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新華社專稿
宏觀調(diào)控政策實行已久，房地產(chǎn)市場依然過熱。對此，建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)處處長翟寶輝在接受本報專訪時指出，應(yīng)該從關(guān)注供給轉(zhuǎn)向分析需求，將商品住宅的有效需求的真實情況摸清楚。他強調(diào)，合理引導住房消費，從近期、中期和遠期不同階段去化解矛盾，才可以避免政策的盲目性。
◆ 《北京參考》：現(xiàn)在住宅需求非常旺盛，除了居民經(jīng)濟實力增強、可支配收入增加以外，還有沒有其他原因？
◆ 翟寶輝：房地產(chǎn)市場有潛在需求和有效需求之分，無論是推廣、金融產(chǎn)品創(chuàng)新，都是尋求將潛在需求變?yōu)橛行枨蟮耐緩健Ｕ咝枰摺⒏鼘拸V的視野，如果將居者有其屋作為政策目標，則是由政府部門以長遠計劃形式提出來的，這個目標必須一步一步實現(xiàn)。只有在這個背景下才可以分析哪些是潛在需求，哪些潛在需求可以在一定時間內(nèi)轉(zhuǎn)化為有效需求。
近一時期房地產(chǎn)市場過熱，就是因為不該進入的需求者進來了，無法轉(zhuǎn)化為有效需求的欲望被挑起來了，應(yīng)該在10年或20年后進入市場的現(xiàn)在進來了，應(yīng)該由政府背負的消費者也來市場里表達愿望，結(jié)果造成需求無限大，而且沒有變化(上圖中的D’)。
如上圖所示，房地產(chǎn)市場的一般均衡是由D-S曲線來表征的，通過在均衡價格附近的波動來實現(xiàn)，而所有的需求在一個時間全部變成有效需求，其需求曲線就變成了D’，價格就會變成無限大或者就沒有意義了，顯然這種需求是無法滿足的。
◆ 《北京參考》：您認為宏觀調(diào)控目前最需要解決什么問題？
◆ 翟寶輝：市場供給關(guān)鍵是要解決土地、金融和稅收政策的配套問題，設(shè)定市場的游戲規(guī)則，加強引導和監(jiān)督。政府供給關(guān)鍵是要解決需求定位問題，到底哪些人的需求是政府必須解決也可能解決的，在多長的時間內(nèi)解決，然后才能安排下一步工作重點。
不過，這一過程實現(xiàn)起來非常復雜，涉及的部門和環(huán)節(jié)繁多，甚至一些基礎(chǔ)條件都不存在，如在人們的收入還不公開、沒有一個透明可信的平臺下如何評估個人收入，決定進入門檻？這個問題不解決，其他政策無法跟進，當前經(jīng)濟適用房實施中反映的問題就是如此。
◆ 《北京參考》：房地產(chǎn)市場的地域性非常明顯，宏觀政策是否也應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的特點有所差別？
◆ 翟寶輝：政策的基礎(chǔ)是因地制宜、實事求是，房地產(chǎn)產(chǎn)品是有強烈的地域性，同時又有廣泛的開放性，北京的住宅移不到上海，但并不意味著上海市民不能購買北京市場的住宅，上海房地產(chǎn)市場出了問題不意味著北京的房地產(chǎn)市場也有這個問題。三亞的商品住宅大量閑置，北京就不需要再建住宅？所以，房地產(chǎn)市場不是集貿(mào)市場，需要認真進行需求分析。
從房地產(chǎn)市場熱論的廣泛性，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的龐雜性可以明顯體會房地產(chǎn)市場的復雜性和多樣性，所以憑一兩個政策就要解決所有問題是不現(xiàn)實的。方向性的思路應(yīng)該是從關(guān)注供給轉(zhuǎn)向分析需求，增加政策的針對性和有效性。
◆ 《北京參考》：國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展還很不成熟，政府在促進市場健康發(fā)展方面應(yīng)該做哪些工作？
◆ 翟寶輝：在完全計劃經(jīng)濟條件下，無所謂價格問題，我們曾經(jīng)經(jīng)歷過住房分配的階段，正因為這個供給體制的惰性，我們才選擇了改革和向市場經(jīng)濟體制的過渡。目前我們正處在這個過渡期，也就是說房地產(chǎn)市場是一個非完全市場經(jīng)濟市場，但是市場的主體作用日益強化，政府在其中主要起輔助作用，這是必須十分明確的。
滿足住房需求有兩條路徑，一個是市場，另一個是政府。政府是根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展狀況安排進程的，分年度按部就班地進行。政府要救濟沒有能力進入市場的低收入消費者。在滿足低收入者住房需求的同時，政府還必須維持房地產(chǎn)市場的有序、效率和公平。 北京參考記者 陳澤欣
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