度不完善瘋狂掠奪，并且，讓房地產(chǎn)業(yè)這種利益失衡制度化。比如，2003年，央行推出的121文件本來是對房地產(chǎn)市場金融規(guī)范的一個有效的文件，卻因為遭到強(qiáng)大的房地產(chǎn)商勢力的反對而無法實(shí)施，并用一個有利于房地產(chǎn)商的18號文件取代。再比如，住房預(yù)售制度在房地產(chǎn)交易過程中本來早就表明是漏洞百出的制度，本來就是一種計劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，本來就是一種利益與風(fēng)險分擔(dān)嚴(yán)重不對稱的規(guī)則。還有，低利率讓有權(quán)者或靠近權(quán)力者能夠輕易地獲得銀行資金瘋狂對房地產(chǎn)投入，瘋狂地炒作房地產(chǎn)(如一人可向銀行貸款幾個億，購房100多套)，把房地產(chǎn)泡沫吹大。另外，一些地方政府通過種種對城市規(guī)劃等管制使得房地產(chǎn)建筑成本大大上升。
因此，我們可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大問題就是利益嚴(yán)重失衡。這種嚴(yán)重的利益不均衡已經(jīng)不止是經(jīng)濟(jì)問題了，它早就轉(zhuǎn)化成嚴(yán)重的社會問題了。在這種情形之下，國內(nèi)房地產(chǎn)的問題僅是通過經(jīng)濟(jì)手段無法化解，只有從理清房地產(chǎn)市場利益關(guān)系入手，才能改變目前的房地產(chǎn)市場的利益失衡，才能解開國內(nèi)房地產(chǎn)市場各種混亂局面之謎。比如，全面清查房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)關(guān)系，清查全國政府官員及親屬子女與房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)關(guān)系；對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行全面審計，清查他們偷稅漏稅等違法亂紀(jì)行為；清查基層銀行的行長為了個人短期利益違反規(guī)定濫放貸款，甚至與房地產(chǎn)開發(fā)公司及炒房者合謀騙取銀行貸款等，并對查處出來的問題進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
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