房地產新一輪調控揭幕 地產商不懼甚至表示歡迎

　　行政調控與加息雙管齊下，地產界稱此次調控在預料之中，認為去年調控的教訓值得汲取

　　4月27日晚上，北京眾多地產商通過網站手機短信獲得了央行加息27個基點的消息。

　　當晚，中原地產華北區域總經理李文杰還接到新浪地產頻道主編楊熙這樣一條短信：

央行正式宣布加息，房地產新一輪宏觀調控是否開始？

　　事實上，通過以加息為核心的金融政策進行地產行業的調控，從去年就曾經被中央政府使用。雖然開始于2005年3月16日的第二次加息，10天后，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》。然而，一年過后，房地產市場盡管經歷一個“低迷”階段，卻在最近出現房價報復性反彈的情況。以至于有輿論稱“一夜回到調控前”。

　　“此次加息可以看作是中央政府對房地產行業調控的開始。”李文杰說。

　　“加息是必然的”

　　4月27日晚，幾位正在餐桌上聚會的地產商紛紛接到了加息的“短信”。

　　“新的政策出臺，要進入新一輪的樓市調控周期了。”

　　短信讓聚會的餐桌立刻成了會場。

　　“去年的宏觀調控并沒有達到預期，這樣政府必然要針對目前瘋狂上漲的房價，出臺補救性政策。從市場的角度考慮，金融政策首當其沖。”北京成業行投資顧問有限公司總經理邵念強博士認為，去年針對房地產宏觀調控有些“虛”，并沒有調控到“要害”。

　　在邵念強看來，去年宏觀調控的“虛”，集中體現在經過去年一輪的調控后，房屋銷售價格的增長速度和幅度并沒有因此而降低，而是出現“報復性上漲”現象。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林認為，去年宏觀調控打擊的主要是炒房者，而這一人群在北京還很少。

　　北京市統計局年初公布的數據顯示，2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米，比2004年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2%。

　　從今年4月份北京城建研究中心發布的數據來看，2006年一季度的北京市期房預售均價為6885元/平方米，同比增長14.8%。今年前三個月商品住宅期房平均價格分別為6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米。

　　值得一提的是，這些數據是北京所有城區的平均價格，包括密云、懷柔在內的低價房子明顯拉低了均價。

　　在北京四環之內，房地產項目上漲的價格和幅度則要遠遠超過此數據。記者在剛剛結束的春季房展會上發現，參展的項目多達90多個，但是在四環內幾乎找不到7000元/平方米的房子。

　　“這些數據進一步說明，房價快速上漲已經成為一個普遍現象。而宏觀調控中所直接指向的房價抑制漲幅的初衷并沒有得到實現。”清華大學“國際商業地產運營商”培訓辦公室首席專家委員朱凌波認為，現狀讓政府有些騎虎難下。所以，進行新一輪宏觀調控已經成為一種必然。

　　“加息是必然，但是沒有想到來的如此突然。”萬年花城副總經理黃璽慶認為，加息政策應該是在5月份才可能出臺，而成規模的調控政策應該是在7月份開始。

　　調控信號早已出現

　　其實，中央政府對新一輪地產宏觀調控的信號已經開始出現。

　　4月8日，建設部住宅產業司司長沈建忠在中國房地產形勢報告會上，透露了今年調控的主要思路：穩定市場預期，保持政策的連續性和平穩性。繼續完善各項措施進行調節，短期內可能采用一些行政調節的手段，對于部分熱點城市，還將動用行政手段予以調節。

　　4月20日，曾經聯合出臺房地產宏觀調控政策的部委———建設部、發改委、財政部、國土部、中國人民銀行、國稅總局相關負責人舉行了一次座談會。在業內看來，此時幾部委舉行針對房地產宏觀調控的會議具有強烈的指向意義。

　　李文杰說，據他了解，此次座談會具有反思的性質，主要談了去年宏觀調控后房地產行業的問題，同時也表明了一定的舉措和態度。

　　在這次非公開會議上，建設部官員表示，目前房地產投資和房價反彈的壓力較大，調整供應結構的政策措施，在部分地區沒有得到很好落實。

　　部分地區投資規模仍然較大，房價上漲仍然較快。

　　國家發改委價格司副司長戴冠來在座談會上表示，政府需繼續對房地產價格和房地產投資進行調控，不能放松。政府將繼續實行穩健的貨幣政策和財政政策，保證經濟平穩地發展。在此基礎上，宏觀調控方面將嚴格執行土地規劃和計劃，控制城市房屋的拆遷規模，防止不正常的需求刺激房地產市場過快增長。

　　顯然，相關部門已經在一定程度上達到一定的共識。

　　于是，4月27日晚上央行宣布加息的消息，在眾多房地產業內人士眼里成了意料之中的事情。

　　行政調控同時出現或許是事前有所商量，同在4月27日，國土資源部、國家工商總局聯合公布《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)，劍鋒直指開發商變相囤積土地行為。

　　文件稱，開發商按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。

　　4月27日晚上，國土資源部通過電子郵件向媒體公布的《國土資源“十一五”規劃綱要》中已經有所暗示，“年度供地總量中有償供地的比例達到60%以上，招標拍賣掛牌出讓面積占出讓面積的比例提高到35%.“土地方面調控的政策則在今年有所增加。”李文杰認為至少要有三個方面的相關的土地政策出臺，一個是中低價位土地政策；另一個應該是促使開發商將囤積的土地快速進入市場的政策；最后應該是目前土地出讓方式反思后的政策。“當然政府土地部門加大增加土地的供應量、披露土地供應計劃、供應結構、供地方式、土地價格等政府行為也應該有所規范。”

　　同時北京也正在醞釀新的管理措施，為了防止開發商“囤房”，要給房屋預售許可證設一個“保質期”，過了“保質期”的預售許可證即告無效。據悉，這個“保質期”很有可能只有短短一周的時間。也就是說，一期房子七天之內必須全部公開銷售，不許“化整為零”。

　　調控與“一刀切”

　　“宏觀的政策調控具有一刀切的弊端，經過去年的教訓，不太可能再出臺這種效果不好的一刀切政策，更應該注重針對不同地區具體問題進行“微觀調控”，如土地價格快速上漲的問題在北京存在，而在其他很多地方不存在，如果針對全國進行土地價格調控意義不大，政府今后的政策應該是針對各地方的問題進行微觀的市場化的手段。

　　去年5月初，中國社科院金融研究所研究員易憲容接受本報記者采訪時，曾擔心的房價在經過過多的行政方式宏觀調控后出現“報復性反彈”，現在看來竟然一語成讖。

　　北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任董藩也表達了如是的觀點。“調控是在市場運行中進行，而并非是讓市場停下來。”因此他認為從市場和經濟的方式進行調控才可能取得實際成效。

　　“對房地產行業進行調控的核心只要把握兩個方面就可以，一個供給，另一個則是需求。”黃璽慶認為，調控圍繞這兩個方面，并應以市場手段為主。

　　“加大供給，壓縮需求”是多數接受采訪的開發商和房地產研究學家共同開出的藥方。

　　接受記者采訪的業內人士，都認為目前土地出讓方式在一定程度上是房價上漲的最直接的因素。“高價拍賣土地后，就好像給房地產市場打了一劑強心針，給開發商漲價提供了最直接的理由。”邵念強認為，土地價格直線上漲給市場產生的信號太強烈，目前的土地出讓制度被開發商利用了。

　　最直接的例證則是，從去年8月開始，“天價”土地頻繁上市。清河地塊、馬駒橋地塊、工體四號地塊、溫泉地塊、萬恒家園地塊等這些土地全部以“天價”的形式被開發商拿走，尤其是同樣位于豐臺的兩塊相鄰土地在不到一年的時間內，公開出讓的土地成本上漲了50%.完全通過公開出讓的方式根本無法實現中低價位土地的供應情況。

　　地產商“不怕”調控

　　盡管對“一刀切”式的調控有“意見”，但多數地產商還是表示并不害怕宏觀調控，有的還表示歡迎。

　　4月27日，潘石屹連夜在自己的博客上發表了自己的感想：感覺到心中的一塊大石頭終于落地了。

　　“目前的需求是剛性的。”李文杰認為，對剛性的需求進行抑制顯然是不合適，但是可以通過金融和稅收的方式來控制不正常需求。

　　黃璽慶同也認為，宏觀調控的重點應該放在需求方面，一方面要打壓虛假需求，另一方面則要擴大需求產品的種類。

　　“目前政府不僅僅應在增量房方面做文章，同時也要在存量房方面有所行動，進一步激活市場上的存量房是夸大供給的一個不錯的舉措。”黃璽慶說，啟動存量房市場已經是大勢所趨，政府今年則有可能在存量房市場有新的政策出臺。

　　今典集團的張寶全說，現在大家都對政策特別敏感，但從實際情形來看，加息的幅度很有限，主要是針對全國的宏觀經濟增長過快而進行的。

　　張寶全對下一步的調控持不同的意見。

　　在他看來，加息是針對宏觀經濟環境的市場化的調節手段。宏觀經濟出現增長過快的現象，房地產只是其中的一方面，在本行業內的影響只會慢慢的滲透進來，不會迅速對房價產生影響，如果經濟增長速度依然過快，還會繼續加息，但其影響也不會大，依然是間接的，不會根本改變房地產的市場供求格局，對房價影響不大。

　　“市場發展到今天，政府已經意識到行政手段干預經濟的效果不會明顯。去年很多經濟學家預言房價要下降，但實際上市場自身的調節作用還是占了主導。”對于未來可能到來的宏觀調控，他認為即使采用了不符合市場規律的行政手段，也會被市場的力量消化。“去年的事實已經擺在眼前。”

　　本報記者 張學冬 張家齊