房價泡沫中銀行扮演什么角色

　　何志成

　　據國家發改委、統計局3月28日發布的最新數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格在2月份同比上漲了5.5%，漲幅與上月持平。2月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲了6.2%，漲幅較上月回落0.7個百分點。從全國來看，房地產市場的活躍度雖然下降，但價格沒有明顯回落的趨勢發生。

　　銀行承受不起的房產泡沫

　　近來，關于房地產價格應該出現明顯回落的聲音很多，最有說服力的理由是：房地產價格的上漲幅度已經遠遠地超出了社會平均勞動力價值的提升幅度，不僅一般的勞動者買不起，連白領階層也買不起。這個理由的確符合實際。

　　但是，為什么遠遠脫離勞動者購買力水平的住房消費品能夠多年連續飆升呢？許多經濟學家做出這樣的解釋，即土地資源的稀缺和未來的通貨膨脹壓力，使

　　其實，這一說法具有誤導性。虛擬金融市場的現實是：股市可以跌，債券可以跌，人民幣也可以跌，唯獨房地產不能跌，跌了銀行受不了，政府也受不了。

　　銀行“同質化”競爭的后果

　　在過去的20年中，日本經歷了經濟的大幅度動蕩，而1990年~2000年被稱為最悲慘的十年。所謂悲慘的十年源于兩個標志性事件，一是1987年的“廣場協議”，由于日本貿易順差太大，在美國施壓下，日元在短時間內大幅升值，直至出口明顯減少，引發經濟周期逆轉，從高度繁榮走向衰落；另一標志是，由于經濟周期出現衰落，按傳統貨幣理論必須降息，以刺激經濟，而不斷減息的結果是事與愿違：由于經濟預期的改變，大量資金從虛擬金融市場撤退，而撤退最劇烈的就是房地產市場，在經濟繁榮時炒高的房地產價格或房地產泡沫出現大面積破裂，大量購房者退房或干脆把房地產資產推給銀行，造成了從1990年到現在仍然沒有清理干凈的巨大房地產金融壞賬。這就是日本人到現在仍然在感嘆的“失去的十年”。

　　我國現在的情況與當年日本的經歷有相似之處。也是面臨貿易的大調整、GDP的主動減速和人民幣持續升值。唯一不同的是：我們還沒有明顯的經濟逆轉預期，以及房地產價格的暴跌。

　　有人因此在說，我們和日本不一樣，我們的房地產價格比發達國家低很多，尤其是一些已經國際化的大都市。有經濟學家還算賬，由于中國是發展中國家，通脹壓力巨大，今天的100元和10年后的100元是不同的。他們用“房貸計算器”一算，按3%的通貨膨脹率測算，貸款時間越長越合算，何況未來勞動者的工資水平還會大幅度提高。

　　顯然，這樣的算法是建立在經濟穩定發展，勞動者就業持續增加，勞動者工作崗位也基本穩定的預期之上的。然而，正是這種算法風險很大。

　　任何一個國家都不可能保證經濟的永遠繁榮，更沒有一個國家能夠保證產業周期不出現大起大落，特別是在新經濟時代，沒有一個勞動者能夠有穩定工作30年、20年,甚至10年的心理預期。憑什么房地產按揭貸款時間越長越好呢。

　　實際上，對銀行最合理的按揭貸款期限應該不超過10年，但所有的銀行都知道，如果將銀行的按揭貸款設計為10年之內，沒幾個人能買得起。

　　從某種意義上說，房地產價格的連續上漲，主要是因為銀行業“同質化”惡性競爭的后果。

　　商業銀行在5年前還壞賬很多，只是這些壞賬形成的原因不是房地產市場的泡沫爆裂。相反，許多銀行看準了中國房地產市場是經濟高速發展或第二次騰飛的發動機，可以用房地產貸款的收入抹平過去的虧損和壞賬。于是大家都爭著做房地產貸款。

　　由于中國銀行體系有一個致命的錯誤：所有的銀行(中、農、工、建、交)都是國家的，而名義上它們又在競爭，于是就出了太多的問題。

　　比如，一個開發商從工行貸款1000萬元開發房地產，他只需用500萬元甚至更低來建房子,常常是僅僅將房子蓋上一兩層，然后就開始將這個房子拿到其他銀行再貸款2000萬元。這個沒有花多少錢的房子就被抵押到2000萬元。然而事情并沒有結束，這個新到手的2000萬元又可以用其中的一半去開發更大的房子，然后再貸款，以后是4000萬元、8000萬元、16000萬元……這就是所謂滾雪球式的瘋狂貸款模式。對操作這個模式的房地產商人來說，房子賣不賣得出去并不重要，關鍵是

　　為了保持房地產價格的持續上漲，銀行業又開始在消費者身上打主意，這就是大規模地搞按揭。而我們銀行的經營者始終不能明白，大家一起搞按揭，等于是政府在搞按揭。西方國家的銀行是私人的，我們的銀行是國家的，人家銀行的破產是一家，我們銀行的破產是全體。

　　房價不可能長期背離勞動力價值

　　只有在銀行收回了這些房子后才明白，這些房子根本不值錢——他們拍賣這些房子的收入往往還抵不上拍賣費用。因此我們才看到，為什么銀行不良資產“打包”出售的價格往往只有貸款價格的5%，因為其中的所謂房地產資產就值這么多。

　　但是，不能將所有的房子都拿去拍賣，更不能將所有的“爛尾樓”和抵押房統統交給資產公司去處理——那要突然出現多少壞賬，銀行行長豈不是都要下崗。于是，銀行就只能聯手，將這場鬧劇繼續進行到底。

　　經濟周期理論告訴我們：房地產市場的周期表現最明顯，而且是跟經濟大環境以及勞動者普遍收入水平的周期運行緊密聯系的，具體地說，房地產價格不可能長期背離勞動者勞動力價值的增長水平，一個勞動者不可能一輩子為買一套房子累死。

　　我們必須清醒：繁榮不是制造出來的，更不是哄抬出來的，非市場之手在市場中操縱越久，市場力量的報復

　　防止出現房地產價格暴跌的唯一出路(也是權宜之計)是從現在開始，減少土地的拍賣(供應)，將現有的、大量閑置的房地產資產先消化了再說。我負責任地說，時間已經不多了。(作者為中國農業銀行總行營業部高級經濟師）