商業地產的轉折年

　　住宅和商業地產的市場供求狀況此消彼長，以住宅開發為主業的發展商們開始紛紛進入商業地產領域。

　　葉麗雅/文

　　今年，一向以住宅開發為主的世貿集團開始根據上海市政府的規劃，策劃做一個包括

星光大道、國際星光廣場、國際傳媒中心大廈、華納大舞臺和國際影視體驗中心等建筑在內的大型商業地產項目——上海國際大都會。

　　巧的是，與此同時，上海市另外一批以住宅開發為主的開發商也開始集中財力籌劃投資商業地產項目：僅在今年，綠地集團投資50多億元人民幣，上馬了5個商業地產項目，現在商用地產在綠地集團地產中所占的比例已經達到20%，而且還在繼續提高，而2003年，這個比例才不過5%；上海房地產50強中排名第二的大華集團也投資了超過60億元，號稱將開發100萬平方米的商業地產項目，其中和銅鑼灣聯合開發的31萬平方米的上海銅鑼灣廣場將會是上海市最大的商業航母；有10多年房地產開發歷史的大眾交通集團，向來都是以住宅開發為主，今年也進入商業地產開發領域，開發了大眾金融大廈的寫字樓項目；而由政府直接管理投資的上海城開在徐家匯港匯廣場邊上的一塊地皮也終于破土動工——也是一個寫字樓項目。

　　一時間似乎所有的住宅地產

　　根據WTO的協定，中國將在2006年底開放包括金融在內的所有行業，到時候，“恒生銀行、渣打銀行、德意志銀行等等幾乎每家外資銀行在香港都有一幢樓，在上海，乃至在全中國，這么大市場怎么可能沒有自己的基地呢？”仲量聯行中國區董事、商業部總監陳立民特別強調道，更不提還有保險以及其他服務類企業希望把中國總部或者分公司落在上海。仲量聯行是全球領先的綜合房地產(含商業地產)服務與投資管理公司。

　　同時，乙級寫字樓也開始成為高成長企業投資組合新寵。

　　仿佛是剃頭擔子的另一邊，上海的住宅價格停滯不前已有半年時間，成交量也僅有原來的1/3左右，只見新樓不時開盤卻不見買家光顧，市場可以說冷到底了。住宅和商業地產的市場供求狀況此消彼長，原來以住宅開發為主業的發展商們紛紛進入商業地產的領域就毫不奇怪了�！敖衲晔巧虡I地產的轉折年�！敝袊�商業地產聯盟秘書長王永平在商業地產峰會上表示。

　　然而，并不是所有人都能夠介入商業地產開發�！耙驗樯虡I地產是持有型物業，我們并沒有一個適合的金融產品來支持業主的投資�！� 中國城鄉經濟研究所所長陳淮認為。

　　事實上，這正是目前困擾這些開發商的主要問題。

　　上海市中心的寫字樓價格雖然不過2000~3000美元/平米，南京西路嘉里中心對面的中欣大廈甚至曾經賣到1500美元/平米，比同一地段的某些高檔住宅還要便宜許多。但幾個樓層或者整幢樓動輒以數千萬美元計價，投資門檻還是相當高的。再加上土地成本和建筑成本幾乎都是住宅開發的一倍，所以眼下進入商業地產開發領域的都是滬上排名前幾位的大地產商，至少也都是做了多年的地產，有幾億元的流動資金運轉能力的開發商。但是，商業地產開發商需要的并不僅僅是巨額的流動資金，更需要一個可長期持有該物業的資本，因為無論是投資寫字樓還是商鋪，商業資本最主要的贏利模式都是在持有過程中的穩定租金收益或者土地增值。

　　顯然，這種模式對習慣于空手套白狼、資本快速回收的住宅開發商來說資金成本太高，不少開發商就嘗試著用做住宅的方式去做寫字樓、商鋪。先是樓層分隔成若干小單元，再提前一年時間在市場上進行預售，希望能夠先回籠部分資金，用客戶的錢來投資物業。11月底在上海梅龍鎮廣場進行預售的“雙子杰座”就采用了這種方式，而一些剛剛進入商業地產開發領域的大發展商也都曾考慮過這種模式。

　　“現狀如此，眼下我們只能采取這種非�！�中國式’的商業地產運作模式。”戴德梁行房地產咨詢有限公司助理董事楊達感嘆道。但作為一家有多年房地產運作歷史的英國公司，他們非常清楚寫字樓應該持有并獲取穩定現金收益，這樣無論是通過房地產信托基金在海外上市或者再轉手都比較容易，而且更能賣個好價錢�！艾F在正有數百億元人民幣的海外基金正瞄準中國房地產市場，尤其是上海，找到他們可是名利雙收的買賣。”一位正在和基金接洽的開發商興奮地表示。

　　然而從去年底開始大規模收購寫字樓和商場的麥格理房地產基金、凱德置地、高盛等海外基金每次出手都是希望能夠收購全部股份，并沒有多少人愿意去做這份整合工作。除了曾經以處理不良資產聞名的

　　一方面是希望海外基金介入，把自己的商業物業賣個好價錢，另一方面是傳統的住宅房地產的運作模式在做慣性運動，希望通過這種廉價的融資方式來幫他們籌集資金投資物業，這些開始轉舵的開發商們陷入了兩難的境地。更難的是，三年之后，所有這些商業物業都最終落成之時，這些地產商又將有一場廝殺。