從總理報告看今年房地產(chǎn)政策走向

　　尹中立 中國社會科學(xué)院金融研究所

　　2005年的政府工作報告中第一次提出要“抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲”，拉開了2005年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。那么，2006年的政府工作報告中透露出什么新的政策動向呢？

　　一、對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會放松

　　近來，越來越多的學(xué)者認為應(yīng)該適當放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，因為房地產(chǎn)投資減速影響到了中國宏觀經(jīng)濟的快速增長。如果房地產(chǎn)投資減速，那么與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵等行業(yè)會受到較大影響，2005年下半年之后，部分行業(yè)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，希望放松對房地產(chǎn)調(diào)控的聲音越來越大。筆者亦認同房地產(chǎn)行業(yè)是這一輪經(jīng)濟增長的火車頭的判斷，但不認為當下應(yīng)該放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。

　　溫家寶總理在十屆人大四次會議上作政府工作報告時強調(diào)：“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和

　　如果我們現(xiàn)在就調(diào)整對房地產(chǎn)市場的政策，結(jié)果將是災(zāi)難性的。原因在于，在一個投資品市場，當外力的作用使牛市的趨勢發(fā)生改變時，會面臨兩種選擇：一種選擇是價格不斷向下，徹底改變投資者的牛市幻想；還有一種選擇是下跌很小的幅度以后再繼續(xù)上漲，那么，下跌之后的上漲會更加迅速。

　　當前，很多房地產(chǎn)投機商仍然在觀望、等待，如果我們現(xiàn)在就放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，一定會前功盡棄。我們應(yīng)該學(xué)習(xí)和總結(jié)十年前處理房地產(chǎn)泡沫的成功經(jīng)驗。1993年，政府為了抑制海南、北海等地的房地產(chǎn)泡沫，斷然采取了歷時3年之久的宏觀調(diào)控，力度之大史無前例。

　　二、完善住房保障制度，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)

　　在不放松對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的前提下，我們依然能找到減少我國宏觀經(jīng)濟波動的手段，該手段就是完善住房保障制度。只要政府大力增加對公共住房保障的支出(即經(jīng)濟適用房和廉租房的支出)，不僅可以解決住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，而且可以延長經(jīng)濟增長周期，化解部分行業(yè)的過剩狀況，起到一箭雙雕之功效。

　　這是筆者從2005年第三季度以后一再強調(diào)的觀點和主張，令人欣慰的是，該觀點已經(jīng)成為政府的政策主張。但要正確理解該政策的含義并不是一件簡單的事情。

　　2005年出臺的“國八條”的核心是打擊投機、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。希望通過市場的途徑使住房市場的供給與需求得到平衡。但這些政策實施半年多來，住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整并沒有取得明顯的成效，住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。

　　出現(xiàn)這樣的結(jié)局是我國住房制度改革之后，忽視住房保障制度建設(shè)的必然結(jié)果。

　　但需要注意的是，在增加經(jīng)濟適用房投資的同時，應(yīng)該對當前的經(jīng)濟適用房政策進行完善，筆者認為應(yīng)該解決以下問題：

　　1.要大幅度增加經(jīng)濟適用房的比重。1998年國務(wù)院23號文件這一我國住房改革的綱領(lǐng)性文件明確提出要以“建設(shè)經(jīng)濟適用住房為主”，而1998年房改之后的這7年中，經(jīng)濟適用房建得最多的年份也只有6%的比重。經(jīng)濟適用房成為稀缺資源，成為尋租的對象。我們建議，在未來的五年中，應(yīng)該逐步加大經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模，增加經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)體系中的比例，努力將經(jīng)濟適用房的比例增加到50%以上。

　　2.經(jīng)濟適用住房應(yīng)該嚴格控制供應(yīng)對象，實行封閉式管理。推行經(jīng)濟適用住房基礎(chǔ)是劃分收入線，但我國多數(shù)城市至今沒有明確劃分。該項工作要與社會征信系統(tǒng)的建設(shè)結(jié)合起來，利用現(xiàn)代電子技術(shù)實現(xiàn)對個人收入的準確劃分。另外，應(yīng)該改變現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房出售政策，對經(jīng)濟適用房實行封閉式管理。其操作要領(lǐng)是：符合條件的居民可以申請購買經(jīng)濟適用房，但如果需要出售經(jīng)濟適用房的話，只能按規(guī)定的價格賣給政府。這樣就可以避免各種尋租行為。

　　3.實行小