保險資金錯失房地產盛宴了嗎

　　文/林明

　　3月下旬，中國第一個不動產投資管理規章——《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》正式施行。包括交通、通訊、能源、市政、環境保護等國家級重點基礎設施項目被允許向龐大的保險資金敞開，而此前已甚囂塵上的房地產投資領域并未獲得主管者的首肯。

　　據保監會披露，截至2005年底，國內保險總資產已達1.52萬億元。按照新辦法的規定：“壽險商投資的余額，按成本價格計算不得超過該公司上季度末總資產的5%；財險商投資的余額，按成本價格計算不得超過該公司上季度末總資產的2%”來計算，約有700億的投資規模可以進入基礎設施項目。

　　這也意味著在

　　“目前對一個

　　事實上，國內眾多地產商將其開發物業(主要是商用物業)打包到海外上市融資的做法正大行其道，包括萬達、華銀、復地等準備海外TEITs的一線地產品牌不下十多個，業內對于內地優質物業資產低價轉讓給海外資金的憂慮之聲開始漸漸響起。

　　目前成功在境外資本市場上市的國內地產商不超過10個，加上國內上市房企也就30家左右，基于國內資本市場已基本對房地產緊閉大門，而即使買殼上市同樣融資堪憂的現狀下，國內房地產融資渠道單一的窘境，逼迫更多國內優質項目在海外資本市場尋找新鮮血液。

　　另一方面，摩根士丹利、高盛、花旗、麥格理等近年來活躍在中國房地產舞臺上的投行類基金外，越來越多的海外基金聞風而動，全球最大的華人基金富頓，美國、加拿大最大的退休基金等紛紛開出大單，表示出對中國物業的迫切心情。有統計正在國內覓食的天文數量級海外基金已有上百個。

　　為什么要將國內的優質物業拱手于外人？為什么不能讓國內的保險資金參與分享優質資產的回報？相比之下，海外基金對于物業的考核近乎于苛刻的標準，已經讓不少業內大呼賤賣。

　　一位服務境外投行多年的主管告訴記者，國內封閉保險業資金進入房地產的做法，無異于只限定海外投資人對房產收益和風險進行選擇。更具諷刺意味的是，目前在國內的很多百億海外財團中不乏養老退休等保險類基金，事實上這些退休基金最終的獲益者是很多普通人，而在中國投保的普通人則被以一種“保險”的名義剝奪了這種收益權。

　　一直以來，是否允許保險資金投資房地產項目備受爭議。新辦法出臺前，監管機構也對是否放行此項投資進行了長時間研究，最終風險意識占據了上風。對此的官方解釋是由于房地產在全國各地的發展情況不一，保險資金不允許投入房地產是從風險、收益等多方面綜合考慮。

　　誠然，國內的整個房地產業聲譽不佳，各種風險隱患隨處可見，近年來市場迅速發展加大了泡沫形成的可能，但不可否認，其中不乏一些脫穎而出的地產商，有大量值得投資的項目存在，這也就是國外基金既熱衷又謹慎參與的原因。

　　基于整個房地產經濟因為可能存在的風險而去影響保險業資金的正常投入，實在有因噎廢食之嫌。房地產金融似乎已經走到了除銀行融資、海外募資外，無可選擇的死胡同，真正意義上的融資管道解禁從未出現。從更寬泛的層面來看，無論是基礎建設，還是家電、IT、汽車等行業，都經歷了從分散到競合的趨勢，寸步離不開融資的支持，當條件成熟的時候，不如就讓市場來決定資金的走向好了。