以節能的名義玩地產

　　中國的節能地產都深深印著“泊來”的烙印，建設部2005年住宅節能的新標準，沒有周全考慮中國地域差異而受到質疑。

　　在地產界，2005年被稱為“綠色地產元年”，大量節能地產項目開始浮出水面，政府職能部門、行業協會搖身變成了“節能武士”。地產商們也開始集體為節能“發狂”，好像真的讓他們都忘了資金鏈隨時斷裂的危機、土地供應吃緊的斷頓地產困局。

　　首開節能地產先河的北京鋒尚國際公寓總經理張在東迅速成長為地產界的節能先鋒，他說：“北京鋒尚一年就接待了200多人次的同行來參觀學習，很多同行都達成了節能是突破房地產瓶頸唯一出路的共識。”此時，綠色地產、科技地產、節能地產已經在業界形成一股強勢的力量，只要印有節能標志的地產項目都會成為高端地產的銷售尖兵和趨勢導向。

　　此節能非彼節能

　　9月8日，記者在北京參加了一個關于節能地產的論壇。什么是真正意義上的節能型住宅引發了各界專家的爭議。有專家認為，節能住宅是在房屋的空間設計、室內的采暖設計、小區的環境設計等方面采用了節能技術的地產項目。還有專家認為，只要是達到2005年國家出臺的住宅節能標準中規定的65%節能設計標準的住宅就能稱為節能住宅。記者問詢了到會的許多專家，每個人都持有不同的觀念，每個人的說法都不相同，但是對于何謂節能住宅，沒有誰能夠給出清晰明確的答案。

　　對于節能住宅認識混淆的局面，中國房地產業協會副會長顧云昌認為,現在樓市中有很多節能地產項目或是科技地產項目，都可以稱作節能住宅。9月1日后按節能標準的65%節能建造的項目也可以說是節能住宅，但兩者之間差異卻很大。比如北京鋒尚國際公寓推出的“零能耗”的概念，與按65%節能標準建造的住宅有天壤之別，其“告別空調和暖氣”的節能設計，花費的設計和建造成本是普通設計房地產項目不可能達到的水平，同時享受的居住感覺要比普通住宅舒適，所以達到65%設計節能標準的樓盤只能稱為節能達標住宅。

　　目前在建或是建成的節能住宅基本都是按照國外節能標準設計，由國外設計師操刀設計，照搬國外的節能設計，應用的節能材料大多是來自國外，其節能率要高于節能達標住住宅。

　　北京當代集團總建筑師、當代置業副總裁陳音告訴記者：“萬國城Moma雖然是科技地產，主打節能型設計，但是其建筑節能適用的是國外節能標準。如果按照新標準來衡量，萬國城Moma的節能標準遠遠超過新標準中規定65%節能標準。在萬國城Moma保持長期恒濕恒溫房間內，人體一直處于同一溫度的狀態中，非常適合人類長期居住。保持室內的長期恒濕恒溫是按65%節能標準建造的住宅所無法達到的。如果要按普通技術來建造的住宅達到恒濕恒溫，能源的消耗非常大，而應用了節能技術，包括建筑設計和建筑物理學的應用使得萬國城Moma的能源消耗量是相同檔次住宅的50%。”

　　對于節能住宅和普通住宅的區別除了專業的劃定，最重要的還是消費者自身的體驗。記者選擇了北京的一處普通公寓和北京鋒尚國際公寓進行冬季采暖能耗的比較。普通公寓和北京鋒尚國際公寓同樣100平米戶型，普通公寓每年5個月的采暖季，每平米為30元，一個采暖季的采暖支出為3000元。而北京鋒尚國際公寓采用的零能耗的設計，住戶不需要繳納任何采暖費用，室內溫度常年保持在20度到26度的人體最舒適溫度標準。

　　技術的國產困局

　　節能地產的概念源自于歐美，其先進的建筑技術、設計、材料都是來自于歐美。而中國樓市的節能項目，清一色都是國外設計師設計，照搬了國外的技術，項目的主要建筑材料都是采用的國外進口材料。

　　陳音說：“中國的節能地產都深深印著 ‘泊來’的烙印，北京萬國城Moma也是由瑞士的設計師設計，做節能住宅國內沒有模仿對象。在歐洲生態、低能耗技術的現代生態節能高科技住宅已達到零能耗的技術標準，比如德國斯圖加特Sobek住宅。我們只能從國外學習，可是國外和中國的實際環境并不相同，國外的設計師也不了解中國。我們拿著設計圖紙做出來的東西和國外設計師的初衷會發生很大的分歧，所以只有將建筑設計師和建筑物理設計師請到中國來，一起完成節能設計和房屋建設。”

　　啟用國外的設計師、應用國外的技術，其成本絕對不菲，這也是節能住宅陷入高端項目困境的原因。以保溫玻璃為例，進口保溫玻璃每平米最低價是3000元，國產保溫玻璃每平米最低價是1000元。雖然進口材料的價格是國產材料的三倍，但國產保溫玻璃的保溫率只有進口保溫玻璃的50%，開發商為了贏得高端客戶對于高品質的要求只能選擇進口材料。

　　國外技術和國內技術的差異，使得國內的節能住宅的建造成本居高不下，如果要降低節能地產的開發成本只能使用國產的技術和產品來替代國外的技術和產品。陳音透露，當代集團已經成立節能技術的研究中心，開始研發自己的節能技術，當代集團最新的“上第 Moma”項目準備啟用自主研發的節能技術，節省了引進國外技術費用的同時，項目銷售價格基本接近普通大眾的消費價格。

　　技術國產化意味著成本的降低，意味著消費群體的擴大。據了解，目前國內技術在項目中并沒有占到主導作用，采用的都是普通節能技術，其核心技術還是以國外為主。從技術水平的角度，國內普遍建筑設計水平較低，而節能住宅的設計難度遠在普通住宅之上，這對于國內建筑設計人才奇缺現狀，是一個難以完成的任務。節能住宅除了設計之外，工程建筑的技術也是一大頭痛的問題，節能住宅的采暖、照明、空調、戶型的建造不同于普通住宅，工程建筑技術的差距也讓國產節能技術短期內難以取代國外節能技術。

　　從時間上來講，國外節能地產技術已經發展了五十年，而國內只有短短的幾年，時間上處于絕對的弱勢。從技術的推廣上來講，國外有專門的機構來研究設計推廣節能技術，而國內只有幾家節能地產商在開發前沿技術，都是各自為政，沒有形成強勢的集團規模。

　　科技的豪華效應

　　北京萬國城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國際公寓的“零能耗”，南京朗詩國際街區的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節能概念設計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態智能技術”、濟南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態高科技公寓”等等。開發商絞盡腦汁、使出渾身解數將節能技術融入到房地產開發中，目的只有一個“賺更多的錢”。

　　這些以科技為先導的住宅著實讓人眼花繚亂，從國外引進的各種設計概念、建筑技術都層層疊加起來，讓消費者不得不為此掏錢“埋單”。張在東得意說：“現在我們的項目賣的很好，200套房子已經有300多人要預定，而且每套平均價格在300萬元以上。來買房的人都是沖著‘零能耗’而來，雖然房子的價格比較貴，但節能的影響力則是幾十年。”

　　節能住宅的出現讓原本資本密集型的房地產界好像進入了技術密集型時代，節能技術應用到極致的地產項目只能讓普通消費者產生距離感。首先，是智能享受的距離，所謂的節能地產都是應用智能化的技術來建造項目，比如在深圳藍牙水晶寫字樓，利用十大生態智能技術來保證建筑的高品質。能量活性建筑基礎系統、天篷柔和輻射制冷系統、分散式新風系統、第三代窗箱式裝配玻璃幕墻、隱蔽式外窗遮陽百葉、智能采光照明系統、高效太陽能光伏發電系統等。雖然在能耗方面每年可以節省一千萬元人民幣，但是整個建筑總造價高于普通甲級寫字樓20%以上。

　　如果一個地產項目使用以上的節能技術，而銷售價格和同一地區的普通樓盤一樣，就意味著開發商會血本無歸。就中國樓市的現狀來講，節能住宅的智能化技術的應用成本決定了售價必須處于高端，所以只有建甲級寫字樓、豪華公寓、高檔別墅等高檔項目才能收回成本并獲得豐厚的利潤。

　　再則，價格的距離，節能地產基本集中在高端項目，其價格絕對不是大眾能夠接受的。上海青浦區的古北佘山國際別墅，應用了加拿大頂級SuperE健康住宅系統。木結構的房屋能耗比普通混凝土結構節約30%，而SuperE比一般的木結構的建筑還要節約30%。但是SuperE結構住宅的建造成本要比混凝土結構貴700元/平方米，項目售價也遠遠高于同一地區豪華別墅的價格，絕對遠離大眾的消費能力。

　　最后，環保意識的距離，據了解在中國購買節能住宅的基本都是外國人、有國外生活經歷的中國人或是成功的商務人士，他們的節能意識高于普通國人，愿意為節能和持續性發展的環保概念花更多的錢。而普通消費者對于住房的要求價格仍是第一位的。

　　蹩腳的節能標準

　　按照建設部出臺的2005年住宅節能的新標準，2005年9月1日以后，房地產商在銷售商品房時，必須與業主簽訂有65%的節能設計標準和相關賠償條款的購房合同。如達不到設計節能標準的項目，將無法獲得施工許可證。沒有進行建筑節能專項驗收或達不到建筑節能設計標準、施工驗收規程的，不得進行建筑工程驗收。

　　國家政策的節能關是設給每一個房地產商的，無論項目是否以節能地產的名義或價格來銷售，其必須達到國家統一規定的65%的節能標準。目前市場上的節能住宅的價格普遍高于普通住宅，同樣應用的節能技術早已經超過了65%的節能標準，新標準的規定并不會對節能住宅產生任何影響。

　　而對于普通住宅并沒有以節能的名義加價，但仍然要付出必須每平米多加的60元到100元的成本的項目來講，成本的增加直接決定房價的上漲。精打細算的開發商肯定給按新標準建造的房子加價，多加的成本只有轉嫁到消費者身上。

　　“中國的政策總是改不掉一刀切的毛病，對于節能地產的新標準考慮的不夠周全就急于推出。中國有多大？南北氣候環境差異有多大？以溫度節能為例，在南方城市主要是夏季防暑，北方城市則是冬季取暖。而建設部新標準則未根據不同區域實施不同的標準，會人為的影響樓盤銷售。”提及新標準，一位房地產開發商掩不住心中的不滿。

　　對于新標準的倉促出臺，地產界內頗有微詞，廣州的一位房地產經紀人武先生告訴記者，新標準中規定的65%的節能設計，對節能技術有大幅提高的房地產企業來講并非難事，成本也不會有大幅增加。而其中關于外立面、陽臺、落地玻璃窗的縮水規定，則會讓很多項目失去原有的特色。

　　現在流行的大陽臺和大落地窗設計幾乎成了樓盤的最大賣點，開發商對面向園林景觀、江景、海景的房間都做了大陽臺或是大落地窗的設計。即便是沒有自然景觀，擁有良好采光的大陽臺或是大落地窗的戶型無論是銷售價格還是銷售速度都要優于其他戶型。戶型設計直接影響到銷售，影響到房地產商的資金鏈。

　　從建筑學的角度說，一般外墻的玻璃窗開得越大，節能效果越差，所以在新標準中限制了陽臺和玻璃窗的面積。有專家認為在北方地區由于沙塵大、氣溫低可以按新標準限定尺寸的陽臺、落地玻璃窗，對于節能還是很有效的。而在南方地區潮濕悶熱，大陽臺、落地玻璃窗卻有利于采光和通風，非常適合南方的氣候環境。

　　新標準不分地域，一味限制大陽臺、落地玻璃窗的設計制造，這對于靠景觀銷售的開發商是致命的打擊。同時也和消費者的需求發生了偏離，住宅節能是以居民的居住舒適度為前提的，如果不根據科學的需要盲目的給大陽臺、落地玻璃窗縮水，無疑會將節能變成耗能。

　　全球地產節能技術：

　　美國：政府推行成功節能計劃

　　建筑業是美國經濟的支柱之一，同時建筑耗能在美國能源消耗中也占重要比例。據統計，近年來美國住房每年消耗能源折合約3500億美元。美國人口約2.5億，近三分之二的家庭有自己的房屋，人均住房面積近60平方米，居世界首位。

　　美國能源部提出的“建筑技術計劃”，從每個細節出發，詳細解釋了該如何做才能節能，并推薦符合“能源之星”節能標準的建筑材料，在細節上做得非常完善。既包括加強墻體等結構的保溫隔熱能力，也包括在供暖和供冷的來源、輸送渠道及實現方式上節約能源。以建造一幢住宅為例，節能涉及了墻體的隔熱層、門窗玻璃、屋頂與地下室的隔熱性、通風空調管道的氣密性和隔熱性，以及

　　英國：貝丁頓社區節能模版

　　貝丁頓零能源社區是英國最大的環保生態小區，社區由8座三層住宅樓、一個綜合中心及綠地組成，總投資1500萬英鎊。通過加厚外墻，使屋頂、墻和地面形成超級絕緣外套，熱水和做飯等日常活動中產生的熱能，就足以保持室內的溫暖。厚墻在沒有暖氣和空調的情況下，夏季為20至25攝氏度，冬季達10至15攝氏度。

　　屋頂的風動換氣系統利用熱交換原理，在保證空氣流通時可保持50%至70%的空氣濕度。向陽面的部分玻璃窗和屋頂安裝了透明太陽能板，太陽能轉化成電能，供小區40輛電動汽車充電。

　　該社區還利用各種節水設施，屋頂的雨水部分流入陽臺花園儲水罐，用于花園澆灌，部分流入地下儲水罐，經處理后用于廁所。廢水通過小規模生物處理系統過濾掉食物、植物等之后，進入地下水罐補充雨水來沖洗廁所。

　　瑞典：寒帶采暖節能典范

　　瑞典地處北歐，冬季漫長寒冷，因此所有建筑物最主要的能源消耗就是取暖。瑞典節能住宅從外觀上多采用深色涂料和建材。從方位上看，房子多面南背北，門窗多朝南、西方向，讓陽光更多地進入室內。

　　在墻體建材上，主要使用了空心磚墻及其復合墻體技術，以使建筑吸收的太陽能容易保存在墻內，不至于迅速流失。房屋白天通過窗戶由太陽來加熱,夜間則通過隔熱材料和磚墻來加熱。

　　所有門窗都使用雙層設計，以防止冷風滲透和傳熱損失。門口的大門雖然是木制，但也有內外兩道，可以防止出入房門時大量熱量的喪失。

　　地源熱泵逐漸進入瑞典家庭，地源熱泵要比電鍋爐供熱節省2/3的電能，比燃料鍋爐節省1/2的能量，平均來說可以節約用戶30至40%的供熱費用。另外，這些房子多安裝了溫度傳感器，可以使供暖系統隨時感知室內室外的溫度變化，自動調整鍋爐或熱泵的供熱效率。

　　日本：高度智能化節能住宅

　　高度的智能化是日本住宅的另一個顯著的特點， 1988年初成立了“住宅

　　日本的住宅太陽能的利用比較普遍，通過屋頂吸陽板采集太陽能，通過自身的太陽能電池自動控制系統，根據房內需要自動地向室內輸入熱(冷)風并供應熱水。居住小區太陽能利用不僅可以節省電能，同時也可以改善、保護和優化環境，是一種新的綠色能源。住宅的建造往往還采用新型的綠色節能材料，以減少采暖和空調的費用，節省能源。