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畢舸
近來，關于什么是別墅，別墅應該達到什么樣的標準，引發了不少的討論。日前，國土資源部有關負責人表示，將出臺對“別墅”的準確界定，并對高檔住宅和別墅用地進行不同程度的限制。對于獨門獨戶型的豪宅，更是用上了“嚴禁”的字眼。
與出口貿易常見的“商品低價傾銷”相映成趣，如今的房地產領域正在掀起一股“高價傾銷”熱潮，動輒上萬元每平方米的“普通住宅”充斥市場，將低收入者推入無房可買的絕境中；至于不斷刷新天價記錄的豪宅，也不乏大量追捧者。
在盛景背后，房產高價的“存在即合理”，引發了不少糾紛與矛盾：民眾對無力購買高價房的憤慨，換來的是房地產商“愛買不買”的滿不在乎。土地資源持續緊張，可低密度別墅遍地開花。房價節節攀高，老百姓滿意度不斷下降，這種“高價傾銷”的現狀必須要打破。從去年開始，包括國土資源部在內的幾大部委頻繁發力，就是力圖扭轉這一局面。
不過，政府在加大房地產調控的力度時，也要謹防掉入“諾斯悖論”的陷阱。經濟學上著名的“諾斯悖論”指出：隨著政府管理范圍的擴大，從短期內看，被管制的經濟領域交易費用確實下降了，但每一個時期的下降，最后帶來了長期交易費用的增長。
別墅豪宅多了，要加以限制，政府已經從課以重稅與限制用地兩處入手，就可能帶來兩種后果：一種是富人們并不在乎多出的那點稅，依舊愿意積極搶購豪宅；另一種隨著土地供應的減少，豪宅量確實減少了，富人們就轉向其他奢侈消費，要么干脆到國外購買別墅。
擁有強大消費能力的富人，其奔放的欲望很難被遏制；作為惟利是圖的商人，開發商追逐高附加值商品的沖動要予以控制，也相當困難。豪宅的數量減少，并不意味著普通住宅就會多起來，目前土地資源的稀缺性和壟斷性，讓開發商們完全有能力將在豪宅減少的損失，轉嫁到所謂的普通住宅上。以北京為例，今年1~2月北京市商品房預售均價每平方米6776元，同比每平方米上漲997元，漲幅為17.3%。普通住宅的價格同樣在一路狂奔。
在壟斷形勢下，資源掌控者通常善于利用手頭的資源，玩輪盤賭游戲：豪宅利潤被打壓了，就在普通住宅上做手腳；普通住宅如果也被強行要求利潤控制(這實際上不可能)，還有經濟適用房的乾坤可以撥弄。
從去年至今，房地產政策調控不可謂不多，但實際效果卻不盡人意。政府期望在自身利益(財政收入、土地資源控制及GDP增長硬性要求)不變的前提下，逼迫開發商讓利于民，把房產價格降下來。開發商也不是那么容易被擺弄的，他們對房屋銷售的主導位置，讓民眾只能聽命于他們的宰割。
國土資源部也許可以對豪宅數量進行控制，卻無法指揮開發商們自覺開發中低價位的普通住宅，反而有可能導致開發商少賣一套豪宅的損失，以消費者購買十套高價“普通住宅”的代價來償還。中低收入者不但沒有受惠于“嚴控豪宅”政策，反而成為“諾斯悖論”的直接受害者。
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