新華視點：囤積土地是制造樓市迷局的又一推手

　　新華網(wǎng)廣州5月21日電 (“新華視點”記者 趙東輝、蔡國兆) 長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū)，土地價格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。

　　●地價養(yǎng)在“深閨”里　宣稱高來又高去

　　普通購房者要了解一個樓盤的地價是多少，可能是一件天大的難事。記者為了得到佛山碧桂花城樓盤的地價，輾轉(zhuǎn)奔波于幾個部門之間，知情過程頗為艱難。

　　由于在網(wǎng)上無法查到這個樓盤的地價，碧桂花城方面也拒絕透露，記者只好采訪佛山市順德區(qū)土地房產(chǎn)交易中心。這個交易中心負(fù)責(zé)人對記者說，我們這里只有房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，要查這個數(shù)據(jù)必須去國土資源局。記者隨即又聯(lián)系采訪順德區(qū)國土部門。

　　佛山市國土資源局順德分局局長簡本生對記者說，我們在網(wǎng)上都有公布的基準(zhǔn)地價，而且每次公開拍賣土地都有公示。但是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫容量有限，隔一段時間就要刪除以往的記錄，因此在網(wǎng)上是查不到這個數(shù)據(jù)的。而有關(guān)人士接受記者咨詢時表示，這位局長說的“數(shù)據(jù)庫容量有限”顯然是個托詞。

　　記者又問：如果購房者要查這個數(shù)據(jù)怎么辦？簡本生回答：如果有熟人，可以到有關(guān)處室查到這個數(shù)據(jù)。

　　一圈兜下來，記者花了整整兩天工夫，也未能摸到這里的土地價格究竟是多少。

　　有關(guān)專家說，我國各大城市公布的地價數(shù)據(jù)只有基準(zhǔn)地價，購房者要知道具體樓盤地價往往是難于上青天。除了養(yǎng)在“深閨”里的地價之外，各種房地產(chǎn)信息混亂模糊，連規(guī)劃更改調(diào)整這類重大事件，購房者沒有特殊渠道也無從知曉。

　　在佛山中心城區(qū)，汕頭某開發(fā)商兩年前以每畝200萬元以上的價格拿下“天湖酈都”的地塊。在本地開發(fā)商眼里，價格高得不可思議。但后來，這個開發(fā)商以填埋高壓線經(jīng)費超支為由，順利更改了樓盤的容積率。一番“運作”下來，開發(fā)成本大大降低。

　　而在廣州，城啟集團則通過偽造公文和擅自更改規(guī)劃等手段，大量增加建筑面積。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)規(guī)劃這種重要信息，原則上應(yīng)該通過媒體公開發(fā)布，但事實沒有做到，以至于購房者無法通過政府渠道了解相關(guān)信息。

　　“如果知道規(guī)劃，我就不會上‘城啟’的當(dāng)了。”一位城啟的業(yè)主對記者說。

　　●土地流失賽短跑　公有資產(chǎn)卷囊中

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，廣東一著名地產(chǎn)企業(yè)在廣東省一縣級市以每畝3萬元的價格圈了一萬畝土地，由于這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出廣東省下達的年新增配額，這個企業(yè)累計只有3000畝土地辦出手續(xù)，其余以租用形式使用。

　　“這個企業(yè)采取的形式是，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面簽署框架協(xié)議，與土地所在鎮(zhèn)簽署買賣協(xié)議。雖然還有7000畝沒有辦出手續(xù)，但這些土地實際上已經(jīng)屬于這家企業(yè)，今后以協(xié)議價格慢慢辦出。”這位內(nèi)部人士稱。

　　去年以來，已有六七個發(fā)展商在這個面積不大的小城里扎堆圈地，總面積達三四萬畝，相當(dāng)于一個鎮(zhèn)的土地面積。由于國家對新增經(jīng)營性土地面積每年都有數(shù)量限制，這些土地均采用了“超常手段”。

　　“當(dāng)?shù)卣�府要謀求通過房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造GDP增量，所以才有這種縱容行為的出現(xiàn)。”這位內(nèi)部人士說。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)商除了在內(nèi)地一、二線城市大量圈地之外，觸角已伸向三線城市。這些被囤積的土地長期處于待開發(fā)或閑置狀態(tài)，對國土資源造成了巨大浪費，某種程度上也是對公共利益進行瓜分。

　　開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。

　　在順德桂畔海附近，著名企業(yè)萬家樂擁有大量土地可供開發(fā)，這些土地是在順德財政困難時期通過“以地抵債”形式取得的。

　　“在順德，人人都知道萬家樂圈了很多地，但這家企業(yè)究竟圈了多少地，還有多少土地閑置無人知曉。”當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商對記者如是說。

　　主管順德區(qū)國土資源的簡本生表示“也不清楚，查這個問題要去順德區(qū)公有資產(chǎn)管理辦公室。”當(dāng)記者撥通電話時，這個辦公室一位科長卻說“這個事情與我們沒有關(guān)系，不清楚具體情況。”

　　●利益關(guān)系不觸動　樓市迷局難破解

　　囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對此缺乏有效的制約手段。

　　根據(jù)廣東省有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)部門要對房地產(chǎn)開發(fā)土地每年按每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅，土地在開發(fā)商手里囤積的時間越長繳納的稅額就越多。但這項抑制土地閑置的重要手段，卻被許多地方政府作為吸引投資的“大禮”，“奉獻”給了房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　不久前，佛山市某區(qū)一家房地產(chǎn)公司因欠稅問題被舉報，當(dāng)?shù)卣�府組成專案組進行了調(diào)查，其結(jié)果是，這家公司補了1000萬元的稅金完事。據(jù)知情人士透露，這是一個“特例”，當(dāng)?shù)卮蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)都沒有繳納土地使用稅。他說：“查到的算倒霉。可能與投資環(huán)境有關(guān)，地方上不愿意對這個問題過于深究。”

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)的這種寬松態(tài)度，為開發(fā)商大量囤積土地營造了“環(huán)境”。申銀萬國

　　廣東省政府參事潘蜀健説：“國家多次出臺措施抑制地產(chǎn)商囤積土地，但地產(chǎn)商往往通過變通手段順利過關(guān)，于是囤地運動愈演愈烈。土地資源的流失，導(dǎo)致政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段減少，而房地產(chǎn)商對樓市的操縱更加方便。”

　　這位參事認(rèn)為，動輒萬畝的圈地，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的意義是，通過壟斷土地來壟斷

　　一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了機會。比如碧桂園物業(yè)發(fā)展公司在廣東某城區(qū)周邊圈了10公里長的土地，“那簡直是造一個新城了，里面有商業(yè)街、度假酒店等。”當(dāng)?shù)亻_發(fā)商如是說。