大摩真要做中國地產(chǎn)大鱷嗎

　　本刊特約撰稿人 何曉晴/文

　　在局面如此迷離的情況下高調(diào)進(jìn)入，難道號稱“如果上帝要融資，他也會找摩根士丹利”的大摩，真的要做中國房地產(chǎn)業(yè)的大鱷？

　　日前，人稱“大摩”的美國投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)

責(zé)人索尼?卡爾斯(Sony Kalsi)在東京稱，他們今年在中國房地產(chǎn)的投資總額將追加3倍，即增加30億美元。加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達(dá)45億美元，并且，投資重點也將從日本轉(zhuǎn)移至“世界上發(fā)展最快的國家(中國)”。

　　這意味著什么？難道號稱“如果上帝要融資，他也會找摩根士丹利”的大摩欲做中國房地產(chǎn)業(yè)的大鱷？

　　暗渡陳倉之舉

　　應(yīng)該說，大摩大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的舉動，與其經(jīng)濟(jì)學(xué)家早些時候的言論完全背道而馳。

　　2004年10月中旬，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在一紙報告中聲稱：近幾年，美聯(lián)儲的超低利率保持了很長時間，這引發(fā)中國的基礎(chǔ)貨幣投放迅速增加，也創(chuàng)造了巨大的房地產(chǎn)泡沫，而這個泡沫即將破裂。“離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”

　　2004年 11月9日，摩根士丹利董事總經(jīng)理兼首席分析師史蒂芬?羅奇更為明確地指出：中國房地產(chǎn)泡沫只在上海存在。“中國目前并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但從我個人掌握的情況判斷，在上海這一地區(qū)，明顯存在房地產(chǎn)投機(jī)過度的跡象”。

　　盡管羅奇及謝國忠對中國房地產(chǎn)市場多次發(fā)出程度不等的“警告”，而摩根士丹利在中國房地產(chǎn)投資方面卻表現(xiàn)得相當(dāng)活躍。

　　自2003年6月份以來，摩根士丹利在中國房地產(chǎn)項目方面的投資就開始引人注目，先后投資了香港三個寫字樓盤的項目和上海等地的若干項目，以及與房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)的收購。

　　2003年7月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個項目“錦天地雅苑”總投資9000萬美元，成為首個進(jìn)入上海高檔房產(chǎn)業(yè)的美資。

　　2004年4月，摩根士丹利與天津順馳合作，在天津共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　2004年6月，摩根士丹利又與金地集團(tuán)合資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司。下半年，摩根士丹利在上海注資成立了上海盛融公司，其資金主要投向上海房地產(chǎn)項目，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)企業(yè)的并購。隨后，摩根士丹利與復(fù)地集團(tuán)合作投資約5000萬美元，建設(shè)位于黃浦老城區(qū)的“復(fù)地雅園”項目。

　　2004年6月25日，摩根士丹利亞洲主席兼首席執(zhí)行官文禮信表示，如果有合適的機(jī)會，摩根士丹利也會投資北京的房地產(chǎn)項目。果然，大摩花4億元購入位于北京東三環(huán)富力城?雙子座的兩整棟寫字樓。

　　這一年，摩根士丹利房地產(chǎn)基金(Morgan Stanley Real Estate Fund即MSREF)還與深圳市的深國投商業(yè)置業(yè)公司發(fā)展多層購物中心，涉及逾億元。

　　更為引人注目的是，2004年底，大摩以1320美元/平方米的價格，收購了位于上海廣東路500號的上海世界貿(mào)易大廈。

　　另外，摩根士丹利還積極參與中國的不良資產(chǎn)收購:

　　2003年7月，摩根士丹利聯(lián)合德意志銀行，拿下了建行賬面值為40億元人民幣的不良資產(chǎn)，其中97%是房地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　2004年6月，摩根士丹利上海盛融投資有限公司聯(lián)手金地集團(tuán)成立一家新公司，接手建行28.5億元人民幣的不良資產(chǎn)，這些不良資產(chǎn)大多為主要城市中的商業(yè)物業(yè)。據(jù)了解，新公司注冊資金5億元人民幣，大摩出資2.75億元人民幣，占55%股份。

　　此時，大摩在中國內(nèi)地已有12個開發(fā)項目，總建筑面積達(dá)75萬平方米，其在中國的直接投資、不良貸款和房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)投入達(dá)到6億美元。

　　雖然對中國房地產(chǎn)市場多次發(fā)出程度不等的警告，但這并不妨礙摩根士丹利房地產(chǎn)基金成為目前中國最活躍的外國投資機(jī)構(gòu)之一。

　　對于摩根士丹利房地產(chǎn)基金與摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇與謝國忠的“背道而馳”，摩根士丹利中國區(qū)首席執(zhí)行官竺稼解釋說，房地產(chǎn)市場有一定供需關(guān)系，市場需求大對整個市場價格肯定有一個上升動力。

　　據(jù)此，有不少外界人士認(rèn)為，摩根士丹利是采取唱多做空的策略，有類似明修棧道暗渡陳倉的行為。投資后，利用自身影響力，發(fā)表對市場專業(yè)的不利言論以影響市場，誘導(dǎo)市場，最后達(dá)到自己獲利的目的。

　　此前動作已經(jīng)不少

　　即使在宏觀調(diào)控風(fēng)頭正勁的2005年，摩根士丹利依然在大舉收購內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)。摩根士丹利曾表示，2005年在中國的投資是上年度的2～5倍，超過6億美元。

　　2005年6月11日，大摩房地產(chǎn)基金以10億元人民幣的價格，從中國海外發(fā)展有限公司(00688.HK，以下簡稱中海外)手里買下了上海廣場的六層物業(yè)。上海廣場位于上海商用物業(yè)的黃金地段——淮海中路138號，是一座主樓為38層的甲級涉外寫字樓，由32層辦公樓、6層商場及3層地下車庫構(gòu)成，總建筑面積近8萬平方米。大摩這次買下的是上海廣場6層高的商業(yè)裙房，也就是商場部分。

　　據(jù)透露，本次交易價格約為每平方米2.5萬元人民幣，交易面積為4萬平方米左右，為此摩根士丹利總出資約10億元人民幣。

　　據(jù)了解，接下來摩根士丹利計劃拿出10%的股份，聘請一個團(tuán)隊管理商場，摩根士丹利希望未來的上海廣場是與太平洋、連卡佛、巴黎春天并肩的“人氣商場”。

　　吸引摩根士丹利興趣的是這幢樓的地理位置。“我們買下來以后會再投錢‘修改’它，大概需要花9個月到一年的時間。”摩根士丹利方面表示，“這不僅把上海廣場的價值提高，還將提升周圍樓盤的價值。”

　　買下樓盤之后，再“修改”成自己想要的樣子，讓樓盤增值——這就是摩根士丹利在中國內(nèi)地投資地產(chǎn)的策略之一。人們從2004年摩根士丹利收購上海世界貿(mào)易大廈之舉，似乎已經(jīng)可以看到這個策略顯現(xiàn)出來的效果：經(jīng)過摩根士丹利重新改造過的上海世貿(mào)大廈，身價已由每平方米1320美元一躍跳到3000至4000美元。其租金同樣也獲得了提升，由收購前的0.3美元/平方米/天提升到0.6美元/平方米/天~0.65美元/平方米/天。

　　大摩的觸角還伸向了珠三角。2005年12月19日，香港上市公司漢國置業(yè)(0160-HK)與母公司建業(yè)實業(yè)(0216-HK)聯(lián)合發(fā)布公告稱，漢國置業(yè)將持有的廣東省佛山市一塊地皮的50%權(quán)益，以1.34億元出售給摩根士丹利房地產(chǎn)基金。

　　完成這筆交易前，漢國置業(yè)和建業(yè)實業(yè)只擁有該地塊80%的權(quán)益。隨后的12月24日，漢國置業(yè)又以現(xiàn)金5357萬元收購該項目中由南海信達(dá)房地產(chǎn)公司持有的20%權(quán)益，并且把其中10%交由摩根士丹利持有。這樣，摩根士丹利和漢國置業(yè)完全控制了該地塊的開發(fā)權(quán)，并且各占50%權(quán)益。

　　其實，這不是摩根士丹利第一次投資珠三角地產(chǎn)。知情人士透露，“實際上，摩根士丹利在廣州荔灣區(qū)就購買了多處物業(yè)，只不過外界不知道而已。”

　　進(jìn)入2006年，大摩有了更大的舉動。3月10日，摩根士丹利房地產(chǎn)宣布，已經(jīng)成功為MSREFⅤ International完成了42億美元的資金募集。據(jù)悉，投資者來自北美、歐洲、亞洲、非洲以及澳大利亞，包括大型的退休基金公司、捐贈基金和信托基金，以及個人投資者。今后幾年中，該基金將主要在日本、亞太和歐洲地區(qū)買入多元化的資產(chǎn)組合。

　　摩根士丹利房地產(chǎn)透露，MSREF V International將會投資于各種類別的房地產(chǎn)組合，上市或私有的房地產(chǎn)運營公司，以及直接房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)項目。基金已經(jīng)將50%的資金投入到這些類型的投資，主要集中在日本、中國和西歐。

　　摩根士丹利房地產(chǎn)基金是摩根士丹利物業(yè)投資部門屬下的基金，在世界各地進(jìn)行物業(yè)投資。自1991年起，摩根士丹利成為全球最活躍的房地產(chǎn)投資者之一，在全球各地購買的物業(yè)總值約為273億美元。

　　誰為60%埋單

　　房地產(chǎn)是一個風(fēng)險很大的行業(yè)。摩根士丹利作為發(fā)展商大舉進(jìn)入中國，不能不令人稱奇。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一向穩(wěn)健的摩根士丹利這么高調(diào)地進(jìn)入自己不熟悉的領(lǐng)域，只能用一個原因來解釋：那就是他們看好這個市場。

　　去年以來，為抑制部分城市

　　摩根士丹利的一位分析師說：“我們很看好中國尤其是上海地產(chǎn)的發(fā)展。如果做一個橫向的比較，上海最好的寫字樓比起香港、倫敦來還是很便宜、很便宜，所以我們認(rèn)為上海的這些辦公樓、商場、賓館等物業(yè)的價值有非常大的上漲空間。”

　　業(yè)內(nèi)人士稱，雖然摩根士丹利對中國房地產(chǎn)的前期開發(fā)沒有任何經(jīng)驗，但這都不要緊，他們有自己的風(fēng)險控制體系。“在一個上升的市場，有些風(fēng)險是可以接受的。”更重要的是，根據(jù)摩根士丹利的投資習(xí)慣，他們顯然會在每次投資前測算回報率。這位業(yè)內(nèi)人士表示，摩根士丹利投資房地產(chǎn)的回報率通常高達(dá)60%以上。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，使得摩根士丹利迅速圈定了中國作為其投資的一個重點區(qū)域。摩根士丹利全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人索尼?卡爾斯稱，如果摩根士丹利在中國房地產(chǎn)的投資額上升至在日本房地產(chǎn)投資的80億美元水平的話，他一點也不感覺到奇怪。