需求下降緣何房?jī)r(jià)反漲

　　邵軒嵐/文

　　翻開2004 年和2005 年的日歷，從來沒有哪一年像這兩年一樣，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)過這么多的熱鬧。這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞都共同指向：房?jī)r(jià)高漲。與高房?jī)r(jià)相伴的，是那些不絕于耳的房地產(chǎn)泡沫聲，這種由經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)并由民眾口耳相傳的共識(shí)似乎一直沒有讓人感到審美疲勞。

　　轉(zhuǎn)到2006年，民眾對(duì)長(zhǎng)期以來的高房?jī)r(jià)的不滿情緒再次達(dá)到新高。央行一季度的全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)僅占18.2%，較上季及上年同期分別降低1%和3.8%，受調(diào)查的城市的居民購(gòu)房意愿明顯降低。此次調(diào)查結(jié)果被業(yè)內(nèi)定性為購(gòu)房“高燒”退了。

　　但另外一組數(shù)據(jù)卻讓人困惑：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)，今年2月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)值繼續(xù)上漲，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲55%，漲幅與上月相同。以北京為例，北京市建委等四部門發(fā)布今年1~2月

　　一邊是居民的購(gòu)房“高燒”退了，購(gòu)房需求降低，一邊卻是

　　1845年，愛爾蘭發(fā)生了災(zāi)荒，馬鈴薯的價(jià)格上升了，需求量卻增加了，這種現(xiàn)象與需求定理不一致。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉芬發(fā)現(xiàn)了這種現(xiàn)象，因此被稱為“吉芬之謎”。以后，人們發(fā)現(xiàn)在不同時(shí)期和國(guó)家的災(zāi)荒中都發(fā)生過這種低檔生活必需品與價(jià)格同方向變動(dòng)不一致的現(xiàn)象，因此，把具有這種現(xiàn)象的低檔物品都稱為“吉芬商品”。

　　與“吉芬之謎”類似的與需求定理相反的現(xiàn)象還發(fā)生在高檔產(chǎn)品身上。經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)，類似高檔汽車、珠寶這類高檔物品，只有價(jià)格高才有人買，反之則需求減少。中國(guó)的房地產(chǎn)難道也是一種“吉芬商品”？

　　房地產(chǎn)是一種特殊的商品，人一輩子可以不坐汽車，不戴珠寶，但卻不能不住房子。在當(dāng)代中國(guó)，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)，又是各類利益集團(tuán)角逐的載體。雖然民眾的購(gòu)買力不足以支撐需求，但

　　這種現(xiàn)象顯然是違背了需求定理。“吉芬之謎”的原因在于，首先土豆的價(jià)格自然上升，但人們的收入大大減少，買不起面包和肉食，只有以土豆為生，這樣土豆的需求反而增加了。土豆的替代效應(yīng)在現(xiàn)代社會(huì)是很少見到了，但這并不意味著房子在需求減少的情況下，可以繼續(xù)抬高價(jià)格，別忘了這種現(xiàn)象是發(fā)生在災(zāi)荒的特殊時(shí)期。

　　與過去相比，中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的一個(gè)最好時(shí)期，“吉芬之謎”的時(shí)代已過去。房地產(chǎn)不是“吉芬商品”，它不像汽車、珠寶那樣具有可替代性。或許有人會(huì)說，你買不起高價(jià)的房子，你就買低價(jià)的吧；買不起好區(qū)域的房子，你就選擇偏遠(yuǎn)一點(diǎn)地方；你現(xiàn)在買不起，那就先租房子。但潛臺(tái)詞是：條件成熟時(shí)，你再買房子。基于現(xiàn)實(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，增加更多的有效需求才是出路。房地產(chǎn)過剩與有效需求

　　所謂有效需求，是指能夠滿足人們一定的購(gòu)買力，而不是令人難以企及。如果一個(gè)人購(gòu)買一處房產(chǎn)而他卻不得不為此付出大半生甚至一生的積蓄，那么房地產(chǎn)顯然就成了一個(gè)奢侈品，這樣的例子太多，不再贅述。

　　19世紀(jì)末美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家凡勃倫發(fā)現(xiàn)富人喜歡用極高的價(jià)格購(gòu)買奢侈品，以顯示自己的富有和地位，這種消費(fèi)行為被稱之為“炫耀性消費(fèi)”，滿足這個(gè)消費(fèi)要具備兩個(gè)條件：一是價(jià)格極高，二是數(shù)量極少，而且只有數(shù)量少才能維持其高價(jià)格。

　　從供給上來看，當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在“炫耀性消費(fèi)”的條件。以北京為例，一學(xué)者曾這樣統(tǒng)計(jì)過1992年以來北京歷年竣工的住宅面積與銷售面積，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)令人百思不解的問題：1992年到2004年12年間，北京竣工的住宅總面積為15107萬平方米，其間銷售的面積為9984萬平方米，兩相扣減，要差5123萬平方米，這些房子都到哪里去了呢？

　　另外來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年前11個(gè)月購(gòu)置的土地面積中，未完成開發(fā)的近1.7億平方米；按目前水平計(jì)算,我國(guó)商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。房地產(chǎn)過剩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　這么多的存量房如何消化？如何轉(zhuǎn)化為有效需求？大量過剩的房子無疑是一顆顆“地雷”，隨時(shí)可能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨阻滯。需要正視的是：高房?jī)r(jià)定勢(shì)不變的思維需要改變，不要將目光只盯在那些GDP數(shù)字上。

　　任何一個(gè)市場(chǎng)，最基本的消費(fèi)需求永遠(yuǎn)是推動(dòng)主流趨勢(shì)的最根本動(dòng)力，投機(jī)炒作的力量只能在其中順?biāo)�推舟，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能例外。房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性的市場(chǎng)，注定不可能是永遠(yuǎn)的牛市。購(gòu)房者要遠(yuǎn)離“炫耀性消費(fèi)”

　　不可否認(rèn)的是，開發(fā)商正利用人們物欲膨脹的心理，讓一部分人心甘情愿地購(gòu)買高價(jià)房，開發(fā)商們已深諳房地產(chǎn)的炫耀性作用，其策略最重要的一點(diǎn)就是要價(jià)高，降價(jià)則定位訴求會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響到人們對(duì)占有財(cái)富的心理暗示，因此開發(fā)商不到萬不得已時(shí)是不會(huì)選擇走降價(jià)之路。

　　比如，你在上海市浦東某處購(gòu)置總價(jià)在130萬元左右的房子，人們的第一反應(yīng)就是你已擁有100多萬元的資產(chǎn)，第二反應(yīng)就是：“你太有錢了”，如果房?jī)r(jià)下跌，你的這種心理優(yōu)勢(shì)肯定就不復(fù)存在。

　　除了價(jià)格，人們甚至以你生活的區(qū)域來區(qū)分你的類型，你屬于哪個(gè)階層？白領(lǐng)或者藍(lán)領(lǐng)，中產(chǎn)階層或者高收入者？這種強(qiáng)烈的社會(huì)意識(shí)也助長(zhǎng)了人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)欲望。當(dāng)年凡勃倫視“炫耀性消費(fèi)”是一種資本主義的腐敗、沒落的證明，不應(yīng)提倡。如果凡勃倫現(xiàn)在還活著，他肯定懷疑他當(dāng)年下的結(jié)論是否正確，因?yàn)樵谥袊?guó)這種非理性的房地產(chǎn)消費(fèi)已嚴(yán)重顛覆了他的權(quán)威發(fā)現(xiàn)。

　　今天，房地產(chǎn)的炫耀性作用所帶來的投機(jī)炒作行為已愈演愈烈。一個(gè)著名的浙江民營(yíng)企業(yè)家曾對(duì)筆者表示，現(xiàn)在浙江許多炒房人都沒有心思坐下來做實(shí)業(yè)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為那樣賺錢太慢，不如炒房來得快。一位中介也這樣描述他手上房子換手率之快：“剛到房地產(chǎn)交易中心拿了產(chǎn)權(quán)證的收件收據(jù)，然后就可憑收據(jù)賣房子，等產(chǎn)權(quán)證辦下來，房子已轉(zhuǎn)手賣掉賺了幾萬元。現(xiàn)在這種行為已不被允許。”

　　自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克認(rèn)為，在任何計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，消費(fèi)者雖然有權(quán)決定購(gòu)買什么或不購(gòu)買什么，但他所購(gòu)買的商品的價(jià)格卻是扭曲的。二十五年前，當(dāng)民眾從國(guó)營(yíng)企業(yè)手上購(gòu)買一臺(tái)18英寸的彩電,要付出相當(dāng)于于八至十年工資的價(jià)格，一下可掏空許多普通家庭的積蓄。二十五年過去了，社會(huì)巨變，已是天翻地覆。但今天的房地產(chǎn)似乎比二十五年前的彩電更為甚之。算一算你的支出與收入吧，你心里也許便自有一本賬了。