固定利率房貸叫好難叫座

　　1月5日光大銀行首家推出固定利率住房貸款，建設銀行也推出了類似的貸款，準備買房的小王聽了這個消息很高興，如果選了固定利率房貸就不用擔心加息的風險了，可是仔細一算，固定利率房貸的利息要比浮動利率房貸高不少。到底哪種方式更劃算呢？

    專題策劃：劉家虹 文/表 記者 胡巧娟

　　記者：最近有幾家銀行都推出了固定利率住房貸款。使用固定利率房貸似乎就不用擔心加息的風險了，但是目前固定利率房貸的利率比浮動利率房貸高,特別是未來加不加息很難預測，到底哪種方式更劃算呢？

　　潘翼：以光大銀行為例，5年以下(含)年利率為5.94%，5年以上至10年(含)年利率為6.18%，與央行的基準利率比分別高出0.09%和0.06%，與基準利率下浮10%的優惠利率相比，分別高出0.675%和0.672%。要是貸款數目多，目前兩種方式的確相差挺大的，可要慎重選擇。

　　固定型或有“臨界點”

　　黃正新：理論上說固定利率房貸與浮動利率房貸差在后者比前者多出一個利率波動的風險值上，具體的數值要看對未來利率波動幅度大小和次數的預期。貸款期限越長不確定性越大，后者比前者的差幅越大。但畢竟只是按照一種預測來測算。

　　潘翼：固定房貸利率的優點是不受利率上升的影響，借款前就知道付出的本息總額，提前做好資金安排，缺點是在浮動房貸利率小于固定房貸利率時將付出更多的利息。而浮動房貸利率缺點是可能無法預知利息的金額，對借款人可能造成不便，如供款額超出實際支付能力。

　　記者：那有沒有臨界點呢？

　　潘翼：舉例來說，一筆10000元本金的5年期貸款，采取等額法和下浮10%的浮動比率5.265%來算，與采取固定利率5.94%的利息相差187.20元。假設5年內利率上升一次，如2006年基準利率上升1.16%，下浮10%后為6.31%，才能彌補固定利率5.94%多付的利息；如2007年利率才上升，則要上升2.02%或許才能彌補。

　　同樣一筆10000元本金的10年期貸款，采取等額法和下浮10%的浮動比率5.508%來算與按固定利率6.18%算10年利息總額相差403.20元。假設10年內利率上升一次，如2006年基準利率上升0.91%，下浮10%后利率為6.33%，才能彌補固定利率6.18%多付的利息；如2007年利率才上升，上升幅度為1.15%或許才能彌補多付的利息。(參考附表)

　　記者：這么復雜啊。

　　潘翼：是啊，臨界點的利率與升息的頻率和幅度密切相關，假設升息的頻率和幅度超過臨界點則采取固定利率有利，相反采取浮動利率或更有利。

　　黎郁強：固定利率一經確定則在貸款期限內不可更改,如果貸款期內利率調低可提前還款,不存在臨界點。

　　浮動型適合多數人

　　潘翼：固定利率適合有穩定的收入來源和較強心理承受能力、預期采取固定利率將支出較少利息的客戶。如果利率沒有變化借款人將付出更多利息，但如果有能力提前還款的話也就沒有必要采取固定利率了,因為銀行對固定利率房貸1年內提前還款的按還款金額3%收違約金。此外，除了判斷利率是否處于上升周期外，還要與利率變化的幅度和時間相結合分析哪種方式下的利息支出更多。

　　記者：加不加息、加息多少很難預測，該怎么選擇呢？

　　黎郁強：目前借款人第一次購房可享受基準利率下浮10%的優惠。一般固定利率房貸適宜四種人群：認為利率走勢仍處于升息周期；認為未來收入比較穩定的，而且足以支付固定按揭額的；申請第二套以上

　　黃正新：固定型適合那些對未來利率有上升預期的客戶，但預測不準可能就要付出更多。

　　可考慮浮動+固定型

　　記者：有人提出可以把固定利率和浮動利率結合起來，這樣可以減少風險嗎？

　　黃正新：從目前推出固定利率房貸的期限和檔次看，10年期比5年期的合理些；可能的情況下有加息預期的人也可選固浮組合方式，如前3年采用固定型，后7年采用浮動型。

　　潘翼：是否可行主要看銀行和借款人。超過10年的固定利率很難確定，因此目前推出的固定利率僅限于10年(含)以下。但目前的房貸大多數都超過10年，銀行和借款人兩方面都有需要，結合起來使用應該可行。如期限15年，可以約定“5年固定＋10年浮動”或“10年固定＋5年浮動”組合，但這種模式對大多數借款人來說顯得復雜。

　　黎郁強：目前固定利率貸款較浮動利率貸款高出的利差應該不算太多，如果認為一到兩年內利率可能改變的話或可考慮。

　　但固定利率房貸目前仍處于起步階段，選擇性有待提高。借款人不要草率，而且選擇時除了表面利率比較外，還應注重對