國家房產新政初顯威力 四大壓力迫降長三角房價

　　撰文/邊無際

　　國家的系列房產新政，如今已在長三角地區初顯威力，這一地區曾經一度堅挺的房價開始出現大力度的下挫。眾地產商無不希望房價迅速止跌，但四大壓力的存在讓這一想法一再被推遲。

　　宏觀調控和房產新政的相繼出臺，給長三角地區消費者帶來的最大信號是：長三角部分城市的房價將會調整。而更重要的信息是，當部分樓盤順應形勢而降價時，并沒有得到消費者的正面響應，這意味著市場對于房價下跌的預期超過了開發商們的想象。

　　壓力一 消費者持幣待購

　　從5月下旬開始，杭州透明售房網顯示的日成交量一直在10—20套之間徘徊，整個6月份，杭州市共成交818套商品房，比5月少了108套；成交均價為7440元/平方米，比5月份下跌1094元/平方米，比3月份下跌1786元/平方米，創下今年以來的新低。

　　同樣的情況也開始在上海出現。6月18日，位于上海普陀區的樓盤——大華愉景華庭推出了白領購房優惠活動。這次活動總共推出30套位于小區中心花園、單套面積在100平方米以下的房源，售價僅為8870元—9900元/平方米。而在此之前，大華愉景華庭前期最高銷售均價為每平方米13000元。

　　而當地房地產官方網站數據顯示，截至6月23日，臨汾名城僅成交了4套，而售樓處所反饋的信息為10套，其余的尚沒有簽訂合同。和過去一天賣掉五六十套相比，這點成交量太微不足道了。上海浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍認為，如果成交量進一步萎縮，房價將繼續向下調整。

　　壓力二 開發商面臨資金壓力

　　面對持幣待購的消費者，開發商本能的反應是堅持到底。但是上海社科院房地產研究中心主任姚宏來認為：“現在的關鍵是買房的人等得起，賣房的人等不起。”而迫使開發商向市場投降的主要原因是資金壓力。

　　目前，除少數確有實力的大公司外，不少房地產開發商所采用的資金模式是：以土地抵押取得貸款，以預售款償還貸款，由此實現以小博大，而一旦資金鏈發生斷裂，這些開發商將難以為繼。而一旦房產銷售不暢，資金不能在預定時間內回籠，即使是貸款利息也將大大拖累這些開發商。

　　與此同時，銀行對房地產開發貸款也已層層加壓。據上海銀行中心企業服務中心主任陳雅玉介紹，在“總量控制、結構調整”的大原則下，上海銀行業已將房地產貸款占全部貸款發放額比例規定在35%以內，同時調整開發貸款與個人貸款的比例。

　　“2001年，上海銀行業開發貸款與購房貸款的發放比例為1.3：0.8，而現在這一比例為1：2.5。”這意味著，多數開發商的銀根已經縮緊。

　　壓力三 閑置土地面臨清理

　　日前，七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》明確要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　雖然造成已經批出土地滿2年未開發的原因有多種多樣，但其中相當一部分是開發商故意囤積土地，以“饑餓療法”造成土地緊張、地價上漲的假象，由此虛增地價成本，抬高房價。 據悉，在上海，目前開發商手中尚未開發的土地總量保守估計有3600公頃左右，僅中心城區的閑置土地即達800公頃之多，這些土地量足夠上海10年開發之用。而一旦這些土地真正開發成商品房，則意味著上海房地產市場的供應量將增加一倍，供求關系將急劇變化。 由此，對上海房價產生的影響將不言而喻，而類似上海這樣的情況在南京、杭州等地同樣存在。當“清理閑置土地”箭在弦上之時，對于開發商來說，無論是放棄土地，還是立即開發，都意味著引刀自戕。

　　壓力四 經濟增長速度趨緩

　　無論是業界還是學界，均將長三角地區房價飛漲的根本原因歸為中國經濟的持續增長及以上海為龍頭的長三角地區自身的經濟發展。但是有跡象表明，今年以來，這一基本面已經顯示出微妙變化。在7月3日的一場討論中，國內20名著名經濟學家達成的唯一共識是：中國經濟增速將減緩。中銀集團首席經濟學家曹遠征則認為：“中國經濟拐點已經出現。”

　　對于長三角地區的龍頭上海來說，經濟增長放緩已經得到數據的印證。一位不愿透露姓名的上海學者稱，上海今年前4個月經濟增長速度下降了4%，工業增長速度下降8%，市場銷售增幅下降0.6%，這意味著上海連續十多年GDP的兩位數增長，今年可能降到1位數。 蘇州科技學院管理科學與工程系主任盛承懋曾專門研究了GDP增長率和房地產投資增長的關系，他發現這樣一個規律：當GDP增長快的時候，房地產投資的增長率比它還要快；而當GDP下跌的時候，房地產投資的增長則下跌得更慘。

　　同樣，長三角整個地區和上海、杭州、蘇州也基本符合這樣的規律。這意味著，隨著GDP增速的放緩，上海及周邊地區房地產投資增速也將放緩，而房地產業對于上海GDP的貢獻已經超過14%，這又將反過來進一步制約上海GDP的增長。

　　毫無疑問，房地產行業投資增速減緩，又將直接影響上海及周邊地區財政收入。由此將帶來連鎖反應，房價的變化將是這一系列反應中最重要的一個。

　　數字長三角

　　在全國35個最大城市當中，有10個城市在長三角，長三角地區各城市按GDP和財政收入大致可以劃分為四個層次，第一層次是上海，其人口不足長三角地區的20%，GDP卻占27.4%，財政收入超過全區的50%。

　　第二層次是蘇州、杭州、無錫、寧波和南京，這五個城市GDP超過1500億元，財政收入已超過200億元；第三層次包括常州、南通、紹興和嘉興；第四層次包括鎮江、揚州、泰州、湖州和舟山。

　　國家統計局的數據表明，2004年，35個大中城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個，長三角獨占鰲頭，有上海、南京、杭州、寧波4個城市進入。南京房價漲幅為17.7%，升至全國第二；浙江的杭州、寧波房價漲幅分別為10%和12.5%。

　　長三角房價晴雨表

　　上海：半年內將跌去20%

　　上海荒島房產工作室總裁許仰東認為：“上海房價今年下半年會跌兩成。”6月初，他統計了上海12家大型企業下半年樓盤上市價格的計劃，其發現25%的企業準備降價，降幅在20%以上；50%的企業計劃降10%—15%；另外25%持觀望態度。

　　而浦東新區房地產研究中心主任李戰軍預計，今年下半年上海樓市將出現供大于求的局面，供求之比大致為1：0.6，而這一比例在今年2月份的時候是1：2，5月份的時候只有1：0.3，需求只是供給的1/3。如此看來，今年下半年，房價下跌已是必然趨勢。

　　南京：河西泡沫破裂在即

　　從數據上看，2000年南京城區均價只有3400元/平方米，到2003年城中地帶均價達到6000元/平方米，2004年出現不少“萬元盤”。而2004年南京城鎮年人均收入只有11570元。房價的上漲也加劇了炒樓現象，南京本地的房價泡沫由此迅速形成。

　　而政府出臺的一系列政策也在南京立竿見影。多家開發商都開始變著法促銷，或送禮、或貼稅、或直接打折。東郊的銀河灣6月初一開盤便受追捧，預約登記購房的人群排起了長隊，一天時間里200套房源已經“名花有主”，其主要原因便是“高性價比”策略。

　　有一項數據顯示，2004年，南京市政府共推出150萬平方米經濟適用房，將南京房價拉低了160元/平方米。而今年，經濟適用房上市量將占到整個樓市供應量的25%，南京房價將進一步受到抑制。

　　杭州：等待中醞釀洗牌

　　濱江區是近年來杭州一手樓市最為活躍的區域之一，其市場反應最為敏感，被人稱為杭州樓市的晴雨表。“六·一”新政對該區域的影響也較為明顯：6月該地區成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周，全區域只有一個項目成交了8套房源。成交均價也從3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。

　　對于一些開盤早的樓盤來說，開發商則把明折改成了暗折——買房送禮。杭州錢江南岸的“超級星期天”刊登了一則售樓廣告：購房者如果買一套該樓盤120平方米以上的商品房，將獲贈一輛價值7萬至9萬元的經濟型轎車。如果不要車，可折換成現金，加上其他促銷措施，相當于買房打9.3折。