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陶冬
香港目前的經濟形勢良好。從去年圣誕節到今年春節，消費情緒樂觀，購買力強勁，游客來港勢頭也十分旺盛；失業率已回落至接近5%，平均工資五年來首次正增長；今年頭兩個月出口情況順暢，財政扭虧為盈；去年GDP增長遠超過年初時的預計。應該說，目前香港的經濟形勢是回歸以來最理想的。
然而，必須同時看到，香港經濟增長的最旺時期已經過去。受樓市、股市拉動的本土消費，已有放緩兆頭。強美元對吸引海外游客不利；自由行所產生的轟動效應在鈍化；出口、物流業面臨廣東省新增港口泊位的直接挑戰；失業改善已遭遇結構性失業的瓶頸。筆者認為，香港今年的經濟走勢取決于房地產市場。
房地產市場的隱憂似乎已悄然出現。目前香港的資金流動性甚高，股市及IPO十分活躍，但是樓市自去年年中以來卻無所作為。近月二手樓成交不甚景氣，而一手樓成交幾乎消失。盡管銀行推出一系列按揭優惠，盡管“專家”預測新年后出現小陽春，盡管恒生指數屢創新高，但樓市卻對好消息卻無動于衷。那么，它會不會對壞消息作出反應呢？
筆者認為，今后幾個月有兩大利空消息會影響購房者對樓市的看法，由此帶來進一步的供需不平衡。第一，美國利率明年可能還會升。美聯儲將聯儲基金利率由1%拉升至4.75%，估計在5月再加0.25個百分點后會暫停。市場普遍認為息口5月見頂。不加息并不意味著減息，甚至未必意味見頂。格林斯潘的15次加息，不過將短期利率拉回他主政美聯儲18年的平均水平。換言之，美聯儲不過完成了利率水平正常化。之后息口走向取決于經濟形勢和數據。美國今年的CPI通脹水平并不高，但是新任主席伯南克強調，除CPI外必須重視石油和原材料價格。這是一個值得注意的信號。美國今年的消費及房地產市場的放緩慢于預期，而日本、歐洲、中國、印度經濟在同時加速。筆者認為，美聯儲在今年下半年暫停加息后，明年會再次加息，幅度介于0.5-1個百分點之間。
第二，香港住宅供應量可能大過預期。2007-2008年住宅供應量下降，造成短缺是市場的一個普遍看法，也是拉動近年樓市上揚的原因之一。但是，由于一手市場成交量自去年下半年起急跌，大量尾盤滯銷，而新盤開售不斷推后，存量的增加，加大了今后兩年的供應。一年前筆者估計今后兩年每年市場供應13500套住宅，現在則將數字分別調高至18000和17500套。
上述兩個因素，與當前市場的普遍觀點有重大差距。當市場預期發生變化時，樓價可能會出現調整。去年一手市場的加價，使一手樓價普遍較二手樓價(相同地段、類似質量)高出10-15%。因此，一手市場的調整可能大于二手市場。
目前香港經濟的基礎面不錯，市民信心也大大恢復。如果外貿無重大意外，相信這次樓市調整的幅度不大。不過，香港樓市的周期性高點已經成為過去。 (作者單位：瑞士信貸第一波士頓）
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