中國企業(yè)家：地產(chǎn)市場調(diào)控之后資本為王

　　當‘關(guān)系’不再是最重要的玩法，資金實力就成為這個行業(yè)的決定力量

　　文/本刊記者 王琦

　　房地產(chǎn)市場一片風聲鶴唳。

　　今年出臺的針對房地產(chǎn)行業(yè)政策接連不斷，“國八條”、“新八條”、“511文件”，目標越來越精準，把從2002年開始的對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控提升到前所未有的嚴厲水平。

　　511文件指向住宅市場的投機者，首當其沖受到直接沖擊的卻是房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司提供的數(shù)據(jù)，北京5月房地產(chǎn)項目的銷售套數(shù)為11464套，比4月的24727套銳減53.6%；雖然均價從7722元增長到7943元，但是總成交金額卻從232.8億元降低到110.5億元，銷售額縮水52.5%。市場彌漫著濃厚的觀望氣氛。華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎認為：“開工量下降，銷售量下降，二手房市場接近癱瘓。房地產(chǎn)市場的周期特點已經(jīng)出現(xiàn)。”

　　一向理直氣壯追求有利環(huán)境的地產(chǎn)商一夜間安靜下來。被建設(shè)部、國土資源部點名或不點名批評的“利益集團”再不敢拋出“房價必漲”、“地荒論”等觀點，領(lǐng)軍企業(yè)齊聲表態(tài)：“房價一定會下跌。”

　　然而，就在他們私下互相鼓勵“一定要扛住”這個冬天的時候，一批地產(chǎn)商和投資機構(gòu)反而發(fā)力了。

　　6月，在京低調(diào)運作3年的廣州宏宇以星河灣項目進入北京高端住宅市場，長期專注于住宅的深圳金地進入高端寫字樓市場，上海綠地通過拍賣土地進入徐州，上海復(fù)地通過收購增持北京項目儲備，摩根士丹利買下中國海外發(fā)展在上海廣場的部分商業(yè)群樓……較早前的5月，凱德置地收購北京安貞華聯(lián)商廈物業(yè)，剛成立的國美置業(yè)在北京大興拿地……

　　這些如果放到2004年就會被看作尋常的項目，在當前顯得異常“高調(diào)”。是什么推動他們逆市而行？項目周期使然？避險需要？抑或?qū)嵙π酆竦�市抄底�?/p>

　　高調(diào)入場各有因

　　6月19日，博鰲亞洲論壇之“新北京·新城市住宅·新品質(zhì)生活”論壇在北京星河灣舉行。這個有博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖、新西蘭前總理辛普利參加、實質(zhì)是宏宇集團星河灣項目的開盤儀式讓人驚心：511文件絕意降低住宅價格，宏宇為何還要如此高聲叫賣北京豪宅？

　　“項目已經(jīng)低調(diào)運作3年。”宏宇集團副總裁梁上燕言下之意是：碰巧趕上了不利政策，但項目做成總要銷售。“政府還是支持房地產(chǎn)企業(yè)做精細化工作的。我們一直專注于中高檔住宅，不會因為政策而放棄自己的發(fā)展方向。”梁上燕介紹，用博鰲亞洲論壇的方式開盤是在4月份確定。不難想像，511文件出臺后，是否要進行如此高調(diào)宣傳，宏宇集團面臨矛盾和掙扎。“公司的策略肯定也會隨著政策做相應(yīng)的調(diào)整，更加謹慎。”宏宇集團內(nèi)部員工透露，宏宇在各種形式的宣傳中去除了所有的“豪宅”字眼，換之以“品質(zhì)住宅”。

　　金地進入高端寫字樓市場也頗類似。6月，專注于住宅市場多年的深圳上市公司金地的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目金地中心落子北京CBD，風口浪尖之時進入政策相對溫和的商業(yè)地產(chǎn)，被不少媒體稱為“避險”。事實上，金地中心2001年就已立項。“進入商業(yè)地產(chǎn)是早就做好的規(guī)劃，意在熨平行業(yè)周期，規(guī)避市場和政策風險。”金地總裁張華綱說。

　　與關(guān)系到“國計民生”的住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)并非此次調(diào)控重點。雖然業(yè)內(nèi)認為北京CBD地區(qū)將在兩三年內(nèi)出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過多的局面，金地仍堅持：“寫字樓供應(yīng)量不大就不叫CBD了。”據(jù)高力國際物業(yè)公司提供的數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場僅第一季度就有超過70萬平方米的新增供給，整體空置率上漲約兩個百分點達到18.74%，但在CBD等核心商務(wù)區(qū)，甲級寫字樓的空置率甚至低至6%。“兩三年內(nèi)，北京寫字樓市場會有一個放量，但甲級寫字樓仍會嚴重供應(yīng)不足。”高力國際中國華北區(qū)常務(wù)董事高曉暉說：“金地中心定位于甲級寫字樓，不失為好選擇。”

　　6月15日，中國海外發(fā)展以7.9億元出售位于淮海中路的上海廣場商業(yè)裙樓，買家是在上海樓市異常活躍的摩根士丹利。在被政府視作“高燒”的上海房地產(chǎn)市場，摩根士丹利并不是惟一敢于天價接盤的闊客，4月1日，高盛1.076億美元購入凱德置地的百騰大廈，2月初，同屬凱德置地的新茂大廈，被澳洲麥格里集團以9800萬美元收入囊中。

　　“投行的盈利模式不同，更看重長期投資回報，持有物業(yè)是因為看好中國的經(jīng)濟發(fā)展，當然也不排除對人民幣升值的預(yù)期。”世邦魏理仕物業(yè)顧問公司研究部經(jīng)理覃曉梅對《中國企業(yè)家》表示。具體而言，高力國際物業(yè)認為：“投行和基金在上海收購的，都是國際甲級寫字樓。雖然上海住宅市場正面臨理性調(diào)整，但商用物業(yè)市場將持續(xù)走強。”據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，上海甲級寫字樓的空置率目前處于7%的低位，未來兩年將保持在10%以下。目前的凈回報率平均為6.9%，較其它亞洲金融都市如香港和新加坡都高出許多。

　　資本力量主宰

　　“如果房地產(chǎn)市場掉下來了，反而是抄底的好機會。即使這一輪頂不住，我們也有實力頂?shù)较乱粋�上漲周期。”世邦魏理仕的覃曉梅向記者轉(zhuǎn)述海外投行在上海“高位接盤”的原因。她強調(diào)：“從2002年開始的調(diào)控，最終結(jié)果是讓這個市場更透明和公平。當‘關(guān)系經(jīng)濟’不再是最重要的玩法，資金實力就成為這個行業(yè)的決定力量。”

　　遍覽最近高調(diào)入市的房地產(chǎn)企業(yè)和投行、基金，莫不如是。

　　5月，新加坡嘉德集團在華的地產(chǎn)投資企業(yè)凱德置地以6.9億元收購北京安貞華聯(lián)商廈。3月，其已經(jīng)以18.37億元購入位于北京CBD核心區(qū)域的中環(huán)世貿(mào)的兩幢甲級寫字樓。凱德置地在上海將建造的物業(yè)轉(zhuǎn)手投行，獲取的是開發(fā)利潤，在北京購入成熟物業(yè)，則是期待通過持有、經(jīng)營獲得經(jīng)營利潤。

　　“凱德置地在華業(yè)務(wù)已占到集團的40%。其中重要的一塊是通過管理能力使物業(yè)升值，售出獲取高額利潤，像個孵化器。”覃曉梅說。這與內(nèi)地開發(fā)商的營建型操作完全不同。長期持有物業(yè)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，但對資金實力的要求也被放大了數(shù)倍。凱德置地向《中國企業(yè)家》介紹，其目前在華投資額超過億元，在3-5年內(nèi)，這個數(shù)字還會翻番。

　　素以謹慎理性著稱的金地從住宅跨入商業(yè)地產(chǎn)，為“避險”之外，更重要是要穩(wěn)定利潤和現(xiàn)金流。張華綱透露：金地中心由兩座共10萬平米的寫字樓和1.9萬平米的商業(yè)中心組成，預(yù)計投資12億元。其中一棟長期持有，以租金獲取穩(wěn)定收益。知此思路的肯定不止金地一家，但在銷售速度減慢、資金回籠乏力的現(xiàn)在，并非每家企業(yè)都具備資本實力如此操作。

　　在當前相對成熟的地產(chǎn)市場，專業(yè)性似乎可以放在其次；只要資金充足，可以借助產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)機構(gòu)完成跨區(qū)域和跨產(chǎn)品擴張。在地產(chǎn)業(yè)，住宅與商業(yè)一直“隔行如隔山”，尤其是經(jīng)營商用物業(yè)所需的專業(yè)管理經(jīng)驗與開發(fā)住宅完全不同。但業(yè)界對于金地涉足商業(yè)地產(chǎn)相當樂觀，“通過與顧問公司合作，跨過這個門檻并不難。”鵬潤投資旗下的鵬潤地產(chǎn)在京城沉寂多年，然而國美上市籌得約40億元后，黃光裕高薪挖到百人行房地產(chǎn)顧問公司的童淵加盟，旗鼓大張，迅速將觸角伸到了重慶等內(nèi)陸城市。

　　“現(xiàn)在對于有實力的開發(fā)商和基金是個好機會，它們可以充分體現(xiàn)資金充足、品牌效應(yīng)扎實等優(yōu)點，再通過兼并小企業(yè)或吃進土地不斷壯大自己。” 安邦咨詢公司分析師蘇晶說，“‘高調(diào)’入市，不外如此。”