南都周刊：房?jī)r(jià)改造社會(huì)

　　“內(nèi)環(huán)住說(shuō)外語(yǔ)的，外環(huán)以外住說(shuō)上海話的,內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間住說(shuō)普通話的”

　　上海房?jī)r(jià)高漲時(shí)期流傳的民間段子，背后是被房?jī)r(jià)所改變的城市居住模式和生活方式

　　今天，在上海發(fā)生的故事，正在向全國(guó)擴(kuò)展

　　記者 陳建利 北京、南京報(bào)道

　　石磊 黃兆暉 廣州報(bào)道

　　伴隨著中國(guó)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)朝向現(xiàn)代化社會(huì)階層結(jié)構(gòu)的演變，中國(guó)的城市住房也正在朝著與各自階層相適應(yīng)的空間結(jié)構(gòu)展開(kāi)。如今，無(wú)論超級(jí)大城市還是省會(huì)城市乃至普通的小城市和小縣城，都出現(xiàn)了當(dāng)?shù)厝耸熘�的“富人區(qū)”或“高尚社區(qū)”。

　　顯然，住房已經(jīng)成為劃分城市階層的主要指標(biāo)。層次分明的房?jī)r(jià)，就像層次分明的收入一樣，讓相同階層的人住到了一起；而個(gè)體也通過(guò)購(gòu)買(mǎi)不同地段和不同質(zhì)量的住房，來(lái)確立自我的階層認(rèn)同。

　　被房?jī)r(jià)所改變的還不僅僅只是個(gè)體的生活。不同地段的住房，附著了不同的包括學(xué)校、

　　“被房?jī)r(jià)挾持的生活”、“房?jī)r(jià)正在挾持

　　房?jī)r(jià)在漲，人也在變

　　——南京大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授張鴻雁訪談

　　從單位人變成經(jīng)濟(jì)人

　　南都周刊：從1991年國(guó)務(wù)院發(fā)布城鎮(zhèn)住房制度改革通知以來(lái)，住房的商品化帶給社會(huì)哪些變化？

　　張鴻雁：變化主要體現(xiàn)在三個(gè)層面上。首先是社會(huì)身份的改變。以前的單位人變成了一定意義上獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)人。市民不再是過(guò)去的“無(wú)產(chǎn)者”了，有了房產(chǎn)，也就有了資產(chǎn)、遺產(chǎn)的概念，而個(gè)人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有多少反映了一個(gè)社會(huì)的進(jìn)步程度，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)進(jìn)步意義重大。

　　其次是人的理念變化。以前單位蓋什么房就住什么房，蓋到哪里就住到哪里，對(duì)居住環(huán)境和質(zhì)量沒(méi)有任何選擇權(quán)。現(xiàn)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的生態(tài)化、園林化、花園化等住房理念，深刻地改變了人的住房意識(shí)。

　　最后，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也打破了傳統(tǒng)的城市空間。城市公共設(shè)施的興建，地鐵、城鐵的運(yùn)營(yíng)、公交站點(diǎn)的增加、城市主干道的延伸、市郊的拓展等，無(wú)不在改變著城市的原有生態(tài)，人的交往半徑也得到擴(kuò)張。

　　南都周刊：人際交往方面是否也有了很大變化？

　　張鴻雁：對(duì)。以前的單位制下，形成了工作與生活的一體化。同一單位的人往往住在同一個(gè)社區(qū)，單位的科層制也反映在社區(qū)內(nèi)。比如，上班見(jiàn)到科長(zhǎng)、局長(zhǎng)，回家后仍然能見(jiàn)到，他可能就住在你樓上的3層或者4層。這是一種很僵化的社區(qū)生活，單位內(nèi)的矛盾能帶到社區(qū)來(lái)，人際關(guān)系仍舊是單位形態(tài)。

　　而住房商品化后，出現(xiàn)了社區(qū)的分異，出現(xiàn)了不同類(lèi)型的社區(qū)，人們的工作和生活能夠區(qū)分開(kāi)來(lái)。但這也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，以前互動(dòng)頻繁的鄰里關(guān)系可能不復(fù)存在了，帶來(lái)了所謂的“陌生人世界”，鄰里老死不相往來(lái)的問(wèn)題，這是我們?cè)谶M(jìn)行社區(qū)建設(shè)中要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

　　南都周刊：您如何評(píng)價(jià)傳統(tǒng)的福利分房制度？其實(shí)質(zhì)是什么？

　　張鴻雁：?jiǎn)挝恢茖?shí)質(zhì)上是一種制度安排下的等級(jí)制，單位有不同的行政級(jí)別，同一單位內(nèi)部職工也有不同的行政級(jí)別。當(dāng)時(shí)，資源都?jí)艛嘣谡�府手中，分配是按照行政�?jí)別進(jìn)行的，住房是作為配套資源分配的。

　　本質(zhì)上，福利分房體現(xiàn)的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下個(gè)人與國(guó)家之間的關(guān)系，國(guó)家通過(guò)單位來(lái)約束和吸納個(gè)人，而個(gè)人則通過(guò)政治忠誠(chéng)和積極工作來(lái)依附單位，住房成為國(guó)家管理個(gè)人的有效形式。

　　房?jī)r(jià)漲跌改變住房消費(fèi)意識(shí)

　　南都周刊：房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否也改變了人的消費(fèi)意識(shí)？

　　張鴻雁：是的。傳統(tǒng)中國(guó)人的消費(fèi)意識(shí)是“量入為出”，缺乏負(fù)債消費(fèi)理念，但房地產(chǎn)業(yè)的改革，改變了人的消費(fèi)理念。按揭已經(jīng)成為城市白領(lǐng)的主要購(gòu)房方式了。這是社會(huì)一個(gè)巨大的進(jìn)步。消費(fèi)也是生產(chǎn)，房產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)是一體化的，市民的按揭購(gòu)房，盤(pán)活了銀行的資金，有力地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展。

　　南都周刊：但現(xiàn)在房?jī)r(jià)高升，城市白領(lǐng)階層購(gòu)房已不是個(gè)人行為了，甚至是一個(gè)家庭、一個(gè)家族在供房，按揭的壓力使一些人發(fā)出“我們養(yǎng)房，誰(shuí)養(yǎng)父母”的感嘆。您如何看待這種情況？

　　張鴻雁：“壓力選擇機(jī)制”是城市進(jìn)步的動(dòng)力。城市實(shí)際上是一個(gè)科層體，差異化顯著。它為個(gè)人的向上流動(dòng)提供了很大的空間和機(jī)會(huì)，在人人都往上走的流動(dòng)過(guò)程中，有一些人必然被拋棄，從而產(chǎn)生被剝奪感。按揭的一個(gè)好處就是可以使人提前享受生活質(zhì)量，也鼓勵(lì)人們努力工作，創(chuàng)造財(cái)富。

　　但如果這個(gè)群體被剝奪感過(guò)大，引發(fā)社會(huì)爭(zhēng)議的時(shí)候，政府就應(yīng)該反省，并調(diào)整相應(yīng)政策。在美國(guó)、巴西等許多國(guó)家，為了滿(mǎn)足低收入者的住房需求，往往都提供一些貼息、免息的貸款。而現(xiàn)在一些政府部門(mén)在這方面的理念還是欠缺的。去年有關(guān)部門(mén)提高了房貸利率，我是持反對(duì)態(tài)度的。真正的有錢(qián)人是不會(huì)貸款購(gòu)房的，提高房貸利率只能增加普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也不會(huì)起到打擊房產(chǎn)投機(jī)的作用。

　　南都周刊：那政府在這個(gè)過(guò)程中應(yīng)該扮演一個(gè)什么角色？

　　張鴻雁：在我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)改革中，政府應(yīng)該有“均好”的理念。1990年代啟動(dòng)的房產(chǎn)改革，是在住房資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足社會(huì)整體需要的情況下逼不得已才啟動(dòng)的。某些政府部門(mén)只注意到了住房的商品性和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面，而沒(méi)有考慮住房是一種生活必需品的一面，在財(cái)政、稅收、貸款等政策上缺乏對(duì)低收入群體的“照顧”。這一認(rèn)識(shí)上的偏差將會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大問(wèn)題，其負(fù)面效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)，并有可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

　　市中心區(qū)和新建改建的副中心區(qū)，

　　昔日的城市景觀已經(jīng)蕩然無(wú)存

　　1.上海：沿地鐵一號(hào)線向西南

　　——葛劍雄 復(fù)旦大學(xué)中國(guó)歷史地理研究所所長(zhǎng)

　　去年我與一位即將畢業(yè)的博士生討論他的去向，他明確告訴我不會(huì)考慮留在上海工作：“上海房?jī)r(jià)那么貴，要是留在上海，這一輩子就得為一套房子打工了。”的確，連我們學(xué)校附近的房?jī)r(jià)已經(jīng)到八九千元一個(gè)平方米了，對(duì)每月最多二三千元收入、千元左右房貼的年輕人來(lái)說(shuō)，趁早逃離顯然是最好的選擇。就連學(xué)校計(jì)劃引進(jìn)的高級(jí)人才，也已將擁有自己的住房作為主要因素。像我們這樣已經(jīng)完全實(shí)行貨幣化分房的單位，原來(lái)確定的數(shù)十萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼已經(jīng)嚴(yán)重縮水，而一些還保留部分福利分房的單位，卻能提供一套實(shí)實(shí)在在的住房，自然具有更大的吸引力。

　　就連財(cái)力雄厚的跨國(guó)公司，也得考慮房?jī)r(jià)(包括房租)飛漲的因素，一部分不愁聲譽(yù)不足并且已在上海站穩(wěn)腳跟的公司，紛紛將總部或辦公處從黃金地段遷往租金相對(duì)低廉的近郊。根據(jù)報(bào)道，GE(美國(guó)通用)一個(gè)集團(tuán)從南京西路遷至漕河涇，就節(jié)省了60%的房租。與此同時(shí)，急于提升社會(huì)形象的機(jī)構(gòu)繼續(xù)進(jìn)軍房?jī)r(jià)昂貴的寫(xiě)字樓，照樣升級(jí)換代。作為上海新地標(biāo)的“世界最高樓”(絕對(duì)高度雖已略低于臺(tái)北101，但有效利用凈高仍居首位)在停頓多年后終于拔地而起，層層攀高。在建的高樓豪宅依然隨處可見(jiàn)，相關(guān)的廣告依然鋪天蓋地。的確，如果拿香港、東京、紐約的頂級(jí)房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，上海的同類(lèi)房?jī)r(jià)還是低的，人們似乎不必為這類(lèi)巨額投入擔(dān)憂(yōu)，再說(shuō)它們本來(lái)就不是為普通百姓建的。

　　任何改革開(kāi)放以前在上海居住過(guò)的人，都承認(rèn)近年來(lái)上海人居住條件的改善。一些有幸享受福利分房、計(jì)劃動(dòng)遷、在房改中捷足先登，或在房?jī)r(jià)上漲中得風(fēng)氣之先的人，今天的住房與以往已不可同日而語(yǔ)，甚至已經(jīng)住上了當(dāng)初想都不敢想、想也想不到的大房“豪宅”。像我們單位一些年輕人，凡是在三四年前以每平方米三四千元的價(jià)格按揭購(gòu)房的，盡管還得有一二十年的還貸期，卻基本能安居樂(lè)業(yè)了，只是懊悔買(mǎi)得小了一些。從上海戶(hù)籍人口的人均住房面積已經(jīng)增加到近20平方米看，相當(dāng)一部分上海人的居住條件的確有了很大改善。不過(guò)，沒(méi)有趕上末班車(chē)的人、新移民、殘存的棚戶(hù)區(qū)中的居民、退休下崗已久的人只能望房興嘆。有些人既寄希望于拆遷，又怕不得不遷往遠(yuǎn)郊。

　　除了淮海路、南京路等中心商業(yè)區(qū)依然是黃金寶地，西區(qū)的花園洋房和高級(jí)公寓區(qū)風(fēng)韻猶存外，一些傳統(tǒng)的“上只角”和改革開(kāi)放前新建的住宅區(qū)已風(fēng)光不再。石庫(kù)門(mén)房子、新式里弄、新工房早已相形見(jiàn)絀，就連到80年代末還令人羨慕的大學(xué)宿舍區(qū)，如今已越來(lái)越像養(yǎng)老院和出租房。像我們大學(xué)校區(qū)旁的成片宿舍，不少房子已經(jīng)在房改后易手，留下的大多是退休教師和由他們照料的孫輩，還有租房暫住的進(jìn)修教師、留學(xué)生、研究生、在校生或考研生。就連最早成為臺(tái)商和外商聚居區(qū)、僑屬、富人或闊二奶集中的虹橋、古北地區(qū)，也已有人陸續(xù)遷往最新形成或尚未成型的富人豪宅區(qū)，浦東、松江、閔行的別墅區(qū)正在改變上海的富豪分布地圖。

　　不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，上海的居住重心還是沿著地鐵一號(hào)線由市中心向西南方向擴(kuò)展的，這不僅是由于地鐵一號(hào)線的建成和延伸最有效地溝通了市中心與西南郊的聯(lián)系，還由于比較齊全的公用設(shè)施和多數(shù)公務(wù)員的住宅也是這樣分布的。所以到目前為止，東北和其他方位的發(fā)展還不能與西南相比，缺乏陸路交通線的中國(guó)第三大島崇明更無(wú)法望其項(xiàng)背。

　　市中心區(qū)和新建改建的副中心區(qū)，隨著一幢幢摩天高樓的聳起和成片新建筑的出現(xiàn)，昔日的城市景觀已經(jīng)蕩然無(wú)存，空殼化的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，一些刻意保留或復(fù)制的舊街老巷大多毫無(wú)人氣，作為重點(diǎn)打造的多倫路文化街遠(yuǎn)沒(méi)有新天地那樣的熙熙攘攘和滾滾財(cái)源。

　　由于上海這幾年的變化實(shí)在太快，不僅印制的地圖得隨時(shí)更新，也難以形成較穩(wěn)定的居住地圖或建筑分布圖。無(wú)論房?jī)r(jià)如何起落，一般上海人離富裕城市的居住水平差距尚遠(yuǎn)，所以這樣的變動(dòng)時(shí)期還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，但政府的規(guī)范、居民的生活方式和觀念無(wú)疑會(huì)起重大的甚至決定性的作用。

　　2.北京：搬到郊區(qū)的人都是誰(shuí)

　　——沈威風(fēng) 《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》評(píng)論主筆

　　“地荒”已經(jīng)不再是一個(gè)辯論勝負(fù)的問(wèn)題，而是實(shí)際情況

　　“春節(jié)后，報(bào)紙和網(wǎng)站不是說(shuō)房屋過(guò)剩嗎？怎么我還沒(méi)有挑到合適自己的房子呢？”北京的白領(lǐng)王姑娘這樣追問(wèn)媒體朋友。

　　正月的北京雖然不是很冷，但是繞著五環(huán)路看過(guò)超過(guò)三十個(gè)樓盤(pán)之后，在大北窯長(zhǎng)大的王姑娘發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)比起一年前普遍上升了差不多20%。而她與一群青年朋友延續(xù)著去年以來(lái)的話題，關(guān)鍵詞依然是房?jī)r(jià)太高、房產(chǎn)暴利。只是，某些官方途徑披露的房屋過(guò)剩對(duì)她來(lái)說(shuō)似乎沒(méi)有實(shí)際意義。

　　按照國(guó)際慣例，城市居民人均GDP超過(guò)3000美元，就會(huì)出現(xiàn)居住郊區(qū)化。北京在過(guò)去兩年，隨著奧運(yùn)概念和城市軌道交通的拓展，陸續(xù)出現(xiàn)了郊區(qū)縣住宅興旺的景象。除了傳統(tǒng)自然環(huán)境優(yōu)越的豪宅區(qū)域，絕大多數(shù)新出現(xiàn)在工業(yè)區(qū)或荒郊的樓盤(pán)基本打著白領(lǐng)、中產(chǎn)福地和樂(lè)園的旗號(hào)。更有甚者，某些媒體曾經(jīng)放出豪語(yǔ)曰，要判斷一個(gè)人是不是中產(chǎn)，就要看他是不是買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型別墅，還沒(méi)住上或者沒(méi)有計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型別墅的人，那么請(qǐng)繼續(xù)努力。通過(guò)這樣對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的強(qiáng)行劃分，以達(dá)到賣(mài)房子的目的，可以說(shuō)是目前為止見(jiàn)過(guò)最兒戲最不負(fù)責(zé)任的說(shuō)法。

　　和全國(guó)其他城市不太一樣的是，在北京引發(fā)沸沸揚(yáng)揚(yáng)爭(zhēng)論的“地荒”問(wèn)題，已經(jīng)不再是一個(gè)辯論勝負(fù)的問(wèn)題。而是實(shí)際情況已經(jīng)發(fā)生，一方面是二環(huán)三環(huán)內(nèi)的城市中心區(qū)，基本上已經(jīng)沒(méi)有多少面積的土地能夠滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)之用。而在四環(huán)外的城市次中心區(qū)，未來(lái)一兩年可以開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量同樣嚴(yán)重不足。五環(huán)外的所謂眾多地塊，在可見(jiàn)的未來(lái)，是名副其實(shí)的遠(yuǎn)水不能救近火，難以滿(mǎn)足城市主流人群的需求。

　　有意思的是，盡管相關(guān)的研究機(jī)構(gòu)都堅(jiān)持，郊區(qū)化的趨勢(shì)應(yīng)該從收入高、條件較好的人群開(kāi)始，而不是讓買(mǎi)不起市區(qū)高價(jià)房的人們遷到郊外去。但現(xiàn)在的事實(shí)大多數(shù)時(shí)候都是相反的。在回龍觀、天通苑和通州擠滿(mǎn)了每天需要回到城市中心的人群，并因?yàn)槌鞘薪煌ǖ牟豢爸刎?fù)而造成時(shí)間成本的極端浪費(fèi)。可見(jiàn)，這種往外走的趨勢(shì)并不一定代表城市主流公眾真正的意愿，更大程度上是迫不得已的選擇。

　　城市中心區(qū)域的壓力將有所緩解，生活居住的空間問(wèn)題將以時(shí)間為代價(jià)獲得解決

　　3.廣州：網(wǎng)絡(luò)型城市空間重構(gòu)生活

　　——李公明 廣州美術(shù)學(xué)院教授

　　研究過(guò)廣州與香港房地產(chǎn)發(fā)展之比較的人，可能會(huì)得出一種認(rèn)識(shí)，即廣州是學(xué)香港的。如果這種認(rèn)識(shí)有其合理之處的話，恐怕主要是指房地產(chǎn)的發(fā)展改變了所在城市的生活結(jié)構(gòu)。香港房地產(chǎn)的真正起步約從1970年代初開(kāi)始，廣州則是在1990年代初才明顯起步，而這時(shí)香港的小區(qū)已經(jīng)發(fā)展出很成熟的模式了。1991年夏天我在香港小住了一陣，看了一些樓盤(pán)，每天看報(bào)紙上鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告，當(dāng)時(shí)很有點(diǎn)感觸，心想廣州居民何時(shí)能住上這樣的小區(qū)。結(jié)果不到10年，這邊廂的房地產(chǎn)發(fā)展已是囂囂然高懸于人們生活追求的目標(biāo)之上，深刻地改變著城市的生活結(jié)構(gòu)。

　　從我們小時(shí)候起，在印象中廣州最豪華的住宅區(qū)是環(huán)市路的華僑新村，那是廣州前房地產(chǎn)時(shí)代的小區(qū)模式，其社會(huì)意義與影響僅僅是凸顯出政府的華僑政策以及誘發(fā)著人們對(duì)于新居住方式的依稀想象。后來(lái)，在1980年代出現(xiàn)的東湖新村終于使廣州人看到了住宅小區(qū)的發(fā)展前景。以后就是五羊新城、天河概念、番禺概念，到二沙島、珠江新城等等，房地產(chǎn)的發(fā)展的確是見(jiàn)證了廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，見(jiàn)證了廣州向大都市建設(shè)邁進(jìn)的歷程。有專(zhuān)家認(rèn)為，從香港、廣州的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中可以看到，城市規(guī)劃與大型小區(qū)的建設(shè)互動(dòng)，是帶動(dòng)城市飛速發(fā)展的重要杠桿。

　　從房地產(chǎn)的消費(fèi)價(jià)格來(lái)看，有理由說(shuō)廣州與北京、上海、杭州等地相比有過(guò)一段理性、平穩(wěn)的階段，曾成為一個(gè)頗有另類(lèi)意味的市場(chǎng)個(gè)案。但從2005年下半年開(kāi)始，樓價(jià)急漲已成普遍之勢(shì)，有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)已表明，樓價(jià)上升的步伐已大大超過(guò)市民收入的增長(zhǎng)速度。許多人估計(jì)，目前的房?jī)r(jià)與2005年上半年相比，其漲幅估計(jì)已在30%左右。很明顯，近半年來(lái)廣州房?jī)r(jià)的漲幅已沒(méi)有任何“理性”可言了。

　　但是我們也應(yīng)該看到，這一輪的非理性房?jī)r(jià)發(fā)展極有可能促使一個(gè)新的城市生活結(jié)構(gòu)出現(xiàn)，那就是城市人口發(fā)展布局的更快變化與新城區(qū)生活結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)。廣州市頗具雄心的地鐵發(fā)展規(guī)劃將在幾年內(nèi)較大幅度地改變?nèi)藗儗?duì)于廣州區(qū)域的概念，主要體現(xiàn)為“東進(jìn)”、“南拓”兩軸和西部、北部?jī)蓚�(gè)轉(zhuǎn)移帶，一個(gè)多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市空間構(gòu)架勢(shì)必形成。

　　問(wèn)題是，在中國(guó)人的心目中，一個(gè)適宜居住的城市恐怕不會(huì)像美國(guó)洛杉磯那樣是一個(gè)連接在高速公路上的城鎮(zhèn)點(diǎn)，中國(guó)的汽車(chē)進(jìn)入家庭的步伐恐怕也很難達(dá)到美國(guó)人那樣的普及程度；或者說(shuō)，廣州的地鐵再發(fā)達(dá)，也可能永遠(yuǎn)達(dá)不到像巴黎那樣的水平。因此，網(wǎng)絡(luò)型城市的生活結(jié)構(gòu)是否可以經(jīng)得起檢驗(yàn)，恐怕現(xiàn)在還很難講。

　　于是，狗年前后廣州人不顧政府“審慎入市”的苦口婆心的勸告，還是買(mǎi)漲不已，這種心態(tài)和行為與其說(shuō)是非理性的，不如說(shuō)是表達(dá)了一種最低限度的理性：廣州市區(qū)這個(gè)概念不是可以隨意擴(kuò)大的，適宜居住的生活結(jié)構(gòu)并不能只靠避讓中心區(qū)域來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　在我國(guó)一些大城市中，市中心住富人，窮人向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象正在發(fā)生。我們一方面要承認(rèn)分區(qū)居住的不可避免，另一方面以不能對(duì)這個(gè)過(guò)程聽(tīng)之任之，特別是政府不能刻意來(lái)推動(dòng)這個(gè)過(guò)程。

　　人以群分，空間怎么分？

　　——孫立平 清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授

　　20世紀(jì)90年代中期，是中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)演變的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這就是自改革以來(lái)不斷分化、演變、調(diào)整的社會(huì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始逐步定型化下來(lái)，這樣的一種結(jié)構(gòu)框架可能會(huì)相對(duì)穩(wěn)定相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。

　　在社會(huì)結(jié)構(gòu)分化明顯且已經(jīng)定型下來(lái)的社會(huì)，不同群體或階層的人如何居住、如何在空間上分布，就成為一個(gè)必須面對(duì)的問(wèn)題。

　　階層分化背景下的居住空間

　　以我國(guó)的情況來(lái)看，在1980年代，貧富分化的現(xiàn)象就開(kāi)始出現(xiàn)了，但那時(shí)候不同的群體或收入不同的人們?cè)诰幼∩喜�沒(méi)有分開(kāi)。在普普通通的住宅區(qū)當(dāng)中，暴發(fā)戶(hù)與貧困的鄰居毗鄰而居。但到1990年代中后期，在我國(guó)的許多地區(qū)和城市，已經(jīng)形成了明顯的富人區(qū)。

　　從全國(guó)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的富人區(qū)主要集中在北京、上海、廣州、深圳等城市。在北京，則主要集中在亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎附近。郊外的富人區(qū)集中在亞運(yùn)村北部、西山地區(qū)、京順路、順義、機(jī)場(chǎng)沿線。廣州著名的富人區(qū)主要有三個(gè)，早期的富人集中在珠江二沙島，后來(lái)的主要集中在天河北，新起的富人很多選擇住在番禺。其他的大城市也存在類(lèi)似的情形。這些從外表上就可以看得一清二楚。或者說(shuō)這是最表面化的“區(qū)隔”標(biāo)志。于是也就有了最近任志強(qiáng)關(guān)于窮人富人分區(qū)的言論以及由此引起的爭(zhēng)議。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在當(dāng)今世界上，窮人和富人如何居住，是混居還是分開(kāi)居住這個(gè)問(wèn)題，是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，也是一個(gè)沒(méi)有得到很好解決的問(wèn)題。多少年來(lái)，在世界上許多地方進(jìn)行了許多試驗(yàn)和研究，但就總的情況來(lái)說(shuō)，在當(dāng)今的世界上，分區(qū)居住無(wú)疑是主流的模式，而混合居住更多屬于試驗(yàn)或探索的性質(zhì)。

　　富人和窮人是分開(kāi)居住還是混居好，盡管有不同的主張，但判斷利弊的標(biāo)準(zhǔn)，除了城市規(guī)劃和管理之外，一個(gè)很重要的考慮就是，如何才能有利于不同階層的人，或者說(shuō)窮人和富人更好地相處，至少要把弊端盡可能地降低。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，混居的方式，即窮人和富人居住在一起的方式，好處是顯而易見(jiàn)的，即有利于減輕階層之間的隔離，有利于分享公共資源，有人還認(rèn)為這有利于增加窮人的社會(huì)資本。但問(wèn)題也是明顯的，首先是窮人和富人的需求是不一樣的，混合居住不利于各自需求的滿(mǎn)足，同時(shí)也會(huì)給城市規(guī)劃和管理帶來(lái)種種問(wèn)題。而且，不同階層的人生活在一起，也容易產(chǎn)生各種矛盾，特別是窮人和富人之間在心理和情緒上的對(duì)立。更重要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果純粹通過(guò)市場(chǎng)獲得住房，分開(kāi)居住就是必然的。這就是窮人區(qū)、富人區(qū)形成的客觀原因。

　　在這種情況下，如何使得居住模式可以有利于不同階層的共處，至少使不利的因素盡可能降低，就成為人們鍥而不舍探索的問(wèn)題。我們?cè)谇澳赀M(jìn)行的一個(gè)研究中，也探索性地提出了一個(gè)“大混居、小聚居”的模式。即在一個(gè)較大的區(qū)域中實(shí)現(xiàn)混合居住，而在其中又能體現(xiàn)一定的分區(qū)和距離。當(dāng)然這需要一定的條件，不是什么地方都可以實(shí)行的。這種模式的好處是，既可以促進(jìn)階層間的接觸和交往，防止教育、商業(yè)和環(huán)境等公共資源的過(guò)分不合理分布，也可以使不同階層之間保持一定的距離。

　　正視我們社會(huì)空間格局中存在的問(wèn)題

　　說(shuō)到底，居住模式是一個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，是社會(huì)中的階層結(jié)構(gòu)在空間上的分布，所以我們將其稱(chēng)之為社會(huì)空間格局。

　　在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，二戰(zhàn)后逐步形成的城市空間中居住分區(qū)的格局，是與城市郊區(qū)化的過(guò)程聯(lián)系在一起的。以美國(guó)為例，在郊區(qū)化的最初階段上，最先搬入郊區(qū)的都是富有階層，緊隨著他們的，是大量中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始搬入新的郊外開(kāi)發(fā)區(qū)居住。相反，一些大城市的市中心，則開(kāi)始不斷衰落，公共設(shè)施陳舊，治安環(huán)境惡化，社會(huì)問(wèn)題層出不窮，成為窮人居住的地方，有的甚至成為貧民窟。這樣的郊區(qū)化過(guò)程與交通和通訊技術(shù)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。由于汽車(chē)的普及和高速公路的大量修建，以及有軌電車(chē)線路由市中心向郊區(qū)延伸，使得中產(chǎn)階級(jí)和富人得以有條件向郊區(qū)遷移。這些人住在郊區(qū)，但是仍然在市中心工作，依靠有軌電車(chē)進(jìn)行通勤。

　　現(xiàn)在看來(lái)，這樣的居住格局是有其道理在里面的。比如，富人和中產(chǎn)階層相對(duì)寬裕的物質(zhì)條件使得他們可以承擔(dān)交通的成本。同時(shí)，在這種居住格局中，富人通過(guò)“進(jìn)城”經(jīng)常看到窮人怎么生活，而窮人很少能看到富人怎么生活，也有利于減輕社會(huì)矛盾，即所謂“眼不見(jiàn)心不煩”。盡管這不能從實(shí)質(zhì)上改善社會(huì)中的貧富差別，但至少可以緩解情緒的對(duì)立。

　　而在我國(guó)發(fā)生的則是一個(gè)相反的過(guò)程。實(shí)際上，在最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，存在著一種“把窮人趕出市中心”的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷房的修建，雖然有一定的積極意義，但實(shí)際上也加劇了這個(gè)過(guò)程。去年，北京市國(guó)土資源管理局就曾表示，東、西、北四環(huán)路以?xún)?nèi)和南三環(huán)路及其延長(zhǎng)線與四環(huán)交界以?xún)?nèi)，將限建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房要建到四環(huán)甚至五環(huán)以外。對(duì)此，有人說(shuō)，這是要把窮人趕出城市中心。在上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，甚至有學(xué)者提出這樣的設(shè)想：內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)住說(shuō)英語(yǔ)的，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間住說(shuō)普通話的，外環(huán)以外住說(shuō)上海話的。而市中心“消滅萬(wàn)元以下的住房”這個(gè)市場(chǎng)的邏輯，比上述學(xué)者的設(shè)想更有力地將普通市民趕向郊區(qū)。事實(shí)上，在我國(guó)一些大城市中，市中心住富人，窮人向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象正在發(fā)生。

　　但在這個(gè)時(shí)候，人們包括政府忽視了一個(gè)最基本的問(wèn)題，人們是住在房子里的，但卻要生活在一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中。一些沒(méi)有正式工作或失業(yè)下崗的老上海人，由于住在市區(qū)，每天賣(mài)100個(gè)茶葉蛋就可以解決自己的生存問(wèn)題。因?yàn)榇蟪鞘械聂[市區(qū)人流量高，有人甚至說(shuō)，在這樣的地區(qū)即使是乞丐也能生存下來(lái)。但如果搬到郊區(qū)，這樣的謀生手段也就喪失了。而且，許多普通市民或窮人遷到了郊區(qū)，但卻要在市區(qū)甚至市中心上班，這就造成了一系列的問(wèn)題，如交通擁堵、市政環(huán)境惡化等。而且，由于窮人要經(jīng)常“進(jìn)城”，他們可以經(jīng)常見(jiàn)到富人怎樣生活，相反富人很少見(jiàn)到窮人怎樣生活，貧富之間情緒對(duì)立的加劇就是不可避免的。試想，當(dāng)普通人甚至窮人夏天擠在蒸籠一樣且如蝸牛般爬行的公共汽車(chē)中“觀賞”車(chē)窗外的豪宅時(shí)，他們會(huì)是一種什么樣的感覺(jué)和想法？

　　努力消除分區(qū)居住的負(fù)面效應(yīng)

　　當(dāng)然，這不是說(shuō)居住方式不會(huì)對(duì)貧富差距乃至分層結(jié)構(gòu)造成影響。比如我們前面談到的對(duì)于階層再生產(chǎn)的影響。因此，我們一方面要承認(rèn)分區(qū)居住的不可避免，另一方面又不能對(duì)這個(gè)過(guò)程聽(tīng)之任之。特別是政府不但不能刻意來(lái)推動(dòng)這個(gè)過(guò)程，而且需要采取種種措施來(lái)抑制或減輕這個(gè)過(guò)程帶來(lái)的負(fù)面影響。這至少涉及如下幾個(gè)方面。

　　一是在公共物品的提供上，要向普通居民區(qū)包括貧民區(qū)(如許多城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部)傾斜。這些公共物品包括道路、公共衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)和服務(wù)業(yè)、學(xué)校、文化娛樂(lè)設(shè)施等。現(xiàn)在我國(guó)已經(jīng)在醞釀?wù)魇铡拔飿I(yè)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”。這個(gè)稅種一般是地方稅。如果這個(gè)稅種開(kāi)始征收，不同居住區(qū)公共物品提供能力將會(huì)出現(xiàn)非常大的差別。在這種情況下，政府的公共物品特別是社會(huì)福利的開(kāi)支，應(yīng)當(dāng)更多向非富人區(qū)傾斜，以縮小不同居住區(qū)在“公共消費(fèi)”上的差距。

　　二是政府不能“純化”居住分區(qū)。在現(xiàn)實(shí)中我們可以看到，一些地方政府往往以治理臟亂差為名，將一些普通人或窮人趕出所謂高尚社區(qū)所在的區(qū)域。比如，一些地方設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在什么樣的地區(qū)營(yíng)業(yè)面積達(dá)不到多少平方米的飯館和小食攤不許營(yíng)業(yè)等。表面看來(lái)高尚社區(qū)是美輪美奐了，但造成的社會(huì)后果卻是嚴(yán)重的，一些普通民眾由此失去謀生機(jī)會(huì)。

　　三是要防止富人對(duì)自然資源和景觀的瓜分。在前幾年，伴隨豪宅熱，一些地方的自然資源開(kāi)始被瓜分和蠶食。在廬山蓮花洞這個(gè)聞名全國(guó)的國(guó)家森林公園，這個(gè)歷史上儒、釋、道、天主四大教派的聚集地，園內(nèi)居然興建起大約50幢豪華別墅，其房主大多是政府官員和富商。在北京的香山，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)。”幾家開(kāi)發(fā)商向市政府提交了開(kāi)發(fā)10個(gè)別墅項(xiàng)目的計(jì)劃。這些項(xiàng)目若實(shí)施，香山周?chē)鷶?shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)。在上海，市郊一處山林名勝周?chē)�就被圈�?000多畝地，建造了100多棟超豪華別墅，一棟別墅的最低售價(jià)為1800萬(wàn)元，其中最大的一處竟占地20畝，標(biāo)價(jià)1億多元。此外，泰山、嶗山等一些名山大川也已成為開(kāi)發(fā)商獵取的目標(biāo)。在這種情況下，社會(huì)和政府要做的是，如何保護(hù)這些每個(gè)人都可以享受的公共資源不受富人群體的瓜分和蠶食。可以說(shuō)，這也是調(diào)節(jié)階層關(guān)系的一個(gè)重要方面。

　　(作者系清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授)

　　除非賣(mài)掉福利房否則不會(huì)再買(mǎi)房

　　——張祥　公務(wù)員 福利房業(yè)主

　　我1979年進(jìn)入廣東省勞動(dòng)保障廳，1986年在解放北路的宿舍分到一套科級(jí)房，建筑面積57平米。當(dāng)時(shí)如果不是有公家房住，我也想過(guò)要跳槽了。1990年前每個(gè)月收入都只有200多塊，1991年，有個(gè)單位請(qǐng)我去做人事部經(jīng)理，月薪4000多塊，是我當(dāng)時(shí)收入的十幾倍，不過(guò)那時(shí)市區(qū)商品房一平米也要五六千塊，我算了一下，如果離開(kāi)單位后自己還是買(mǎi)不起房，所以還是留下了。

　　1998年福利分房政策一叫停，公務(wù)員隊(duì)伍肯定是很受震動(dòng)的。坦白說(shuō)，機(jī)關(guān)能留得住人的主要吸引力也就是房子了，以前機(jī)關(guān)工作人員的收入排名都是倒數(shù)幾位的，雖然現(xiàn)在廣東公務(wù)員的收入也有增加，但遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的漲幅。

　　要我評(píng)價(jià)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，我覺(jué)得難以負(fù)擔(dān)。對(duì)于我這樣已經(jīng)有福利房的人來(lái)說(shuō)，如果想換更好的房，只能把福利房處理掉，才能解決問(wèn)題。我個(gè)人覺(jué)得，房?jī)r(jià)里頭存在些不合理的負(fù)擔(dān)，也打進(jìn)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。但要說(shuō)房?jī)r(jià)要變化到什么程度才合理，我看還是靜觀其變吧。

　　一套房就把一生套進(jìn)去

　　——彭遠(yuǎn)文 白領(lǐng) 租房客

　　我現(xiàn)在是租房子，價(jià)錢(qián)也承擔(dān)得起，過(guò)得還是蠻愜意的，可是買(mǎi)房子還是無(wú)可避免的。我想買(mǎi)個(gè)七八十平米的房子，基本上一生就套進(jìn)去了，這是很恐怖的事情。

　　我覺(jué)得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太貴了，希望未來(lái)房?jī)r(jià)能降下來(lái)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常古怪。不少人分析說(shuō)房?jī)r(jià)之所以降不下來(lái)，是因?yàn)殚_(kāi)放得不夠，比如自主建房就碰到非常多的挫折。我覺(jué)得可以參照一下國(guó)外，比如在美國(guó)一個(gè)中等收入的人六七年就可以買(mǎi)上房子，我們這里無(wú)疑太漫長(zhǎng)了，按揭動(dòng)輒就是二三十年。

　　房?jī)r(jià)是銀行壞賬的風(fēng)向標(biāo)

　　——苗付廠　銀行職員

　　自從出臺(tái)了住房貸款政策以后，個(gè)人住房貸款迅速成為銀行的重要業(yè)務(wù)，很多銀行成立了房貸部。直到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮退潮后，才梳理為個(gè)人業(yè)務(wù)部，負(fù)責(zé)個(gè)人房貸、銀行卡業(yè)務(wù)、個(gè)人網(wǎng)上銀行、國(guó)債、保險(xiǎn)代理等針對(duì)個(gè)人的業(yè)務(wù)。當(dāng)然，現(xiàn)在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍然是個(gè)人業(yè)務(wù)部的“大頭”項(xiàng)目，像我們支行管理的按揭貸款就有10億。

　　房?jī)r(jià)的漲跌直接影響著銀行。在銀行看來(lái)，房子就是抵押物。房?jī)r(jià)一升，抵押物價(jià)值也上升，變現(xiàn)能力就提高了。打個(gè)比方說(shuō)，房?jī)r(jià)一漲，抵押者原來(lái)手里只值50萬(wàn)的房子現(xiàn)在值80萬(wàn)，你說(shuō)他還要不要這套房？肯定是繼續(xù)供才劃算，于是銀行手里的壞賬就變活了。

　　房?jī)r(jià)漲跌增強(qiáng)了我的投資意識(shí)

　　——羅羅 住房投資者

　　我總共有四套房產(chǎn)，其中，黃浦江畔的住宅以及蘇州商鋪這兩套出租，另外兩套自住。兩年的房產(chǎn)投資，總體來(lái)說(shuō)還是成功的——我們有穩(wěn)定的投資收入，也不急著拋售，慢慢等待下一波的房?jī)r(jià)上漲。

　　我從來(lái)不認(rèn)為自己是炒房者。我對(duì)自己的定位是房產(chǎn)投資者。可以說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌之間，我增強(qiáng)了投資意識(shí)。它改變了我，如果再來(lái)一次，我一定不會(huì)同意一次性付清全款去買(mǎi)房。

　　不能單純指責(zé)房?jī)r(jià)過(guò)高

　　——趙曉 學(xué)者

　　單純指責(zé)房?jī)r(jià)太高并不見(jiàn)得完全有理。老百姓買(mǎi)不起房子，可能是房?jī)r(jià)太高，也可能是老百姓收入太低，或兩者兼而有之。我和合作者進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化過(guò)程中已演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)的并列，這種新型二元結(jié)構(gòu)的形態(tài)是導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)許多問(wèn)題的深層成因。

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