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■學人新論■曹建海
根據2005年底國家統計局發布的經濟普查公報顯示，截止2004年底，全國共有房地產業企業法人單位12．9萬個，其中房地產開發經營企業5．9萬個，物業管理企業3．2萬個，房地產中介服務企業2萬家，其他房地產企業1．8萬家。房地產企業的數量超過了建筑企業（12．8萬個），從數量上看成了國民經濟的一個大產業。更令人吃驚的是，房地產開發企業
的數量占到了全部房地產業企業法人單位的45．7％，達到了驚人的5．9萬個，平均每個�。ㄖ陛犑小⒆灾螀^）1903個，平均每個城市（含縣級市）89家。考慮到目前房地產跨地區經營的趨勢越來越明顯，實際上任何一個地區活動的房地產開發企業的數量都大大超過了已經注冊登記的企業數量。幾乎每一個計劃單列市都有上千家開發企業，而在北京、上海、廣州這些房地產開發最活躍的地區，從事經營活動的房地產開發企業，數量都在5000家以上。
黑格爾曾說，“存在就是合理”。從這個意義上說，為數眾多的房地產開發企業的存在是有其理由的。關鍵是從事房地產開發業務可以獲得足夠維持企業生存的利潤。根據全國經濟普查公報，2004年房地產業企業法人單位主營業務收入為14740．6億元，利潤總額1225．5億元，其中房地產開發經營企業主營收入13315億元，實現利潤總額1035．2億元。可見，無論是主營收入還是實現利潤，房地產業開發活動都稱得上是當前我國房地產業的主體部分。即使是從不太可信的官方統計上看，2004年我國的房地產開發企業的人均主營收入仍然是歷年景氣指數最高的工業人均的3．7倍，人均實現利潤是工業的4．8倍。而實際上，由于房地產開發企業隱蔽利潤的方式很多，例如囤積土地、在成片開發的住宅區內修建超級商城、豪華酒店，通過握有土地、物業的方式來規避稅收，所以房地產開發企業的真實利潤水平，要遠遠高于統計上的人均6．5萬元的數字。
房地產開發業的超額利潤，是吸引數量過多的開發企業進入的根本原因。然而更令我們感到驚奇的是，即使企業已經足夠多了，全部行業不僅沒有出現過度競爭，反而能夠獲得遠遠高于國民經濟其他行業的超額利潤。這究竟是什么原因呢？是房地產開發企業的企業家更出色更優秀嗎？我的答案是否定的。我認為關鍵的原因就在于房地產開發企業和地方政府一道通過“城市規劃、開發、建設”等“經營”手段制度性地掠奪了農民土地和城市拆遷土地的價值，從而與地方政府一起分享了廉價掠奪的土地資源增值帶來的超額利潤，這個部分大約占了開發商利潤的60％以上。
那么，房地產開發企業的大量存在給社會帶來福利了嗎？不能不否認，開發商的存在，確實為那些希望住進新房而又害怕與建筑企業打交道的城市居民提供了便利——你只要付錢，鑰匙就交到了你的手中。但只有這些恐怕遠遠不夠！根據經濟學的基本原理，一個企業只有能夠不斷提供市場價格低于或等于消費者對商品或服務的估價，并且提供商品和服務的成本能夠被銷售收入覆蓋，這樣的企業才能生存并具有社會意義。就是說，房地產開發企業乃至整個房地產行業所以能夠產生和存在，真正的依據應當是這個行業能夠提供比城市居民自給自足、自建住房成本更低、品質更好的住房，這正是房地產開發企業存在的社會意義。正如一個急于結婚的人愿意向婚介機構付錢，是因為他相信婚介機構的介紹可以節省他很大的精力，并且可以幫他找到自己靠人脈接觸不能找到的可意對象；如果他不再相信婚介機構了，他會憑借自己的力量找尋對象。從這個角度看，目前婚介機構及整個行業面臨著人們自主戀愛這種ＤＩＹ方式的強大競爭，婚介的存在主要在于增加了人們的一個選擇，對社會是有益的。
但是反過來，如果政府明令規定男女戀愛結婚必須通過官方“欽定”的紅娘，則男女之間的自由戀愛就成為“非法”�？梢韵胂笠幌拢绻總�男人只能接受“官方紅娘”指定的女方作為自己戀愛和婚姻的對象，每個女人都失去了挑選“白馬王子”的權利和自由，那么這個世界必將是一個悲慘的世界。還好，現在還沒有聽說哪個國家有這種規定，但是在我們當前的經濟生活中，類似的事情還是有很多很多。比如石油開采、汽車制造、成品油銷售、電信業務、銀行業務等，都是由政府專營或政府指定的國有企業才能提供這些人民生活中必需的商品或服務，而公眾之間自主提供則被認為是越權的、非法的。以借貸活動為例，希望貸錢的個人和借錢的個人是不能直接簽訂合同的，否則不僅不受法律保護，如果借貸資金規模過大，會被認定擾亂了金融秩序，借錢的人可能會因“亂集資”的罪名，受到法律的懲罰。就是說，即使你有剩余的錢，也不能自己找用錢的人，只能存到銀行，由國有銀行這個問題疊出的“歪嘴紅娘”幫你尋找對子，你和借款的人還一律必須向銀行支付不論服務質量好壞、由國家規定的服務收費。
房地產業的情況似乎與銀行業不同。統計顯示，目前我國大部分的房地產開發企業為產權較為明晰的民營企業。同樣是民營企業，房地產企業要比婚介機構幸運得多。因為婚介機構畢竟面臨著公眾自主戀愛結婚的巨大競爭壓力，它們必須提供比自主戀愛結婚更便利、更優質的服務，才能獲得生存的機會；房地產企業就完全不同了，在我國城市，目前個人建房、合作建房還屬于一項新生事物。政府的普遍做法就是從農民手中廉價征收土地，然后通過或明或暗的“招標、拍賣、掛牌”等手段把土地出讓給開發商，由開發商組織建設和銷售活動。這樣，土地增值溢價、修訂規劃收益、住房銷售收益等方面的利潤，就統統落到了開發商的手中。在開發商一片歡顏下，面對不斷攀高的房價，消費者普遍面臨著困難的選擇：不買房吧，住房的需求實在不能再等了，而且這樣下去，以后的房價還有可能更高；買房吧，又實在不能承受房價之高、地產商的利潤之厚。與開發商普遍獲得暴利相對應的，是購房者巨大的負債和房屋貶值的風險。
可見，現行的土地制度和城市建設體制，培植了房地產開發經營這樣一個城市居民普遍不能繞過去的暴利產業環節。這個環節為社會提供了遠遠高于人們自建住房價格的產品和服務，而且質量水平又不能滿足人民生活的需要。這樣的產業環節有什么存在的意義呢？或者說，政府為什么不給公眾一個自主建房的機會呢。如果公眾自己購買土地自主建房成為一個選擇，那樣只有那些能為公眾提供比自建住房價格更低、品質更好的開發商才能生存。由此，房地產開發經營也將遠離暴富，成為一個對社會有用、有益的商業服務業態。
（作者單位：中國社會科學院工業經濟研究所）
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