中國企業家：和黃地產逆勢勃發

　　在內地宏觀政策風聲鶴唳的關頭，一貫穩健的和黃為何選擇二度發力？

　　文/本刊記者 王琦

　　6月間，和記黃埔地產北京公司在盈科中心的辦公中心忽然多了很多說港式普通話的人，坊間盛傳，和黃地產(香港和記黃浦地產有限公司的簡稱，以下同)即將投資30億元啟動北

京2001年沉睡至今的姚家園項目。這并不是和黃地產在內地地產的單一行動，相比內地其他城市，和黃地產在北京的投資力度只能算是“小規模試探”。

　　在珠三角，和黃地產在深圳華強北商圈投資超過20億元。在長三角，和黃地產2.6億港元獲得上海馬橋住宅發展項目；有消息稱，和黃地產已以40億元的價格獲得浦東世紀大道兩幅商業用地與浦東新區濰坊新村街道245街坊23宗地皮。在渤海經濟圈，和黃地產斥資3.84億元收購北京昌平區30萬平方米的“北新嘉園”；同期拿下天津地鐵1號線沿線工程項目，將投資大約1.5億美元開發天津市濱江道、南京路商務圈。在西南重鎮，和黃地產通過招拍掛分別在成都和武漢拿下兩塊超過1000畝的土地；并很快第二次進入這兩個城市。在內陸城市長沙、長春，視野開闊的和黃也已分別擁有4億元以上的物業投資。

　　2004年4月到現在僅僅一年多時間，進入如此廣闊的區域，從中高檔住宅到商業地產、酒店以及綜合小區各種物業全面鋪開，地產商中恐怕只有和黃地產有這樣的資金和管理實力�！吨袊�企業家》根據資料不完全統計，如果以和黃地產為代表的“長和系”(李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔)近期新增的內地地產投資意向全部落實，預計投資接近300億，加上2003年以前的投資，近30個項目的投資總計將超過400億。(項目明細請參見附表)

　　1992年首次進入內地的和黃地產，1998年后一度相對沉寂，但近一年多在內地近乎資本轟炸式的圈地動作透露出：和黃地產內地的第二輪擴張已經悄然發力。背靠資本實力雄厚的“李嘉誠帝國”，這一輪擴張注定來勢洶洶。

　　當前，正是中國政府穩定房價的時期，即便在2004年，讓國內地產商暗中咬牙的種種不利政策也已經出臺大半。一貫謹慎穩健的和黃為何選擇這樣風聲鶴唳的關頭二度發力？相對于內地地產商，和黃的最大優勢在于資金實力，這種優勢在其第二輪內地擴張中會被如何演繹？如此大手筆的投資是否會帶來超額利潤？

　　多年醞釀逆勢而動

　　“和黃在內地土地市場的動作還會加大。”和黃地產中國事務部總經理譚健旭在接受香港媒體采訪時經常作出如許的堅定表述。對于和黃地產在內地加快擴張速度的原因，與和黃地產有過超過15年合作經驗的香港偉安建筑設計有限公司執行董事顧宜華認為：“利潤，當然是高利潤的驅使�！�

　　內地開發商公開承認的房地產的利潤率在15%左右，實際上，業內認為這個數字大約會在20%-30%之間。無論是哪個數字，都遠遠高于香港房地產7%-8%的平均利潤率。對于面臨3G業務虧損動輒數百億、香港樓市持續低迷、香港土地日益捉襟見肘的和黃來說，大舉進入內地房地產市場不失為上佳選擇。

　　但是，1992年既已進入內地的和黃地產，為什么沒有在1998年內地取消福利分房之后房地產的井噴行情二度發力，而是選擇一個房地產行業因為過熱而受到政府嚴厲“限制”的時間進入呢？

　　“政府對房地產行業的數輪‘調控’，恰恰為和黃一類的外資房地產商排除了風險�！北贝罂v橫咨詢管理公司副總經理郭衛東說。

　　2002年7月，國土資源部發布“11號令”——《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。在此之前，土地轉讓都是“協議轉讓”，不同開發商在同一地段的土地成本相差數倍并不罕見。在“政府關系”上，李嘉誠也許并不輸于內地開發商，但是對于和黃一類發展相對成熟的企業，最畏懼的不是相對于競爭對手的劣勢，而是風險的不可控。世邦魏理仕物業管理服務有限公司環球研究部經理覃曉梅認為，土地成本不統一讓和黃地產時刻感覺自己和競爭對手不是在同一條起跑線上。

　　“11號令”并沒有從根本上改變“協議拿地”的局面。“但是，從和黃地產從2004年開始大舉在內地拿地來看，和黃應該是在2002年11號令之后開始做內地的戰略規劃。像和記黃埔這樣的企業集團，在做這樣大規模投資之前，必然有一個詳盡的戰略安排�！北贝罂v橫的郭衛東說。

　　2004年3月31日，國土資源部與監察部聯合下發71號文件，文件嚴格要求各地協議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日之前處理完畢。2004年4月，和黃進入了在內地增加土地儲備的加速階段。

　　大資本玩法

　　“長和系”素以獲取“邊緣”土地、待土地升值后獲取超額利潤著稱。早在上世紀70年代，長江實業正是依靠在英資財團出售物業土地套現之時低價買入，實力大增。80年代初，中國政府準備收回香港，部分財團看淡香港地產，賤賣地皮物業，又是和黃地產大量吸納的好時機。至90年代初香港地產達到頂峰，“長和系”的土地增值數十倍。因此，香港商會房地產組主席蕭福泰在接受《中國企業家》記者采訪時說：“李嘉誠現在大舉進入內地二線城市，正是因為看重二線城市土地和物業的增值空間�！�

　　相對內地開發商，和黃地產的比較優勢是什么？“雄厚的資金實力�！毕愀�、內地的數家知名地產顧問，在接受記者詢問時都如此回答。

　　國內房地產領軍企業萬科為自己能夠在全國房地產企業平均高達74%的資產負債率下保持54%左右的資產負債率而驕傲，但和黃的這個財務數字很少超過30%。和黃地產不容小覷的不只是香港上市公司的融資能力。海外基金、信托等等——相對國內房地產開發商單一仰仗銀行貸款，和黃地產擁有更多資金管道。

　　不過，雄厚的資金實力并不代表和黃地產會在此輪內地擴張中隨意進入城市會不計代價地拿地。

　　今年2月武漢有史以來最大宗的一場土地競標中，面對世茂集團31.5億元的出價，出價28億元的和黃悄然出場，將進入武漢的時間推遲了2個月。2004年12月，上海44塊土地公開招標，和黃地產寸土不取�！昂忘S有自己嚴謹的財務預算體系，對成本把握嚴格，不會盲從與國內開發商‘有多高地價就有多高房價’的心態。”世邦魏理仕的覃曉梅說，“在競拍中退陣只可能是因為按照最終成交價核算幾無利潤可言�！�

　　和黃地產的資本實力，更多的體現在長線項目的運作上。

　　“和黃地產在香港總部有明確的戰略規劃：對于商業、住宅地產都有嚴格的比例規劃。”覃曉梅表示，雖然外界很難揣測和黃地產內地業務的這個“黃金分割”是多少，但能夠確定的是，在提供長期穩定現金流的商業地產和相對容易迅速回籠資金的住宅項目上，和黃地產都可以比內地發展商運作得更加從容。

　　相對于內地大量分散銷售甚至預售的商業地產項目，和黃地產的商用物業幾乎100%自主持有，永續經營�！胺稚�銷售無法保證商業物業的統一屬性導致物業品質下降”是很簡單的道理，但是資金捉襟見肘的內地開發商只能或者寧愿去獲得眼前的利潤。

　　即便是一般被視作可以中期項目的住宅地產，和黃的資本實力也有底氣改作長線項目，獲取高額利潤。上世紀90年代在上海開發的御翠園別墅和四季雅園，即采取先租后售的形式，直到2003年才開始出售，利潤遠超周邊樓盤數倍不止。

　　另一個典型的例子是北京的姚家園項目。雖然該項目被長期擱置曾被外界猜測為“和黃總部過度集權、傳達機制緩慢，分公司一再失去市場機會”，但北大縱橫郭衛東認為：這些猜測更大的可能是和黃自己釋放的煙霧�！拔也幌嘈藕忘S地產會因為機制問題把北京的項目一拖四年，這多半是和黃在‘捂地’。”北京姚家園項目最初的7億元投資，對于有實力一年來在內地土地投資數百億的和黃來說，擱置成本微不足道。但是四年來姚家園周邊的環境已經今非昔比，朝陽新城、國美家園尤其是高檔住宅項目星河灣的落成快速提升了該區域的價值。

　　四年“捂地”等待增值，內地開發商難見這樣的實力和氣魄。不過這種“玩法”已經難以繼續。2005年3月30日，國務院出臺被稱為“國八條”的《關于切實穩定住房價格的通知》重申，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權�！边@也許正是姚家園項目即將開工的根本原因。

　　復合共生產業鏈

　　“和黃地產做的是集約產品，打造的是復合共生產業鏈。而這，也許內地企業還有相當的距離�！� 和黃地產中國事務部總經理譚健旭所說的“復合共生產業鏈”，在北大縱橫郭衛東看來，很大程度上就是內地常說的“城市運營”的概念�！昂忘S地產在內地內陸城市，一次拿地動輒上千畝，這不僅僅有資金實力就可以的。政府把這么大面積的土地交給和黃，更多的是因為相信和黃有配套設施的建設能力，能夠實現對這個區域的最佳規劃。”

　　給予地方政府信心的，不僅僅是和黃在香港商住物業的規劃能力，作為一家綜合性集團，和黃本身還擁有屈臣氏集團等零售企業，經營超過6000家零售商店、個人護理商店、超級市場與電器賣場，還有Great美食購物廣場、TASTE新一代美食購物廣場等餐飲企業。相對于內地做完商業地產項目再進行招商或者像萬達地產一類的“訂單地產”來說，和黃自身已經有大量的商戶，在一定程度上可以實現自給自足。

　　而且，作為一家集團企業，地產只是和記黃埔業務的一部分，雖然3G業務連年虧損，內地港口投資幾經波折，從長遠來看，都隨時可以和地產業務在資金鏈條上形成互補，這種“大集團作戰”實力更是發展不過二三十年的國內企業無法企及。

　　現在，和黃地產在內地的第二輪擴張還剛剛開始，無論整體戰略還是具體項目，成敗一時之間還難現端倪。內地房地產業與其他行業不同，市場競爭程度非常低，行業領軍企業萬科的市場占有率不過1%左右，即便和黃地產戰略通盤實現，也很難像在3G等行業一樣，形成行業影響力甚至行業標準。但是，能夠肯定的一點是，在內地尤其是對二三線城市的大舉進入，勢必為和黃帶來豐厚的“先到者利潤”。一方面，和黃地產進入二三線城市的帶動效應，已經帶來了當地土地價值的飛升，這給和黃產品的利潤留出了更大的空間；另一方面，在相對缺乏高檔樓盤的內陸城市，作為先進入的品牌房地產商，和黃可以吸引到當地有消費實力的人群，獲得“稀缺產品”的高額利潤。

　　對于和黃相對內地開發商的劣勢，國內幾家排名靠前的房地產開發商都認為是“對本地市場的不了解。”事實上，和黃這一弱點在上世紀90年代的項目表現的比較明顯。偉業地產顧問公司總經理楊泓認為，在地產業產業鏈齊全的現在，借助本土的顧問和咨詢公司，了解本地需求并不是難以跨越的門檻�！皟鹊厥袌鰪V闊，不同城市的需求相去甚遠，面對一個陌生的城市，和黃地產與其他跨區域發展的內地開發商面臨的是相同的‘本地化’問題。”

資料來源：《中國企業家》根據公開資料整理