房地產(chǎn)業(yè)界人士訪談：還是要相信市場

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的暴利和成本、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)過程中政府的作用、房價上漲的原因、經(jīng)濟適用房和期房預(yù)售的利弊以及土地、市場等等問題，房地產(chǎn)開發(fā)商們怎么看待這些問題呢？我們特地選擇了三位在一線辛勤工作的房地產(chǎn)企業(yè)高層人士進行了訪問。，他們來自三種不同類型的企業(yè)：陳寧先生供職的中新集團是香港上市企業(yè)；何韜先生所在的金隅嘉業(yè)是開發(fā)了大量經(jīng)濟適用房的國有企業(yè)；鄭昌立先生所在的合生創(chuàng)展則是國內(nèi)著名的民營房地產(chǎn)企業(yè)。他們的看法，很有代表性。

　　陳寧：穩(wěn)定房價需要增加土地供應(yīng)

　　就具體項目而言，房地產(chǎn)確實存在暴利。但有暴利存在的行業(yè)，不見得每個人都能享受到暴利。你不要只看到活得很好的房地產(chǎn)公司，而看不到很多死掉的房地產(chǎn)公司。如果房地產(chǎn)很容易賺錢，為什么會有很多房地產(chǎn)公司死掉？

　　開發(fā)商經(jīng)常在考慮，能不能在成本上多花2000元，價格上就能高出4000元。換句話說，你的成本比別人高10%，但利潤不止高出10個點，可能是20到30個點。這種項目會有，比如一些高檔住宅，但畢竟是少數(shù)。打個比方，汽車市場有300萬一輛的車，也有20萬一輛的車，但是市場上銷售的大部分車都是20萬左右。你不能因為有300萬的車就說汽車行業(yè)是暴利行業(yè)。

　　在目前的房地產(chǎn)市場，如果從靜態(tài)角度看，大部分開發(fā)商的利潤率并不高。比方說一個10個億的投資項目有3億的利潤，看上去有30%，但分攤到三年每年只有10%，并不比其他行業(yè)有更大的回報。因為完成一個房地產(chǎn)項目周期很長，從拿地、談判、開發(fā)，加上后邊的收尾工作，怎么也需要兩三年的時間。

　　但是從動態(tài)角度來講，這10個億可能不是開發(fā)商自己的錢。他可能花1個億、2個億把土地款交齊，就可以把10個億的項目啟動起來。這樣一來，10個億的項目投1個億就能完成。1個億投進去，賺了2個億、3個億，那他的回報率可以達到200%、300%，這是一個動態(tài)的利潤率。

　　但這需要開發(fā)商有很高的營運能力、融資能力。因為現(xiàn)在的金融政策比較緊，一般情況下銀行不會給開發(fā)商很多貸款，甚至明文規(guī)定土地不能做抵押貸款。這時候有些開發(fā)商就把項目押給上市公司，從上市公司融資。等項目建成以后，再裝入上市公司。在項目成功的情況下，可以把企業(yè)的市值炒上去。本來企業(yè)的價值是50億，因為裝入房地產(chǎn)項目，炒到了100億的市值。這時候的動態(tài)利潤率就更難估算了。

　　說到成本的通明化，公布成本不是不可以，開發(fā)商的成本其實不是什么秘密。像內(nèi)地競爭比較激烈的城市，也就是房價比較低的城市，比如重慶，住房套內(nèi)面積也就3000多元一平米，按建筑面積算是2500左右，每平米有300到500元的利潤。他的成本是很容易算出來，建造成本1000多，配套成本多少、土地成本多少、財務(wù)成本多少，都可以羅列出來。

　　但是我不希望強制公開。我也可以跟你說，如果開發(fā)商不愿公布，誰也沒有辦法。你知道，所有上市公司的財務(wù)報表都是有資質(zhì)的會計事務(wù)所審核過的，但還是有那么多問題。現(xiàn)在你要房地產(chǎn)公司公布成本，他也可以找會計事務(wù)所，花點錢蓋個章而已，但公布出來的資料很難保證有多少是真實的。

　　如果政府要自己去調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的成本，恐怕人力比今天增加10倍都不夠。而且即使政府花費大量人力、物力、財力去調(diào)查成本，也不可能控制開發(fā)商的利潤。人們是否購買住房并不取決于房地產(chǎn)公司的利潤是多少。一個房子的利潤很少，但這個房子造得很差，偷工減料，質(zhì)量有問題，你說客戶會喜歡這樣的房子么？某個房子造得很舒適，利潤高了一點，價格高了一些，同樣會有人去買。就像買汽車，誰也不會因為奔馳的利潤高而不去買它，只要他有那個消費能力。所以開發(fā)商的利潤不是公布成本就可以控制的。在這個問題上，公布與不公布沒有區(qū)別。

　　我覺得政府應(yīng)該研究市場，從經(jīng)濟規(guī)律出發(fā)，通過供求關(guān)系調(diào)整市場。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某個地方的房價太高，那就增加土地的供應(yīng)量，改變供不應(yīng)求的狀況，直到房價穩(wěn)定下來為止。這就像控制水庫的水閘，下游很干枯就放水，但也不能太多，以免洪水泛濫。

　　拿北京來說，發(fā)展交通比較容易，它的郊區(qū)，也就是四環(huán)以外到五環(huán)的土地，可以大量拍賣，通過大量拍賣降低土地價格。土地價格降下來，房地產(chǎn)開發(fā)量就會增加。開發(fā)量增加大家就會通過價格的方式進行競爭。那個時候只要比成本高出一點點開發(fā)商都會做，以薄利多銷的方式賺錢。這樣一來老百姓也能買的起。而且輕軌、地鐵、公路交通都很方便，這就解決了普通百姓的住房問題。

　　正好跟這些觀點相反的是什么：比如有人建議，為了遏制投機，應(yīng)該取消期房銷售，這是非常危險的。如果實行會進一步推高房價。例如現(xiàn)在北京很多人都買期房，期房到現(xiàn)房，少則一年多則一年半。如果取消期房，大家要等兩三年才能買到新房子，這房價不漲才怪。

　　在現(xiàn)階段，正因為房價高，就需要讓他期房銷售，大家都在賣，市場供應(yīng)量非常大，才能壓低房價。當(dāng)價格下跌了以后，逐步要求接近封頂?shù)臉遣拍茕N售;再過一段時間，室內(nèi)外做好才能銷售;最終，到市場非常飽和的情況下，第一次購房、第二次購房已經(jīng)滿足，房屋已經(jīng)不作為主要投資方向的時候，就必須要求蓋完才能銷售。總之，在供不應(yīng)求的時候應(yīng)該允許期房銷售，在供過于求的情況下應(yīng)該要求現(xiàn)房銷售，這才是合理的做法。

　　對于過度投機的行為，政府可以適當(dāng)控制。比如說對第二套購房、第三套購房，可以把稅收調(diào)整得稍微高一些——當(dāng)然不是高到不可承受。而到了第四套、第五套，比如當(dāng)你擁有五套以上住房，就可以嚴格限制。當(dāng)然，我認為這些政策不能一刀切，沿海城市、內(nèi)地城市要區(qū)別對待才能收到好的效果。

　　何韜：解決窮人住房問題要靠政府干預(yù)

　　北京的房價上漲主要是因為需求太大。北京市場面對的不是北京的老百姓，面對的是全國的老百姓，面對成千上萬各省各市的有錢人，還有海外駐華機構(gòu)。所以不能拿北京市的收入水平衡量北京的房價。從長遠發(fā)展趨勢來說，北京作為國際化大都市，房價上漲是必然的趨勢。那些說房價會跌的人是為了迎合老百姓的心理。我這么說老百姓愛聽，但是房價跌了嗎？從前年就有人說要跌，但北京的房價可能會有停滯不前上下波動，但絕對不會跌。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，開發(fā)商與開發(fā)商競爭激烈，消費者相互之間競爭也很激烈。像北京這種在國際國內(nèi)占有重要地位的城市，如果沒有政府干預(yù)，競爭的結(jié)果肯定還是會有很多窮人買不起房子。

　　政府干預(yù)不是說要求政府直接向窮人提供住房，我認為應(yīng)該從供地價格上加以區(qū)分。現(xiàn)在所有的土地供應(yīng)都集中在招拍掛上，地價不斷上升，這是有問題的。說小了是推動房價上漲，說大了都采取這種方式是影響社會穩(wěn)定。目前還沒有在新形勢下探索出一種更好的土地批租的方式，能兼顧社會公平又符合市場經(jīng)濟條件。現(xiàn)在有錢人很多，通過招拍掛方式批出的土地滿足這部分人的需求都還有困難，一般工薪族和更加貧困的家庭怎么買得起市場價格的房子呢？要讓窮人買得起房子，必須在土地政策上有所區(qū)別。

　　以前的經(jīng)濟適用房政策不是說不好，但是沒有實現(xiàn)政策的初衷，主要是相應(yīng)的配套限制措施出得太晚。最初的時候經(jīng)濟適用房是敞開供應(yīng)的，只要是北京市戶口就可以買。第一批經(jīng)濟適用房推出來的時候，還得吆喝，還得像賣商品房一樣宣傳。那會兒人們都不買，后來才變得非常搶手。然后就出現(xiàn)很多問題，真正需要的人買不上，有些人開著奔馳寶馬卻能買到。等經(jīng)濟適用房快消失的時候，政府才采取了越來越嚴格的措施，怎么會有效呢？

　　關(guān)鍵是個人信用體系沒有建立起來，真正要面對哪些人，怎么鑒定這些人的身份，怎么樣確定他們的資格？這都不是不能解決的問題。現(xiàn)在開發(fā)商都不太愿意蓋經(jīng)濟適用房，主要是因為政府在地價上沒有給予足夠的優(yōu)惠。經(jīng)濟適用房征地跟商品房征地的費用一樣，我干嗎要蓋？所以需要政府在地價上做一部分讓步。住房問題不是一個簡單的商品，政府一定要承擔(dān)起來一部分責(zé)任，該市場提供的由市場提供，該政府承擔(dān)的要政府承擔(dān)起來。

　　鄭昌立：更加市場化才是正途

　　從1998年住房改革以來，中國房地產(chǎn)市場的進步靠的是不斷向市場化方向靠近。如果說目前房地產(chǎn)市場還存在什么問題，我認為最主要的問題還是不夠市場化。

　　首先，土地供應(yīng)市場化程度不高。雖然實現(xiàn)招拍掛，但是還是在執(zhí)行中還存在不少問題。土地供應(yīng)計劃不透明,供求信息沒有充分公開，這導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場上的競爭有些盲目和無序。

　　其次，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理，一些地方政府還在執(zhí)行多重標(biāo)準(zhǔn)，不能做到一視同仁。有的企業(yè)可能跟政府關(guān)系好，往往就能拿到好一些的指標(biāo)——比如通過特殊途徑，打通主管部門的關(guān)系，把樓盤的容積率從原來規(guī)劃的2調(diào)高到5或者6。這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)2、3倍面積的商品房，這樣掙錢豈不是太容易？跟香港市場比，我們在這方面還有一定的灰色空間。這些都是亟待改革的問題，改革的方向就是更加市場化。

　　市場是很公平的，當(dāng)然不是說，所有人的人都會在市場里面得償所愿。有些人在競爭中會處于劣勢。他們需要幫助，但是不能因此而把責(zé)任推給政府和企業(yè)。你不能說人家住一萬塊一坪的房子我住不起，我就要抗議、游行。消費者應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟實力來選擇住房水平。你如果覺得市區(qū)的房子貴，你就應(yīng)該住到郊區(qū)去；實在不行，還可以去農(nóng)村嘛。現(xiàn)在國家正在大力發(fā)展農(nóng)業(yè)。你可以去種地，可以買一點種子，買一條牛，租一塊地來種。其實每個人都可以找到生存的東西，不能夠強求結(jié)果的平等。我當(dāng)老總當(dāng)不了，可以搞設(shè)計，設(shè)計搞不了可以當(dāng)監(jiān)理，監(jiān)理搞不了可以帶孫子。一樣的，總可以找到自己的東西。不能因為有些人會在市場競爭中處于弱勢，就否定市場化的方向。對于大多數(shù)人來說，要解決住房問題，還是要靠市場，計劃經(jīng)濟時代大家?guī)状�同堂擠在十幾平米的小屋子里的情景過去并不遠，指望通過政府干預(yù)來讓大家都有房子住是不現(xiàn)實的；即使可以做到，我們也會為此付出高昂的代價。

　　當(dāng)然，從企業(yè)和企業(yè)家的角度，我們也有責(zé)任去關(guān)心社會中的弱勢群體。目前確實有很多房地產(chǎn)開發(fā)商的社會責(zé)任感還只是掛在嘴上，他們現(xiàn)在的目標(biāo)是盡量爭取利潤，還只是停留在發(fā)展商層面上。目前

　　陳寧 香港中新集團銷售總監(jiān)

　　何韜 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理助理

　　鄭昌立 合生創(chuàng)展天津分公司常務(wù)副總經(jīng)理

　　(本刊記者：李英強、岑科)