利率與房地產

　　郭繼豐

　　利率作為宏觀經濟調控的直接手段與房地產市場存在緊密的關系。隨著世界經濟的一體化，大多數開放型國家的宏觀經濟運行存在同步性，不同經濟體的宏觀經濟政策也存在一致性或繼起性。隨著美元匯率的貶值、利率的上升，歐盟等經濟體的匯率則表現為上升，它們的利率走勢如何？中國人民銀行決定自4月28日起上調金融機構一年期貸款基準利率0.27個

百分點，由現行的5.58%提高到5.85%。此次上調貸款利率，沒有相應上調存款利率，如何解讀和評價？利率政策對房地產有什么影響？

　　關于利率

　　D a vid M a ckie ：歐洲央行急于提高利率。中國金融網轉載《歐元升值或限制歐央行6月份加息幅度》的文章，其中JP摩根駐倫敦的經濟學家DavidMackie認為，由于個人信貸快速增長，歐洲央行急于提高利率。DavidMackie認為：匯率和利率之間通常是5~10和1的關系，也就是說，如果按貿易加權指數計算，歐元升值5%~10%的話，其對通貨膨脹產生的影響就相當于加息100個基點；目前個人信貸增速已超過了1999年和2000年時的高峰期，歐洲央行急于提高利率；如果歐元沒有升值，歐洲央行明年年內可能將利率上調至大約在3.75%的中性以上水平。

　　殷劍峰：提高貸款利率無異于飲鴆止渴。中國社科院金融所副研究員、中國金融學會理事殷劍峰，在《每日經濟新聞》發表《總量貨幣調控政策無異于飲鴆止渴》的文章，認為提高貸款利率無異于飲鴆止渴。殷劍峰認為，當前，中國經濟、金融運行中存在著三大基本矛盾：高儲蓄率與相對低的投資率之間的矛盾、銀行業存款高速增長與貸款相對低速增長之間的矛盾、匯率機制改革與國內經濟、金融平穩運行的矛盾。在這些矛盾沒有得到解決之前，人民銀行再次于“五一”前夕采取了簡單的總量政策——提高貸款利率；并且，市場普遍傳聞人民銀行還將提高法定準備金率。根據以往這類政策實施的效果以及未來經濟、金融形勢的變化看，已經采取和可能將采取的總量政策只能導致當前三大基本矛盾更加惡化。

　　宋國青：拉平存貸利率平衡國內經濟。5月9日，《證券時報》報道了北京大學中國經濟研究中心教授宋國青針對人民銀行上調貸款利率的評論，宋國青認為，此次只上調貸款利率、不上調存款利率，是人為擴大存貸利率差，有損經濟運行效率。宋國青認為：提高貸款利率，對買房需求有抑制作用，但是在存錢不能獲利的情況下，很多人仍然會選擇存房子；低利率還引起大宗商品價格猛漲等負面后果；提高存款利率，短期內不存在對宏觀平衡的壞處，不利方面主要是熱錢進來。如果提高存款利率1個百分點，將多進來300億美元，由于匯率低估，中國可能損失人民幣一兩百億元；就算200億元損失,把存貸款利率拉平,國內各方面平衡下來，這個利益要比損失大得多。

　　尹中立：利率上調空間有限。中國社會科學院金融研究所博士、副研究員尹中立，在中國政策科學研究會與《樓市》雜志舉辦的專家研討會上，發表《金融手段對房產調控無能為力》的演講，認為利率上調空間有限。尹中立認為，調控房地產的金融手段有三個：利率、信貸、貨幣供應量。利率在人民幣升值的背景下上調的空間非常有限；在房地產行業存在暴利、大小銀行都把房地產金融作為它的核心業務去開發的條件下，通過信貸規模的控制肯定會失效；在金融越來越一體化的情況下，貨幣供給量更加無法控制。房地產的問題應該在金融之外，即中國房地產市場和房地產有關的住房、稅收、政治三大制度方面尋找原因。

　　關于房地產

　　曹建海：中國房地產已成為中國經濟的死穴。中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在中國政策科學研究會與《樓市》雜志舉辦的專家研討會上，發表《取消開發商才能根治房地產的腫瘤》演講，認為中國房地產已成為中國經濟的死穴。曹建海認為：目前被當做國民經濟支柱的房地產開發這個活動，實際上是一個不從事任何物質生產勞動的，基本上不提供任何增值服務的房地產投資活動；真正的建筑業是房地產真正的開發建造商，但是這個榮譽被開發商竊取了。中國房地產產業是一個畸形的行業，是一個不勞動的皮包公司，他在里面什么都沒有做，他提供的是很貴的土地，很差的質量；是一個以倒賣土地、資金和建筑活動為載體的、迄今為止最大的皮包商、倒賣商。當前的房地產處于一個瘋狂的混亂的狀態，已經成為中國的腫瘤了。如何治腫瘤？加息是化療；取消預售房是放療，取消預售房砍掉國內外開發商這個腫瘤，一個不能留，包括儲備中心都要砍掉。

　　黨國英：房地產均衡價格的“市場失敗”。中國社科院農村發展研究所研究員、經濟學博士黨國英，在中國政策科學研究會與《樓市》雜志舉辦的專家研討會上，發表《經濟生活潛藏遏制房價因素》的演講，他認為：滿足