城市化進程與房地產(chǎn)根本

　　專欄作家/陸新之(《新世紀周刊》主編)

　　今年，在房地產(chǎn)問題吸引足夠多的關(guān)注和唾沫的時候，在2006年開始之際，我們有必要暫時放下為什么人蓋房子、請哪位名師設(shè)計規(guī)劃以及哪個區(qū)域有什么概念有利于銷售等低層面話題，而要關(guān)注那些真正影響到行業(yè)利益分割，產(chǎn)業(yè)價值產(chǎn)生和消亡的大方向。

　　在2005年城市可持續(xù)發(fā)展國際會議上，建設(shè)部副部長劉志峰公布了我國城市發(fā)展的“成績單”：1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億；全國城市總數(shù)由193個增加到661個。

　　27年的改革開放，在原有計劃經(jīng)濟體制的打破，鼓勵市場經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村改革的耀目光環(huán)之下，中國的城市化進程的成績單不僅僅漂亮，更可以說是“驚心動魄”。中國的城市化進程，成為21世紀一個世界性的課題。美國經(jīng)濟學家、諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者斯蒂格利茨也對此帶著復雜的感情總結(jié)：影響21世紀人類社會進程有兩件最深刻的事情，第一是以美國為首的新技術(shù)革命，第二是中國的城市化。新技術(shù)革命對人類社會進程的影響有目共睹，幾乎沒有人體會不到這場革命給我們帶來的生活方式和社會進程的變革，而相對顯得較為缺乏詩意，只能與暫住證以及業(yè)主維權(quán)等話題聯(lián)系在一起的中國城市化，則以另外一個不可思議的角度影響著全人類21世紀的社會進程。

　　有這樣一組讓人感慨萬千的數(shù)據(jù)：西方所有發(fā)達國家總勞動力不到4億，但中國農(nóng)村的剩余勞動力就超過了4億，而且每年新增勞動力在2000萬左右。在中國高速城市化進程里，農(nóng)村的這些剩余勞動力，有80%左右會從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。也就是說，總量超過西方勞動力總和的這樣一支勞動力大軍，要從低生產(chǎn)力水平轉(zhuǎn)移向高生產(chǎn)力水平，這無疑將是對人類社會進程的一個巨大促進。

　　2005年上半年，以新、老國八條為標志，中央部委和地方政府密集出臺多種調(diào)控政策組合拳，并取得一定效果。調(diào)控政策中很多是取消原來刺激商品房市場時期出臺的優(yōu)惠政策，甚至走向抑制。下半年主要是地方性、部門性調(diào)控政策，對樓市、股市

　　因此，有一種意見認為，只要2006年房價漲幅沒有出現(xiàn)持續(xù)兩位數(shù)的快速上漲，那么就沒有出臺全國性、密集調(diào)控政策的可能性。此觀點雖然不見得科學，但是，房價確實已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的風向標，未來也會是最主要的風向標。

　　備受矚目的房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠通過外力調(diào)控，從而保持健康發(fā)展，已經(jīng)成為國家建設(shè)和諧社會的重要標志之一，因此，千萬不要對于調(diào)控的放松有不切實際的幻想。另一方面，地產(chǎn)行業(yè)又是國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，資本項目管制下人民幣逐漸放寬波動幅度和漸進升值構(gòu)成朦朧性利好，加上

　　中國改革開放27年以來，房地產(chǎn)行業(yè)市場化10多年以來，這次產(chǎn)業(yè)興旺持續(xù)四五年以來，房地產(chǎn)業(yè)的快步發(fā)展伴隨著的是不斷地矛盾暴露以及行業(yè)的自身完善修復。而明年真正關(guān)鍵的問題是，更多擁有龐大現(xiàn)金流的境內(nèi)外產(chǎn)業(yè)集團挾巨資的進入，如果僅僅是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的簡單復制，意味著更高資金量級的介入、吸引更多銀行信貸的投放，此中蘊藏的金融風險和資源配置失效問題，將會繼續(xù)引起政府的關(guān)注。

　　實際上，房地產(chǎn)模式如果不能擺脫僅僅是大資金為王的原始簡單形態(tài)，那么，越來越多熱錢游資將摧毀現(xiàn)有所謂優(yōu)勢企業(yè)的品牌經(jīng)營和開發(fā)專業(yè)化的堤壩。

　　每個行業(yè)的盛衰有著其必然性。而每個企業(yè)的成敗，則有更多的不確定性。我們今天書生氣十足地由表及里、由近及遠的探求，我們?nèi)ネ魄�、去歸納、去想像和研判產(chǎn)業(yè)表象之下正在發(fā)生什么事情，它昨天意味著什么，明天又可能意味著什么。因為，我們相信，房地產(chǎn)行業(yè)到了一個需要更完善的價值體系和對社會資源更加謹慎使用的新時代。