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董藩
觀察我國房地產(chǎn)市場調(diào)控是否成功,從近期看,一要看房地產(chǎn)價格是否穩(wěn)定或者被控制在可接受的范圍內(nèi);二要看個別有明顯“泡沫”的地區(qū)房價是否合理回歸。從中長期來看,也有兩個判斷指標(biāo):一是房地產(chǎn)價格水平的變動是否與GDP的增長趨勢相適應(yīng);二是房地產(chǎn)市場的良好秩序是否形成。基于這樣的認識,我認為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控除了應(yīng)堅持“穩(wěn)定價格,
理順秩序”等原則外,考慮到房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展問題,特別是立足于整個人口規(guī)模上升期和城市化進程(約20~30年的時間跨度),似應(yīng)遵循“表里結(jié)合,長短配合”的宗旨,稍作調(diào)整。也就是說,除了要出臺一些降溫、整頓當(dāng)前市場秩序的措施外,還要基于長期發(fā)展的需要,抑制過度膨脹、超出中國可持續(xù)發(fā)展支撐能力的需求,疏緩、推延聚積于當(dāng)前的需求;在強化法制的長期約束的前提下,配合以經(jīng)濟手段和必要的行政手段,隨時解決市場運行中出現(xiàn)的臨時問題。我認為,應(yīng)考慮調(diào)整現(xiàn)行的一些政策,并出臺一些新的法規(guī)和政策,其中,如下三條格外關(guān)鍵:
其一,高度重視按揭貸款首付比例的調(diào)控作用。央行負責(zé)人曾表態(tài):抑制房地產(chǎn)業(yè)過快增長不能僅僅依靠貨幣政策。我認為,在需求膨脹的情況下,利率調(diào)控的作用確實有限,因為它的提高受制于基準(zhǔn)利率水平,但首付比例的調(diào)控作用卻非常強。將首付比例由20%調(diào)到30%,對需求的抑制已經(jīng)起到了非常明顯的效果。如果需要,可以根據(jù)不同類型的房子相應(yīng)提高。以北京市場為例,購買一套價格100萬元的房子,20萬首付可能比較容易籌集到,但如果提高到30萬甚至40萬,許多人將不得不推遲購買時間。單就短期內(nèi)控制房價上漲,動用這項措施可以“一招致勝”。當(dāng)然,首付比例應(yīng)試探性地提升,以免造成需求的過度萎縮。
其二,通過法律和經(jīng)濟手段嚴格限制住房的過度需求。中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增長速度太快。1978年,該指標(biāo)只有6.7m2,2003年達到23.7m2(這個水平相當(dāng)于同期中高收入國家的居住水平),目前該指標(biāo)估計在25m2左右。單套住房的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也急劇提高。1990年,在許多地方一套85m2的住房對正處級干部來說就超標(biāo)了。而現(xiàn)在150m2以上的商品房很常見。2002年全國戶均住宅建筑面積為70m2,現(xiàn)在已經(jīng)達到80m2。如果孤立地看,居住條件改善是好事。但人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進程加快等基本國情不允許居住消費欲望繼續(xù)膨脹。中國人的炫耀性消費習(xí)慣是很強的,有的買了大房子用于自居;有的買了房子空著,偶爾一住,甚至根本不住,也不出租。對這種過度消費沒有約束是不行的。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)戶均人口只有3人,從消費需要上看,戶均建筑面積達到90m2已經(jīng)足矣。可以考慮通過行政立法嚴格限制新開發(fā)單套住宅標(biāo)準(zhǔn)150m2以上項目,超過標(biāo)準(zhǔn)的需由省級人大或者政府審批,并考慮用累進幅度較高的物業(yè)稅來抑制面積的擴大。另外要通過立法嚴格禁止一個家庭名下?lián)碛腥滓陨献≌那闆r。這對抑制過度需求、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展將大有好處——需求下來了,投資過熱問題也就解決了。
其三,調(diào)整居住社保思路,取消實物保障,實施貨幣補助,并施以科學(xué)和嚴格管理。就中國的情況看,在理論上,住房保障可以劃分為三個層次:一是實施公積金制度,通過配套補助和貸款優(yōu)惠的方式對普通市民購買商品房實施一定的幫助;二是開發(fā)經(jīng)濟適用房,通過減免土地出讓費和其他稅費方式,幫助低收入家庭解決居住問題;三是開發(fā)或購買廉租房,無償或者以象征性價格出租給極端困難家庭和無收入家庭。這里著重談一談經(jīng)濟適用房和廉租房問題。要加強住房的社會保障工作,但應(yīng)改變補助形式。在大中城市,集中建設(shè)的經(jīng)濟適用房可能給購買者帶來工作、小孩上學(xué)、照顧老人等諸多不便之處。可以考慮給他補貼,由他自己決定在何處買房、買多大面積、買新房還是舊房,政府只要確定補貼標(biāo)準(zhǔn)就行了。可考慮從土地拍賣所得拿出部分作為補貼的錢。買到的房子必須到房產(chǎn)部門登記,其處理權(quán)受到限制,例如,必須先交回補貼及利息才允許個人出售。這樣做可以減輕政府工作壓力,也減少有關(guān)部門個別管理者尋租的機會。當(dāng)然,要采取科學(xué)、嚴格的措施遴選到底誰具有購買經(jīng)濟適用房的資格,防止不符合條件的人搞出證明。政府手中既然已經(jīng)沒有了廉租房源,也沒有必要非得收購或者新建,也可以根據(jù)市場行情對應(yīng)該獲得這個補貼層次的居民按年補貼,只要嚴格管理這部分資金的使用就可以了。而且一旦發(fā)現(xiàn)受補助的家庭收入增加,不該繼續(xù)享受補助,可以隨時中止。(作者系北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授)
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