商業(yè)地產(chǎn)融入新城再造

　　周勇剛／文

　　歷經(jīng)50多年的延續(xù)，中國城市發(fā)展正從舊城區(qū)飽和向新城區(qū)建設(shè)推進。據(jù)統(tǒng)計，“十一五”期間，中國1／3的省會城市列出了計改項目。而此舉能否獲得大面積的成功，則直接關(guān)系到未來中國經(jīng)濟整體運行的質(zhì)量。因為隨著國際頂尖資本的步入，中國的大城市已上升為全球商業(yè)競爭的中心，是國際競爭的一個組成部分。

　　由此，新城再造與商業(yè)地產(chǎn)這一新概念，在當(dāng)下的中國越來越受到廣泛的關(guān)注。近日一批專家學(xué)者匯聚故都南京并結(jié)合該城市河西新城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)舉行了高峰論壇。在此論壇上，專家學(xué)者對這一新概念以及相關(guān)問題發(fā)表了自己的觀點。

　　城市功能鍛造

　　陳文玲(國務(wù)院研究室綜合司司長)：打造新城，除了建筑拔地而起，關(guān)鍵是看它的功能鍛造。這不是一個區(qū)域的問題，是一個城市的整體競爭力。作為一個新城，必須有三個方面的集聚，一是它自身的城市集聚效應(yīng)；二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚效應(yīng)；三是國際貿(mào)易、國際投資的集聚效應(yīng)。

　　在全球，我們看到這種重要的商務(wù)

　　集聚地都是國際化的都市，而不是一個城市的服務(wù)業(yè)或者制造業(yè)，它集聚著全球的起碼是一個區(qū)域的。以南京為例，它處在長江流域、長三角的這樣一個重要的區(qū)域，這一新的商務(wù)區(qū)域能否真正形成，關(guān)鍵它在于整個長江流域經(jīng)濟的發(fā)展。最近，中央和國務(wù)院確立了中部崛起的重大戰(zhàn)略，沿著南京順流而下就是安徽的

　　一個移居城市的重要標(biāo)志，支撐它的在于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。而它絕不同于傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)，起碼具有高知識密集的、高智商密集的、高層次人才密集等特征，比如金融服務(wù)、信息服務(wù)、跨國公司總部、跨國公司的運營的中心機構(gòu)等。近十幾年來，制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，生產(chǎn)要素的重復(fù)，都是在全球配制資源，創(chuàng)造利潤新的增長點。實際上，新一輪國際產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和重組皆是服務(wù)業(yè)的外包與轉(zhuǎn)移，而我們能不能在這一轉(zhuǎn)移中成為國際貿(mào)易、投資的集聚地，新區(qū)的功能決定了新區(qū)的吸引力。

　　目前，世界上所有的大城市中，最有競爭力、最有活力、最有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟛糠侄际切聟^(qū)。比如法國巴黎新區(qū)，它完全顯示了這個城市未來的活力。我們看紐約曼哈頓，是一個新區(qū)帶動一個城市繼而帶動區(qū)域的發(fā)展。作為一個新城區(qū)，不是有多少的制造能力，而是有多少的流通能力，最為關(guān)鍵的是使產(chǎn)品迅速地轉(zhuǎn)化為財富。

　　王玨林(建設(shè)部政策研究中心副主任)：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)和住宅業(yè)。因為商業(yè)地產(chǎn)帶動是一個城市或者是一個較大的區(qū)域，住宅和工業(yè)建筑主要是滿足城市居民居住的需要和生產(chǎn)的需求。而兩者間存在的功能差異，則表現(xiàn)對城市促進作用的區(qū)別。近幾年，在國內(nèi)像上海、廣州、武漢、重慶等不少城市中，CBD、行政辦公區(qū)、金融商務(wù)區(qū)等突現(xiàn)，為我們佐證了各個城市政府對商業(yè)地產(chǎn)的重視程度。

　　業(yè)內(nèi)都知曉，北京的南部地區(qū)，它的環(huán)境并不差，設(shè)施也不缺，層次也不低，交通也挺好，但就是始終帶動不起來那塊區(qū)域的發(fā)展，尤其是吸引不了人口。這一主要問題是在于我們商業(yè)地產(chǎn)功能在那邊沒有發(fā)揮作用。新城區(qū)不同于科技園區(qū)，其重要功能就是吸引人口。而能產(chǎn)生吸引力的地方，除了就業(yè)、住房、交通外，很重要的一點就是商業(yè)設(shè)施能否配套，一個適合的商業(yè)中心，一個好的醫(yī)院與學(xué)校，對于消費者來說都有很強的吸引力。

　　近幾年來，在國內(nèi)許多城市中一直存在一個誤區(qū)，紛紛熱衷投資大搞步行商業(yè)街，并把它視為一個城市的主要標(biāo)志，將商業(yè)地產(chǎn)概念大大扭曲。事實上，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對一個城市最核心的作用是打造大眾商業(yè)，滿足不同層面、不同消費群的需求與要求。

　　高水平的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，需要很長時間才能形成規(guī)模。我們有些城市往往沒有注意到這一點，只是著力于要將重點布局商業(yè)區(qū)域形成規(guī)模，但很難體現(xiàn)這個區(qū)域的價值資源量。沒過若干年，這些典型建筑的商業(yè)地產(chǎn)就會過了時，有的還會拆掉重建，造成非常之大的浪費。

　　城與市的聯(lián)動

　　王德生(

　　新城新區(qū)再造，一方面要與老城、老區(qū)協(xié)調(diào)配套，相得益彰，成為老城功能配套和承載相應(yīng)人流、商流、物流、資金流的有效載體；另外一方面，可適度前瞻，以業(yè)態(tài)的多元化，使城市商業(yè)和生產(chǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)協(xié)調(diào)并進。

　　值得注意的是，近年來，一些大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市發(fā)展和居民發(fā)展的需要，部分商業(yè)設(shè)施要么招商困難，要么商家之間惡性競爭。而在一般情況下，大型商業(yè)網(wǎng)點投入大、成本高，如果布局不合理，很難再進行調(diào)整。

　　要想使城與市相映成輝，在建設(shè)開始之初，地產(chǎn)商與置業(yè)商就必須攜手登臺，這是一種智慧。之所以這樣表述，是因為兩者的經(jīng)營理念在高回報與高風(fēng)險、高利潤與高投入方面有機的結(jié)合起來，可以實現(xiàn)“好戲在后，成功在前”。