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文/冀志罡
中國建筑物的使用壽命平均不到30年，原因何在？第一是因為對于建筑企業來說，競爭慘烈，如何降低成本是面臨的主要問題，所以較高端的施工工藝不會得到采用。第二是因為房地產市場開放才幾年時間，巨大的需求造成競爭不足，而且房地產行業知識和經驗積累嚴重不足。第三是因為政策規定的土地使用年限較短。
房地產開發與建筑業緊密相關，建筑是其中一個重要環節。在中國房地產剛剛起步的時候，建筑基本上就等同于房地產開發。可以這樣說，當年大發橫財的包工頭，就是中國最早的開發商。
現在我們知道，建筑與房地產開發是完全不同的兩個行業。前者屬于第二產業的范疇，與工業同類，而后者則屬于第三產業，是服務行業的一種。在發達國家，房地產行業則是與金融、保險等行業歸為一大類，這也是很多人把房地產視為金融業一部分的原因。
如何給房地產分類暫且不論。在與房地產開發相關的上下游諸多行業中，建筑是值得深入研究的一個，因為它的市場最開放、競爭程度也最高。但與其他行業不同的是，開放與競爭并沒有激勵建筑業者引進國外最先進的施工技術和建筑材料，這使得我們的房地產開發至少在外表看來仍相當落后，而建筑質量雖較住房改革前大有改善，卻仍嫌不足。
一個明顯的對比是，英國房屋的平均使用壽命是130年，歐洲大陸則為80年，既使建筑更新較快的美國也達60年。而在中國，截至目前的統計數字是，建筑物的平均使用壽命還不到30年。
這是驚人的差距！建筑物使用壽命短，其價值就會大打折扣。我們知道，房地產是一項資產，而資產的價值由其未來收入流的現值決定，如果建筑物使用壽命較短，也就意味著其價值較低。而如果我們將房地產價值視為土地租值與建筑體價值之和，則較短的使用壽命也意味著較高的折舊率。這同樣會降低房地產開發的價值。
追求土地價值最大化是房地產開發商的經營目標，因為只有這樣才能獲取最高的利潤。但如前所述，開發商似乎并沒有給予建筑技術和質量應有的重要地位，這樣做實際上是降低了土地的價值。這看起來是一個矛盾。可能的原因有三：一是提高建筑質量的技術門檻較高，中國無法獲得相關信息資料，或中國無法采用較高端的施工工藝，令建筑質量難以提高；二是提高建筑質量的成本較高，而建筑物價值的提升不足以彌補這個成本而有盈余；三是受土地使用權年限的約束，開發商沒有動力建設壽命超過該年限的建筑物。
以下我將從這三個方面展開討論，力圖為我國普遍存在的建筑質量問題提供初步的認識，并嘗試作出解答。
建筑無難度，成本是關鍵
拋開建筑設計的藝術含量不論，建筑物本身在施工工藝上并沒有多少高精尖的技術，一般也不存在具有軍事敏感性的技術。從這個角度看，建筑的技術門檻并不高。與房地產開發有關的技術，更是為業界普遍掌握的。說“房地產開發不過就是蓋房子而已”，某種程度上是對的。
在建筑環節，技術難度最高的其實是兩方面：一是規劃、設計；二是建筑管理。不是簡單的問題。規劃設計需要巨量的知識和經驗積累，其在技術上的難度不同于IT等高科技行業。在IT業，需要的是通過技術生產完全不同的產品，至于這個產品是否切合需求，是要靠運氣的。但在房地產開發行業，首先要了解需求，再建造滿足需求的產品。這當然需要充分的經驗。
正是由于這個原因，中國的開發商更喜歡高價聘請海外的建筑師事務所，因為他們經過許多年的積累，擁有足夠的經驗。而他們的中國同行就差得遠了。脫胎于計劃經濟時代的建筑設計院，其設計能力基本上限于結構設計，產品規劃和總體設計能力幾乎為零。
這形成了中國特有的建筑設計市場結構。檔次高、體量大的樓盤，幾乎都由海外知名建筑師事務所負責總體規劃和設計，再由國內設計院完成結構設計。有人批評這是崇洋媚外，殊不知這種“拿來主義”是引進知識的最好方式。要依靠自己的力量完成同樣的知識積累，至少需要幾十年的時間。
另一個困難是建筑管理。這里所說的管理不僅包括建筑企業自身的施工管理，也包括開發商對建筑企業的管理，其中涉及的問題不是招投標那么簡單。在施工監理已經被強制推行的今天，由于管理失當而導致的質量問題依然層出不窮，也由此引發了大量客戶糾紛。平心而論，偷工減料的常常并不是開發商，而是建筑企業。
對于建筑企業來說，如何降低成本是面臨的主要問題，因為今天的建筑市場競爭早已趨于慘烈。這是缺乏培訓的民工被大量使用的根本原因。而這又帶來三個結果，一是建筑質量更缺乏保證，二是建筑事故造成不少傷亡，三是民工工資拖欠糾紛大量發生。
雖然有這么多不如意，但這種做法不應當受到指責。民工素質不高，這是歷史遺留問題，不是包工頭的錯。遍布城市的建筑工地至少為低素質的民工提供了進城機會，這對城市化的意義不亞于建筑本身。只有擁有了這些機會，民工的后代才有機會避免他們父輩的遭遇。
另一方面，大量低素質民工的使用不僅降低了建筑施工成本，也約束了建筑技術的運用。這里的關鍵不是建筑技術的實施難度，而是其成本。成本才是大量先進技術不被采用的根本原因。
舉個例子。發達國家的大型建筑多采用預制件，而不是像中國這樣主要采用現澆混凝土。所謂預制件，是指在工廠里依據事先計算好的尺寸將建筑部件做好，再運到施工現場組裝。整個建筑實際上是像搭積木一樣組合起來的，就像組裝汽車一樣，不是我們通常看到的一磚一瓦“粘”在一起。這樣做的好處在于，施工現場非常安靜和清潔，不會像中國常見的建筑工地那樣塵土飛揚，這可以把建筑工地對城市的“騷擾”減到最低。而且，大量使用預制件也使建筑質量更有保障，工廠依據標準化流程生產出來的預制件比民工們現場澆制的混凝土顯然要好得多。在國外建筑工地，最常見到的場面是巨型運輸車在半夜把預制件運進施工現場，安安靜靜地組裝，沒有太大的噪音和塵土，對市民幾乎沒有干擾。
但這在中國無法推廣，因為成本太高。在人力資源成本大大低于國外的約束條件下，企業的選擇只能是繼續使用落后的現澆方式，而不是采用預制件組裝。這并不丟人，而是發展中的必經階段。一旦人民幣大幅升值或人力成本大幅提高，各種節省人力的新技術新工藝自然會普遍采用。
急功近利忽視質量
房地產開發企業缺乏改善建筑質量的動力，還有一個重要的原因，那就是整個市場的急功近利。如果一年建造的產品就能贏得客戶的認同，為什么還要花上五年來精雕細琢呢？畢竟滿足需求是第一位的，只有偏執于建筑本身的人，才會不計代價地追求建筑本身的完美。但我們不能指望所有的開發商都是建筑偏執狂。況且，開發商生存之道與其他企業沒有兩樣，降低成本是其命脈。
中國房地產市場的獨特之處在于，需求長期受到壓抑，而市場開放只是近幾年的事。在1998年之前以及之后的相當一段時間里，人們擁有一套住房的主要機會是單位領導大發慈悲。如果結了婚還不得不與父母擠住在一起，就只能抱怨自己沒進一個好單位。在那個年代，十幾個平米幾世同堂的景象在北京、上海這樣的大城市比比皆是，解決居民住房困難常常是地方政府案頭的大事。
這種不堪回首的過去，留給今天的影響有二。一是需求遠超市場供給能力，也就是人們通常所說的賣方市場。在此情況下，競爭程度當然難以令人滿意。而開發商為了盡快滿足需求，將利潤兌現，對房屋質量的關心也就比較少。購房者為了爭奪稀缺的房產，對多年后才會暴露的質量問題也多取漠視態度。
二是房地產開發作為一個產業鏈極長的行業，行業的成熟需要長時間的知識積累，而從1998年起步至今，房地產才剛剛7歲有余，很難想像一個7歲的孩子能夠成熟。知識和經驗積累不足，是今天房地產質量不能令人滿意的主要原因。話雖如此說，中國房地產行業的學習和進步速度是相當快的了。比較三、五年前的產品，今天的產品質量是大幅度地提高了。
70年局限
中國城鎮的土地制度模仿了英國治下的香港。在名義上的國家所有制下，土地使用權和轉讓權以一定年限售與私人。理論上，這種制度可以與土地私有完全沒有區別，是有助于實現土地價值的最大化的。
麻煩的是，在土地使用權出讓的年期上，中國多此一舉地做了區別規定。按照現行法規，住宅用地的出讓年限為70年，由于一般住宅產品的壽命不超過50年，這一規定是足夠長的。既使70年后出現了有人擔心的“我的房子怎么辦”的問題，那時的人們也一定能夠找到合理的方式解決。考慮到70年后房子基本上會成為不能住人的危房，這一年限是足以保障住房產權的。
但工業用地、寫字樓和商業用地就別有洞天了。現行規定是，工業用地和寫字樓使用權只有50年，商業更只有40年。這是令人費解的。一般的規律是，越大體量的建筑，其使用壽命越長，因為拆毀改建的成本較高。在美國，摩天大樓的使用壽命往往長達百年以上，成了名勝古跡還能正常使用。但如果我們規定了寫字樓的土地使用權只有50年，商業地產只有40年，那么開發商就不會建設使用壽命長于這個時間的產品。道理很簡單，建設百年大樓是需要成本的，如果屆時產權得不到保障，就不會有人傻到為他人做嫁衣裳。
換言之，合邏輯的做法是為住宅用地規定較短的年限，而給工商業用地以較長年限，這樣才能鼓勵開發商建設質量更高、壽命更長的產品。而最簡單的處理方法是，學香港學到底，給每一塊土地規定同樣但足夠長的使用期限，例如99年。至于土地用來做什么產品，則交由市場處理，政府只管好城市規劃，其余一律不管。
房地產是一個備受責難的行業。這有行業自身的問題，也有制度上的問題，還有政府的問題。就建筑質量而言，目前的諸多瓶頸還難以突破，但隨著房地產存量大量增加，市場競爭趨于激烈，預計建筑質量仍將以較快的速度提升。因質量問題而引發的糾紛，也有望大幅減少。而有關制度的完善，則是未來房地產行業健康發展的根本所系。
冀志罡 經濟學者，現供職于財經媒體。
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