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曹建海/文
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著來(lái)自學(xué)術(shù)界、媒體和公眾等諸方面的質(zhì)疑，成為了公眾眼中的“壞孩子”。許多人把問(wèn)題歸結(jié)到房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額利潤(rùn)、但沒(méi)有很好地履行社會(huì)責(zé)任上，紛紛嘗試探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為“好孩子”的道德規(guī)范和成長(zhǎng)計(jì)劃。筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的功能設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)體制存在根本痼疾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一種不合理的企
業(yè)模式。
一
讓我們回頭看一下中國(guó)第一個(gè)房屋開(kāi)發(fā)公司的由來(lái)。
1980年4月2日，鄧小平發(fā)表了《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》，提出建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和住房改革的構(gòu)想。時(shí)任國(guó)家建委主管領(lǐng)導(dǎo)的肖桐提出試辦開(kāi)發(fā)公司的主張，試圖從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始成套建房賣(mài)房。肖桐還提出一個(gè)公式：“房地產(chǎn)=建筑+金融”。他與財(cái)政部副部長(zhǎng)、中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)武博山于1980年11月5日達(dá)成協(xié)議，決定由建工總局出人、建設(shè)銀行出錢(qián)，共同組建中國(guó)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司。組建方案明確提出：成立開(kāi)發(fā)公司的目的，是為了推行房屋建設(shè)的社會(huì)化和商品化，公司的主要任務(wù)是用經(jīng)濟(jì)辦法經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，包括辦理購(gòu)置土地手續(xù)，組織小區(qū)建設(shè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目并和施工單位簽訂合同，進(jìn)行房屋出售和出租，同時(shí)為各類(lèi)房屋特別是住宅建筑設(shè)計(jì)的示范提供條件。組建方案報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之后，我國(guó)第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1981年1月正式成立。此后許多省市紛紛組建了自己的開(kāi)發(fā)公司，到2004年底我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)法人企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到了5.9萬(wàn)家，已經(jīng)形成一個(gè)異常龐大、整體性獲得超額利潤(rùn)的利益團(tuán)體。
應(yīng)該說(shuō)，早期的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于解決我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下非公人員購(gòu)買(mǎi)住房起了不可或缺的補(bǔ)充作用，而且當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其利潤(rùn)水平局限在一定范圍，還沒(méi)有對(duì)社會(huì)造成多大危害。從1998年下半年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)期�？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在消除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、直面龐大的住房需求市場(chǎng)(包括由開(kāi)發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場(chǎng))，并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來(lái)了開(kāi)發(fā)業(yè)有史以來(lái)的“黃金時(shí)代”，開(kāi)發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國(guó)富豪排名榜的前列。
二
目前，從利潤(rùn)獲得的容易程度上看，對(duì)于已經(jīng)儲(chǔ)備大量地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣(mài)土地或“勾地”、開(kāi)發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房?jī)r(jià)失控狀態(tài)下的超級(jí)暴利。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”的觀點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是對(duì)的，但對(duì)住房消費(fèi)者而言絕對(duì)不是一個(gè)好消息。因?yàn)橐粋�(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說(shuō)頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷(xiāo)售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來(lái)大得多的超額利潤(rùn)，成了整個(gè)社會(huì)不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。
在國(guó)外，房地產(chǎn)業(yè)中并不存在我國(guó)這種基本上不做增值服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)業(yè)是由建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托資產(chǎn)管理、房屋中介代理、房屋開(kāi)發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)代理、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)體系。美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，這與我國(guó)把建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相分離的管理體制模式截然不同。當(dāng)然，隨著企業(yè)的成長(zhǎng)和基于核心能力的要求，美國(guó)的一些大型建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)，如Pulte Homes、Centex、Lennar、Horton等，也開(kāi)始把現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造業(yè)務(wù)外包，保留建筑設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)制定、質(zhì)量控制、房屋銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)金融等核心業(yè)務(wù)。由于美國(guó)的土地是私有制，建筑開(kāi)發(fā)商不可能從購(gòu)置的土地中發(fā)掘出什么價(jià)值，所以美國(guó)最大的房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)每年獲得的利潤(rùn)，拿到中國(guó)只能算是微薄的水平。在我國(guó)被稱為房地產(chǎn)業(yè)的部分，在國(guó)外實(shí)際上只是作為建筑業(yè)下游的一個(gè)服務(wù)業(yè)，而且根本沒(méi)有單純的以開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)的存在。從這個(gè)意義上說(shuō)，我國(guó)的這種以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)不具有任何前景，反而已經(jīng)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的公害，一些部門(mén)或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，更是根本性失誤。
可見(jiàn)，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式。在現(xiàn)實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門(mén)反過(guò)來(lái)成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開(kāi)發(fā)公司的價(jià)值鏈不過(guò)成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。這就如同在汽車(chē)這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車(chē)開(kāi)發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車(chē)開(kāi)發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車(chē)設(shè)計(jì)商、汽車(chē)制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車(chē)的惟一提供商，汽車(chē)制造廠反而失去了直接面對(duì)汽車(chē)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車(chē)價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。以房屋預(yù)售制的爭(zhēng)論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且從實(shí)質(zhì)的意義上，消費(fèi)者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開(kāi)發(fā)商不過(guò)是代理消費(fèi)者開(kāi)發(fā)的一個(gè)服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢？消費(fèi)者把預(yù)售款交給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項(xiàng)中只需要再拿出一個(gè)很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤(rùn)；而且開(kāi)發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費(fèi)用越少，它們獲得的超額利潤(rùn)就越多。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對(duì)商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。
回過(guò)頭看，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)模式是肖桐先生原先設(shè)想的“房地產(chǎn)=建筑+金融”嗎？我們看不到中國(guó)有任何一家開(kāi)發(fā)公司曾經(jīng)做過(guò)任何意義上的建筑設(shè)計(jì)施工這樣的社會(huì)勞動(dòng)，也沒(méi)有看到哪家開(kāi)發(fā)公司有能力向社會(huì)提供不動(dòng)產(chǎn)金融方面的服務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面，如果沒(méi)有銀行的信貸、建筑企業(yè)的墊款、消費(fèi)者的預(yù)售房款，我不知道我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)憑什么運(yùn)作如此龐大的社會(huì)資金？由此可見(jiàn)，現(xiàn)今中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)具有中國(guó)特色的，以土地、資金、房屋建設(shè)活動(dòng)、成品房屋等為倒賣(mài)對(duì)象的，迄今為止中國(guó)最大的倒賣(mài)商、皮包商和中間商，是一種沒(méi)有任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式。而且，中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)壟斷了我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)的組織管理功能，這些功能本來(lái)應(yīng)該由政府或者至少由政府設(shè)立的事業(yè)單位來(lái)承擔(dān)的。現(xiàn)在中國(guó)的人均住房比起改革開(kāi)放的時(shí)候提高了很多，為什么還有不少的人根本住不上房子呢？可見(jiàn)根本不是供給規(guī)模問(wèn)題而是分配問(wèn)題，是現(xiàn)有的房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)體制出了問(wèn)題，這是中國(guó)房地產(chǎn)管理體制改革的突破口。
三
怎樣解決當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制及其存在的問(wèn)題？我們認(rèn)為主要應(yīng)著眼于三個(gè)方面：
第一，必須立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業(yè)用途的土地上的低買(mǎi)高賣(mài)行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機(jī)制。政府在房地產(chǎn)管理的責(zé)職是執(zhí)行通過(guò)立法形式通過(guò)的土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和辦理土地交易的各種手續(xù)，征收相關(guān)稅收等。鑒于現(xiàn)有房地產(chǎn)管理法律中居民的私人住宅只有70年的使用期，使用期到期后政府有權(quán)收回居民房產(chǎn)的法律有違《憲法》中保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的精神，建議延長(zhǎng)土地使用權(quán)為無(wú)限期，土地使用權(quán)就真正變成了一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，而且房地合一，成為真房屋，成為居民真正的私有財(cái)產(chǎn)。這樣可以從根本上激活當(dāng)前已經(jīng)異常龐大的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，在很大程度上抑制目前難以控制的建設(shè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。政府應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)村土地與城市具有永久使用權(quán)的土地和房地的交易和置換，落實(shí)農(nóng)村土地建設(shè)的房地產(chǎn)的合法權(quán)益，從城鄉(xiāng)一體化的角度優(yōu)化全國(guó)的土地利用。
第二，改革城市建設(shè)開(kāi)發(fā)體制，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣一個(gè)中間商環(huán)節(jié)，恢復(fù)建筑企業(yè)房屋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的地位。建議通過(guò)立法，規(guī)定只有具備房屋生產(chǎn)功能的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不再批準(zhǔn)單純的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的企業(yè)設(shè)立，地方政府不再以任何形式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供土地，并限定時(shí)間對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)整改。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有整改為以房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建筑、不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房地產(chǎn)信托投資、房屋銷(xiāo)售和租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、創(chuàng)意策劃等為主業(yè)的業(yè)態(tài)才允許營(yíng)業(yè)；除房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建筑企業(yè)外，其他任何形式的房地產(chǎn)企業(yè)不得獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，不得以自己為委托方組織管理以營(yíng)利為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售活動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)獲得土地正在實(shí)施傳統(tǒng)意義上開(kāi)發(fā)的企業(yè)，原則上允許企業(yè)完成收尾項(xiàng)目，對(duì)于沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的由政府出面強(qiáng)制收回土地，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)借土地轉(zhuǎn)讓牟取暴利的行為。政府規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃應(yīng)處理好自然人建房(含合作建房)和商業(yè)性建筑開(kāi)發(fā)用地的關(guān)系，必須堅(jiān)持自然人建設(shè)優(yōu)先的原則，為建筑開(kāi)發(fā)公司提供價(jià)廉物美的房屋提供一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
第三，通過(guò)各種措施建立居民財(cái)產(chǎn)和收入統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，完善房地產(chǎn)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)私人占有的調(diào)節(jié)作用。基本的原則是，對(duì)于擁有多套住房的自然人，對(duì)于多出社會(huì)平均水平的部分應(yīng)征收適度水平的不動(dòng)產(chǎn)稅，提高其持有多套房屋占有較多社會(huì)土地資源的擁有成本，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源合理配置上的作用。
作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任
本文由帕累托公共政策研究所(cpipp.org)供稿
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