長三角樓市轉暖的隱憂

　　新華社信息上海4月19日電　時下，國內大部分城市房價上揚勢頭依舊不減，而作為調控重點的長三角地區，樓市也現出某種“轉暖”跡象。實施房地產宏觀調控政策雖然行將屆滿1年，但一個無法回避的事實是，調控遭遇了一些地方政府、銀行和房地產商的“多向突圍”。這種現象令一些專家十分擔憂。

　　政府、銀行出招“松綁”

　　房價調控成“空調”

　　以國辦轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》為標志，去年5月后開始，國家實施遏制投機、抑制投資、收緊地根、把好銀根的宏觀調控政策。調控之初，長三角樓市很快就出現了縮量觀望行情，部分地區樓價小幅下跌。

　　2005年年末，長三角地區開始出現“樓市調控傷及自住需求”、“樓市下調將危及地方(宏觀)經濟”等聲音，此后，一系列針對樓市的動作陸續出臺。

　　由于個人房貸業務持續萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行開始明里暗里“松綁”個人房貸、提高貸款成數、優惠貸款利率。一手房個人貸款突破7成封頂，升至8成；對第二套購房者也給予優惠利率；大幅提高

　　而在政府托市方面，最為典型的例子是杭州市的“購房進戶口”。今年3月，杭州市房管局、公安局出臺《外地人在杭購房入戶試點辦法》，表明在錢江新城、經濟開發區、濱江區購房達到一定價值和時限，可申請辦理1戶杭州戶籍。該辦法還開宗明義地提出：此舉是“為進一步吸引外地人來杭購房置業，推動房地產市場交易，促進房地產市場健康發展”。“政府、銀行在目前的房市中是最為尷尬的角色。”業內人士稱，由于房地產業對經濟的巨大拉動作用，地方政府在擔心房價過高可能危及社會穩定的同時，也不愿看到房市萎靡；而銀行則既要擔心房產泡沫的破滅又要設法規避壞賬風險、遏止房貸份額的大幅回落。

　　上海房地產獨立評論人士顧海波指出，部分地方政府、銀行的某些行為，阻滯了房市調控的效果。

　　地產商低調突圍：高利貸與跨區拿地

　　在地方政府、銀行出招的同時，房地產商也在積極設法破解調控“困局”。

　　由于宏觀調控，目前長三角一些房地產商的資金鏈已經出現緊張甚至近乎斷裂的局面。江蘇一位不愿透露姓名的地產老板告訴記者，目前行內規避風險的主要手段是延長房產開發周期，推遲竣工、暫緩新項目上馬。由于資金無法及時回籠，一些房地產公司已經開始借高利貸。

　　今年2月，東方通信、工行杭州高新支行、杭州三和置業有限公司簽訂委托貸款借款合同，東方通信委托工行杭州高新支行將7000萬元自有資金以14%的年利率貸款給杭州三和置業有限公司——浙江最大開發商之一的坤和建設集團的子公司，期限1年。由于目前銀行的貸款一年期利率僅為5.58%左右，這筆委托貸款的利率明顯偏高。

　　業內人士透露，杭州三和置業有限公司14%的貸款利率其實并不算高，當前民間地產借貸的利率不少已經超過20%。據稱，目前長三角一些多業經營的房地產老板已經開始以其他產業的名義貸款救房地產之急，有的萬般無奈之下還選擇了“股權抵押”等貸款方式。

　　跨區域開發則是房地產商應對宏觀調控的另一重要手段。翻開地產類上市公司年報，跨區域布局、跨區域土地儲備已經成為2005年后各公司重要戰略步驟。年報顯示，萬科、深振業、金地集團、富力地產、招商局等都加強了在二三線城市的布局。

　　業內人士稱，由于房地產市場發育的不平衡性以及各地政府對調控所持態度存在微妙差異，跨區域布局對房地產商獲取土地、規避發展風險有重要作用。

　　自住需求“跌落”與扎堆拿地專家憂心房地產走勢

　　“宏觀調控會淘汰一批實力不強的企業，由此將引致房地產格局的重大變化。但房地產商實際上非常看好房市發展前景，他們認為只要撐得過去就是贏家。”申銀萬國

　　與此同時，消費者也仍舊對房市抱有較強投資期望。記者在上海、杭州、廣東等地曾經采訪過幾十名消費者，他們均表示看好房市遠景。有專家指出：目前長三角等地的觀望實際上是一種長期看好的表現。“這兩種看好疊加的結果會對房地產投資產生重要影響。目前很多房地產商都在拼命拿地，這可能會繼續導致房地產‘泡沫’的增加。”陳昱新警告說。

　　記者了解到，房產商除在武漢、長沙、重慶等二線城市加大拿地力度的同時，其觸角也已伸向一些三線甚至連三線都夠不上的城市。有證據表明，目前在廣東增城、佛岡等地房地產商扎堆拿地的現象非常突出。目前，已經有不少專家開始對未來房地產開發能力的釋放表示擔憂。“前幾年房市火爆已經令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，全國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內，自住需求很難繼續高漲。”陳昱新說。

　　顧海波則希望有關方面繼續加強調控。他說，在房地產新政實施的2005年，全國固定資產投資和房價仍然全線飄紅，珠三角和北京等地的房地產投資和房價漲幅仍然過快。在這種情況下，有關輿論應該督促地方政府、銀行摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，進一步加強宏觀調控，嚴把土地、信貸兩個閘門。

　　(蔡國兆徐壽松彭勇)