妙而不玄的房地產(chǎn)通俗定律

　　★文/王志成

　　從宏觀調(diào)控的角度來(lái)說(shuō)，政府是要擠掉房?jī)r(jià)泡沫而不是要讓房市崩盤(pán)；但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沒(méi)有人能預(yù)測(cè)未來(lái)，很多不正確的因素會(huì)突然發(fā)生更何況房產(chǎn)的交易周期比較長(zhǎng)，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，你可能根本來(lái)不及產(chǎn)生反應(yīng)。高位買進(jìn)？持幣觀望？抑或另辟蹊徑……一切都要三思而后行。而“房地產(chǎn)通俗定律”，即大眾化哲理的經(jīng)濟(jì)法則，或許可以提供一些

實(shí)用“秘笈”。

　　●從眾心理定律

　　房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，很少人會(huì)心里有數(shù)。所以，老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報(bào)紙上報(bào)道有排隊(duì)買房的，就心里著急，就激動(dòng)；一看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒(méi)有買的房子漲價(jià)了，心里就后悔。其實(shí)，購(gòu)房是一種長(zhǎng)期的投資行為，購(gòu)房之初就應(yīng)該為以后的日子籌謀再三，免得事后出現(xiàn)麻煩。購(gòu)房者切莫被眼前的“從眾心理”而障眼，把長(zhǎng)期的不適宜的麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。

　　●感覺(jué)閾限定律

　　為使社會(huì)公眾感覺(jué)到某個(gè)樓盤(pán)的存在，發(fā)展商往往不惜重金去做廣告。這些廣告往往色彩鮮艷、篇幅巨大、形象生動(dòng)、富有創(chuàng)意。此舉無(wú)非是要刺激消費(fèi)者的感覺(jué)器官，造成沖擊力和震撼感，給人留下深刻印象。就商品房而言，相對(duì)于建材質(zhì)量與單位面積售價(jià)因素，消費(fèi)者對(duì)單價(jià)的變化較建材質(zhì)量的差別更為敏感(頂級(jí)商品房除外)；相對(duì)于總價(jià)和單價(jià)而言，人們更多地考慮總價(jià)而忽略單價(jià)。因此，房地產(chǎn)就出現(xiàn)了“低成本”與“中小戶型”的流行銷售策略。

　　●黃金季節(jié)定律

　　一般來(lái)說(shuō)，5月份和10月份是房產(chǎn)交易的旺季，

　　●銷售調(diào)查定律

　　在銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行500份以上的問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)這種方式來(lái)判斷置業(yè)者對(duì)該樓盤(pán)的心理承受價(jià)格。然后將問(wèn)卷調(diào)查中置業(yè)者期望價(jià)格的平均值上浮10%到15%左右，就是消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)格。這種定律對(duì)價(jià)格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。

　　●公開(kāi)宣傳定律

　　不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)說(shuō)房?jī)r(jià)漲的遠(yuǎn)比說(shuō)房?jī)r(jià)跌的多得多。為什么？例如上海某份售價(jià)為0.5元的報(bào)紙，每賣出一份，報(bào)社就能有1元的收入，公開(kāi)的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。一份報(bào)紙會(huì)拿著房產(chǎn)商的廣告費(fèi)，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的文章嗎？

　　●路牌廣告定律

　　作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。

　　●電線桿干凈定律

　　指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩�律——房地產(chǎn)潛力與電線桿干凈程度成反比！這個(gè)與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來(lái)人口的數(shù)量和需求潛力。

　　●流水線廣告定律

　　當(dāng)樓盤(pán)廣告不顧繁簡(jiǎn)地出現(xiàn)戶型、總價(jià)甚至折扣方式時(shí)，這說(shuō)明該樓盤(pán)產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)滯銷，或者這個(gè)開(kāi)發(fā)商才剛剛?cè)诵校�把樓盤(pán)銷售當(dāng)成賣消費(fèi)品。當(dāng)然，要排除樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入絕對(duì)的尾盤(pán)期，開(kāi)發(fā)商急于獲取最后利潤(rùn)的情況。

　　●酒店價(jià)格定律

　　酒店價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比。這包含有兩層意思：一個(gè)城市當(dāng)?shù)鼐频陜r(jià)格高，其所在的周邊物業(yè)價(jià)格也高；一個(gè)城市酒店價(jià)格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房?jī)r(jià)也上漲，反之亦然。

　　●酒店發(fā)票定律

　　一個(gè)地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說(shuō)明該地區(qū)白領(lǐng)消費(fèi)能力越強(qiáng)，該地區(qū)的主力消費(fèi)群是高消費(fèi)白領(lǐng)；高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。

　　●咖啡

　　指步行10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個(gè)定律適用于：投資出租型住宅和SOHO公寓；確定會(huì)所的功能；確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似“服務(wù)業(yè)定律”、“學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律”……

　　●大排面定律

　　即一個(gè)樓盤(pán)合理的均價(jià)，是這個(gè)樓盤(pán)半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價(jià)格的1000倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗4元錢(qián)，那么這個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格就應(yīng)該是4000元/m2如果你發(fā)現(xiàn)面價(jià)是5元錢(qián)一碗，而附近的房?jī)r(jià)只是3000元/m2那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。反之，房?jī)r(jià)就有虛高的成分。

　　●街道樹(shù)徑定律

　　這是判斷街區(qū)價(jià)值(環(huán)境、人文)的顯像定律，主要用于：判斷不同街區(qū)之間的價(jià)格差(往往與樹(shù)徑差成正比)；確定主流居住文化形態(tài)和人群。由于我們?cè)�本機(jī)動(dòng)車道路窄，此定律的變化，如闊路砍樹(shù)等，反映物業(yè)的價(jià)值變化。

　　●售房處風(fēng)格定律

　　一個(gè)城市樓盤(pán)的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產(chǎn)銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。售樓處裝修豪華，說(shuō)明當(dāng)?shù)劁N售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)比較規(guī)范。售樓處非常不起眼，說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較好，但并不代表當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)機(jī)會(huì)很大，因?yàn)橐苍S要靠資源才能拿到土地，沒(méi)有政府資源者最好不介入。

　　●頁(yè)碼定律

　　又稱“訴訟定律”，指房地產(chǎn)買賣、租賃以及其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同的頁(yè)數(shù)，反映的是市場(chǎng)發(fā)育水平。一般的規(guī)律是：房地產(chǎn)糾紛和訴訟與頁(yè)數(shù)成反比；房地產(chǎn)律師的獨(dú)立性與參與度與頁(yè)數(shù)成正比。為什么?只要拿一本香港同類合約對(duì)比即可明白。

　　●得房率定律

　　套內(nèi)面積和建筑面積之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一個(gè)誤區(qū)：得房率高，購(gòu)房者的利益就得到了保護(hù)；得房率低，購(gòu)房者的利益就受到損失。其實(shí)，一套房屋的得房率在發(fā)展商最初設(shè)計(jì)戶型和住宅小區(qū)整體規(guī)劃時(shí)，基本上都已經(jīng)確定了。如果小區(qū)總的面積不變，而發(fā)展商以高得房率來(lái)吸引購(gòu)房者，那很有可能就是減少公攤的面積。由此造成的后果就可能是最初設(shè)計(jì)住宅小區(qū)的優(yōu)美的環(huán)境會(huì)大打折扣，像大堂、電梯間等公攤面積就可能會(huì)過(guò)分的狹小，影響居住質(zhì)量。

　　●外商介入定律

　　境外或外地地產(chǎn)商殺進(jìn)來(lái)的數(shù)量突然增多，說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展前景看好或者過(guò)熱。與這一定律類似的還有外資基金的介入定律。

　　●競(jìng)合定律

　　土地拍賣時(shí)，地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)拿地。這種“競(jìng)合現(xiàn)象”越流行，越說(shuō)明土地供應(yīng)量有問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)激烈，或者說(shuō)這種競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越充分。

　　●家庭閑錢(qián)定律

　　如果有許多家庭的閑錢(qián)用來(lái)炒

　　●貸款危機(jī)定律

　　在房地產(chǎn)的買方市面上，銀行融資條件沒(méi)變，銀行也沒(méi)卡貸款，這個(gè)時(shí)候大家還熱衷于討論新的融資方法，作為開(kāi)發(fā)商還感覺(jué)資金緊張，這種現(xiàn)象就標(biāo)志著有危機(jī)了。

　　●融資定律

　　房地產(chǎn)被公認(rèn)為具有保值、增值的功能，正是基于此，房地產(chǎn)更具備另一種特殊功能——融資功能；反過(guò)來(lái)講，作為融資的擔(dān)保，銀行更相信能提供房地產(chǎn)抵押的借款人的資信。不論是個(gè)人或單位，在處理某些涉及“信用保證”的民事或商務(wù)時(shí)，如能提供房地產(chǎn)證件并同意設(shè)定抵押，往往都能被“對(duì)方”接受，就其實(shí)質(zhì)，此時(shí)的“抵押”實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)保證，并可視同某個(gè)數(shù)額的“貨幣”量。

　　●慣性定律

　　市場(chǎng)上的青菜，價(jià)格可能一天三變。但價(jià)值越大的商品，要漲起來(lái)就越困難，但一旦漲起來(lái)，就能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橘Y金密集，一旦上漲，會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，但是一旦開(kāi)始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長(zhǎng)達(dá)五年，跌去60%。

　　●長(zhǎng)周期定律

　　房地產(chǎn)能“長(zhǎng)盛不衰”，與其生產(chǎn)周期長(zhǎng)有關(guān)。一個(gè)地方的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在一個(gè)月內(nèi)增加一倍都看不出是大躍進(jìn)。所以這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不可能很快下降，高房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)不落。但“花無(wú)百日紅”，房?jī)r(jià)也終會(huì)下跌。最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長(zhǎng)速度，這樣下去到2010年以前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的GDP會(huì)超過(guò)整個(gè)國(guó)家的GDP，這可能嗎？所以房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度一定會(huì)下降。