房地產業開發商走向理性

http://whmsebhyy.com 2006年01月05日 12:01 《IT經理世界》

　　盛極必衰，現在雖然辛苦，卻是經營一個企業的正常狀態。

　　葉麗雅/文

　　關鍵詞：融資

　　對所有開發商而言，2005都是一個值得紀念的年度——以2005年5月11日七部委頒布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》日子為界，上海樓市從一個“產量等于銷量”的黃金年代急轉而下，陷入長達半年的冷卻下調期，部分地區價格竟跌至2003年底時的價位。全國的開發商們悉數被上海樓市這竿風向標驚醒，清楚地意識到過去由政府的各項優惠政策締造的房市繁榮已然遠去，政策給予開發商的優惠融資條款也已經取消，開始享受“普通國民待遇”的他們不得不考慮自己在這個買方市場得以安身立命的根本。

　　事實上，這場調控最根本的原因就是

房地產開發商的融資模式過于單一，幾乎80%的錢來自于銀行貸款，為避免商業銀行和其他金融機構過度卷入高風險的房地產行業而陷入金融危機，政府才不得已調整政策，從需求面控制房地產行業。因此，房地產項目融資成為最近兩三個月來開發商們最核心的話題。

　　整個秋冬季節，到處都是房地產商組織的房地產金融論壇，主題無外乎引進海外房地產基金和到海外發行REITs募集資金這么幾個話題，住交會、地博會這類的大型論壇上更離不了德意志銀行、麥格理銀行、摩根士丹利、高盛等外資金融機構的參與。

　　“現在一場土地拍賣會的押金就是幾個億，沒錢怎么敢玩地產啊！”順馳中國董事長汪浩的這番話道出了所有開發商的心事。加上央行和

銀監會先后出臺的幾項政策都對開發商的資本金提出極高的要求，上市或者尋找境外資金做直接投資成為開發商們最主要的任務之一。

　　據國內最大的房地產交易公司中原地產數據顯示，上海市一手房成交量在7月份跌至谷底，僅為77.91萬平方米，其后因為部分拆遷戶回遷，成交量穩步上升，但也僅僅相當于2005年最高峰月份的55%，截止2005年9月，上海市商品房預售面積和預售登記面積比為1：0.68，而年初2月份該比例還是1：1.38。南京、杭州等城市的供需差距也明顯逆轉，供給明顯大于需求。

　　夏天過后，一向不曾留意過樓盤銷售的上海開發商們開始調整心態，在銷售團隊上加強策劃和服務。售樓小姐和先生的服務態度自不必說，各種促銷、打折也足以讓消費者一下子感受到真正上帝般的待遇，史無前例的“保價承諾”更是凸現出開發商們的銷售技巧。

　　然而，開發商們在銷售上的投入遠不止這些。原來只關心開盤廣告的開發商們現在在購買地皮的時候就會邀請專業銷售咨詢團隊介入，不惜投入巨資請他們幫忙做精細的前期市場調研，根據客戶的偏好和習慣等軟數據策劃一個符合某個特定市場需求的小區樓盤，再做針對性地規劃、設計和推廣。全國最大的一手房銷售公司上房銷售今年連接了幾筆單子都是這種大項目，逼得他們也不得不跟隨客戶腳步擴充并調整自己的咨詢團隊，增加前期策劃部門。

　　事實上，下半年，整個房地產行業都在尋找自己的戰略方向，而不僅僅是樓盤定位。幾乎所有的大佬和項目公司都頻頻約會咨詢公司，并努力在一系列的會計數據和市場調研數據中尋找自己未來的市場地位，企圖在這場大洗牌中生存下來并鞏固自己在房地產界的位置：實力雄厚并有著豐富管理經驗的開發商們開始往外地拓展，嘗試著構建一個全國性的投資網絡，減少政策變動對項目投資的影響；與此同時，

寫字樓、商場等原來利潤率并不如何誘人但卻有穩定現金流收入的項目開始受到投資者和開發商的青睞。原來開發商80%以上的項目都是投資在住宅項目上的，現如今他們的投資組合中商場、寫字樓等商業物業的投資比例開始逐漸增加。已經做了10年住宅的潘石屹就公開表示，他將從此金盆洗手，至少三年內不會再做住宅，轉行做商業地產。

　　“相對2005年，2006年的房地產市場會更加成熟。”各大研發機構和咨詢公司對來年的房市看法相近，由于有強勁的內需支撐，而強硬的打擊泡沫政策也會暫時告一段落，2006年的市場將穩中有升。而且由于2006年底中國金融業將完全開放，房地產開發商的融資渠道有可能大大豐富，那時候，開發商的日子會更好過些。

　　偶爾，開發商們坐在一起回想半年前的那些日子——開盤前半小時還在討論每平米定價是1.3萬元還是1.8萬元，完全不是依據成本收益理性定價的日子——自己也倒抽一口涼氣，盛極必衰，現在雖然辛苦，卻是經營一個企業的正常狀態。-

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